자산을 키우는 사자팔자입니다. 조장우 전문가입니다.
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Q. 주택 담보 대출은 40년 상환도 있다고 합니다
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.맞습니다. 주택담보대출의 경우 40년 상환이 있습니다. 하지만 최근 정부의 경우 대출규제로 40년상환에서 다시금 30년 상환으로 줄이고 있습니다. 한때 대출에 대한 규제가 심해지며 50년상환상품도 있었습니다. 50년 만기 주택담보대출은 50년 동안 상환하는 고정이자율과 적은 월 상환금이 특징입니다. 하지만, 만기가 50년이면 이자 부담이 과다해지고 상환능력에 대한 불확실성이 높아질 수 있습니다. KB국민은행은 2024년 9월 8일부터 수도권 소재 주택에 한해 최장 50년이었던 주택담보대출 대출 기간을 30년으로 줄였습니다.
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Q. 앞으로 우리나라 아파트나 오피스텔은 전세제도가 없어지나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세제도는 다른 나라에도 있었던 제도이지만 현재는 우리나라만 있는 것으로 알고 있습니다. 전세제도는 과거부터 많은 문제가 있었습니다. 아무 문제가 없고 가격이 상승하면서 좋은 분위기 일때에는 서로에게 좋은 제도는 맞습니다. 예를 들어 10억원의 부동산을 5억원의 전세금으로 거주가 가능하기 때문에 임대인에게도 대출금의 부담을 줄이고 전세세입자 또한 저렴한 금액으로 거주가 가능하기 때문입니다. 현재 우리나라 전세세입자는 정말 많습니다. 아파트의 경우 시세를 어느정도 파악하기 쉬워지고 전세가율이 어느정도 있기 때문에 리스크가 큰 편은 아닙니다. 하지만 빌라 다가구 다세대의 경우에는 시세파악이 어렵습니다. 그렇기 때문에 전세사기가 최근에 많이 발생된 것이고, 그러면서 전세사기로 인해서 많은 사람들이 피해를 입었습니다. 이러한 이유 때문에 전세보다는 월세를 선호하게 되었습니다. 게다가 금리가 높아져 월세와 크게 차이가 없다 보니 전세금으로 인해 많은 리스크를 부담하기 보다는 월세로의 전환이 가속화된 것도 사실입니다. 하지만 전세제도가 없어지지는 않을 것으로 보입니다. 금리가 낮아지면 월세보다는 전세로 사는 것이 더욱 이익인 시기가 있을 것이고 사회초년생들 역시 저금리로 전세거주가 용이하기 때문입니다.
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Q. 전세금을 못돌려받고있는데 갑자기부동산에서 전세로 집을보러오겠다고 하네여 ㅎ.. 집을보여줘야 할까요? 집주인은 새계약으로 전세금을 받아서 저한테 주겠다하네요 ㅋㅋㅋ
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세금을 돌려받기 위해서는 새로운 세입자의 돈을 받아 돌려줘야 할 수 있습니다. 그러니 전세금을 온전히 받기 위해서는 어느정도 협조가 필요합니다. 물론 꼭 거주하고 있을 때 보여줘야 하는 것은 아닙니다. 협조가 필요한 사안입니다. 만약 새로운 세입자가 이에 계약을 하지 못할 경우 전세금을 못 돌려줄 가능성도 생기고 나중에는 서로의 이익을 위해 혹은 서로의 탓으로 돌리며 분쟁이 생길 수 있는 사안이니 협조를 구한다면 협조해 줄 수도 있는 것입니다.
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Q. 우리나라 말고 전세 제도가 있는 곳은 어디인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세제도는 이전 다른 나라에서도 시행했던 제도 입니다. 하지만 많은 문제점들이 생기다 보니 지금 현재의 전세제도는 우리나라에만 있습니다. 우리나라의 경우 과거 개발이 많이 되었을 시절 전세제도를 이용하여 많은 투자금을 위해 성행했습니다. 이러한 전세금으로 재투자를 했고 그에 따라 투자가 활성화 되어 지금의 대한민국의 발전을 이루었다고 해도 과언이 아닙니다.하지만 전세제도에 많은 문제점들이 있으나 이를 제대로 손보기가 어렵다고 합니다. 계속해서 다른 방식으로 사기를 치고 법 정비의 부족이라고 생각되며 전세사기등으로 월세로의 전환이 빨라 졌다고 생각됩니다.값이 비싼 부동산을 매수하고자 할 때에 많은 대출금을 통해서 레버리지를 일으키나 전세제도를 이용하여 이러한 부담을 줄일 수 있었습니다. 하지만 전세사기로 인해서 많은 사람들이 전세보다는