자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 요즘 전세보다 월세를 많이 선호한다는전세는 없어질까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세사기등으로 빌라등의 전세는 인기가 많이 떨어진 상태입니다. 게다가 전세 대출에 대해서 많은 제한이 걸려 대출이 안나올 수 있어서 더욱이 월세를 선호하는 편입니다. 전세에 대해서 문제가 발생한 것은 신축빌라에 대한 전세사기가 대부분입니다. 구축이라고 해서 사기가 없는것은 아니지만 주로 신축에서 많은 문제점이 발생되었던 것입니다.전세에 대한 매물이 인기가 줄어들고 월세에 대해서 수요가 늘어나기는 했지만 아파트 시장의 경우 전세도 여전히 수요가 많습니다. 사기에 대한 부분은 아파트는 시세에 대한 부분을 알 수 있어 리스크에 대한 부분에 판단하기 수월하기 때문입니다. 게다가 한국의 경제성장에 있어서 전세에 대한 많은 영향이 있다보니 쉽게 사라지지는 않을 제도 같습니다.
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Q. 전세 놓은집에 세입자가 나간다고 하는데 돌려주기 힘들때 세입자가 경매를 걸 경우 절차와 기간이 얼마나 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우선 임차인이 협조할 수 있도록 하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 어떤 이유에서든 최대한 협조를 구하는 것이 가장 좋습니다. 만약 집을 보여주지 않는 등으로 새로운 임차인을 구하지 못한다 하더라도 사실상 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주는 것이 맞기에 임차인 또한 임차권 등기 등으로 이에 대항 할 수 있습니다. 이럴 때에 임의 경매 등을 신청할 수 있는데 이는 경매에 들어가 낙찰을 받기 까지 상당한 시간이 소요됩니다. 오히려 임대인이 임차인의 돈을 돌려주지 못할 경우 손해를 볼 가능성이 높습니다. 그러니 임차인의 조건 등을 모두 수용할 수는 없지만 최대한 협의해보세요.
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Q. 수도권 부동산 과연 어떻게될까요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지금 당장 부동산 가격이 상승한다거나 크게 하락한다거나 하는 것은 없어보입니다. 상승에 대해서 계속해서 압박을 받고 있고 정말 귀한 매물을 제외하고는 거래가 잘 이루어지지 않고 있는 상태입니다. 금리에 대해서 낮아진다고 하면 다시금 부동산 가격 상승을 기대할 수는 있었으나 경제 자체가 좋지 않은 상황이라고 합니다. 게다가 대출규제는 점차 강화될테고 미국에서 금리를 내리는 속도를 늦추려 하다보니 더욱이 고금리 상황이 길어질 것 같습니다.우리나라의 경우 이러한 고금리 상황을 버틸 경제는 아닙니다. 지금의 환율 상황은 이전에 있었던 1997년 IMF사태나 2008년 금융위기처럼 다시금 올라가고 있습니다. 이는 결코 우리나라에 좋은 상황이 아닙니다. 그렇기 때문에 그만큼 부동산을 구매하고자 하는 매수자들의 구매력이 떨어지기 때문에 부동산 가격 상승에 계속해서 압박을 줄 가능성이 높습니다. 오히려 힘든 상황을 벗어나고자 급매물이 더욱 늘어날 수 있습니다.
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Q. 부동산의 전망을 어떻게 바라보시나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.큰 폭으로 부동산이 하락하기는 어려운 것 같습니다. 경제가 안 좋기는 하지만 큰 리스크에 대한 부분은 없는 것 같습니다. 하지만 지금 금리는 낮아지고 있지만 문제는 환율인 것 같습니다. 금리가 낮아지면 환율이 떨어져야 하는데 계속해서 환율이 상승하게 되면서 결국 환율에 따른 경제 위험이 문제가 되어 경기가 더욱 안 좋아질 가능성이 높습니다. 소폭 하락하거나 정체하지 않을까 싶습니다.
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Q. 월세 계약을 처음 체결할때 바로월세를 줘야하나요? 아니면 그다음엘 도래하는 계약일에 월세를 처음 줘야 하나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.월세 계약의 경우 보통 임대인의과 임차인이 협의하는 방식으로 결정하게 됩니다. 입주날 기준으로 선납하고 입주하는 것이 대부분이지만 사용 후에 후납을 하기도 합니다. 보통은 사용개시할 때 부터 납부합니다.
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Q. 아파트 브랜드명은 주민 동의하에 변경이 가능한가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.아파트의 가치 상승을 위해서 브랜드를 다른 명칭으로 변경하는 것은 지역의 고유이름을 사용하게 될 경우 관할 관청에 신청을 하고 허락을 구해야 합니다. 그런 것이 아닌 신규 아파트 이름으로 특정 건설사의 브랜드를 포함하도록 할 경우, 해당 건설사의 승낙이 필요합니다. 특히 아파트 브랜드명은 건설사들의 지적재산권 또는 상표권으로서 그만한 가치를 가지기 때문에 해당 건설사에 브랜드 이름 사용료를 납부해야 할 가능성이 높습니다.
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Q. 내년 2025년 서울의 집값은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.우선 가격에 대한 부분은 금리에 대한 영향도 있고 수요와 공급에 의해서도 결정되지만 결정적인 가격결정은 매수자와 매도자의 가격결정입니다. 이는 금리가 올라가면 부동산 가격은 하락하고 금리가 떨어지면 부동산 가격은 올라가기 마련입니다. 이는 일반적인 얘기이며 부동산 공급이 많고 적음에 따라서도 가격은 오르고 내려갑니다. 하나하나 따로 보면 그 원인대로 결과가 나타나기는 하지만 가장 중요한건 이를 매수하는 매수자의 구매능력이 더 중요하기도 합니다. 일반적으로 경제가 튼튼한 상태에서 금리가 낮아지고 공급이 줄어든다면 부동산 가격이 상승할 수 있지만 경제가 약해서 이러한 금액마저도 부담스러울 수도 있고 가계생활 자체가 어렵다면 금리가 하락하고 공급이 줄어든다 하더라도 구매력이 약해져 이를 매수할 사람을 찾기 더 어려울 수 있기 때문에 가격이 낮아진다고 예상하는 것 같습니다.
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Q. 아파트 청약통장 해지해야하나요??
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.수도권 1주택자라서 지금 당장은 청약통장이 필요없어 보일 수 있지만 나중을 위해서라면 계속해서 유지하는 것이 좋을 것 같습니다. 가점제에 대해서는 지금 당장은 필요없어 보일지 몰라도 큰 금액이 청약부금으로 들어가 있으면 해지하고 다시 만들어도 괜찮다고 생각되나 많은 금액이 아니라면 나중을 위해서라도 유지하고 있는 것이 더 좋을 수도 있습니다.
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Q. 아파트 전세 계약 체결시 확인해야 되는 것 좀 알려주세요
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.요즘에도 전세사기에 대해서 많은 불안함과 걱정등이 있을 것입니다. 하지만 모든 전세가 문제가 있는 것이 아니기 때문에 너무 겁먹지는 않으셨으면 좋겠습니다.우선 전세계약 할 때에 필수적인 서류들을 발급받아 보시기 바랍니다. 등기부등본을 민원24혹은 인근 행정복지센터 등에 방문하여 발급 받아서 인적사항이나 어떤 권리들이 설정되어 있는지 문제는 없는지 등은 확인하셔야 합니다. 또한 다른 사람의 명의나 다른 사람이 대신 계약하는 것은 최소화 하되 필요시 이를 인증할 수 있는 서류 등을 확인하셔야 합니다. 이는 너무 공인중개사만 신뢰하고 계약하지 않는 것이 중요하다고 말씀드립니다.만약 계약하기 전에는 무조건 시세를 파악하고 전체 금액과 시세와의 사이에서 갭이 어느정도 있는지를 확인하시는 것이 나중에 전세금을 돌려받을 순위나 가능성에 대해서 확인하셔야 합니다. 만약 불법적인 건축물일 경우에는 추후에 대출의 문제나 여타 다른 문제가 발생할 수 있으니 반드시 확인 하시는 것이 좋습니다.계약하고 입주에 임한다면 전입신고와 확정일자를 받아주시고 보증보험에 가입하여 혹시나 하는 문제를 내비두지 마시고 대처하시기 바랍니다.
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Q. 아파트 분양받으면 계약금만있으면 되는게 정말인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.분양마다 조금씩 다르기는 하겠지만 지인분이 말하신 계약금의 20%정도만 있으면 가능하다?라는 건 정답은 아닙니다. 분양 공고문을 보고 설명을 드려야 하나 보통 처음 계약금의 경우 10~20%정도 책정하게 됩니다. 그렇게 되면 시작은 되고 중도금 대출의 경우 보통 집단대출로 이러한 시기를 지나게 됩니다. 하지만 나중에 10%정도는 자납을 해야 하는 상황도 오고 잔금대출 시에 평가를 생각보다 낮게 받을 경우 더 많은 자금이 필요할 수 있습니다. 또한, 개인마다 대출에 대한 최대 가능 금액 등이 다르다 보니 대출이 어려울 수 있습니다.만약 20%만 가지고 청약이 모두 가능하다면 15억원 짜리 분양 아파트를 청약 했을 때에 3억원의 현금으로 모두 가능하다는 것인데 누구에게나 12억원의 대출이 가능하다면 누구나 신청해서 받을 것입니다. 게다가 이자에 대한 부담이 매우 커지게 되니 그 만큼의 대출을 해주지 않습니다. 즉, 20%의 계약금을 통해서 시작하는 것은 맞으나 개인의 대출 상황을 고려하다 보면 가능한 부동산들이 있고 불가능한 부동산 분양이 있습니다.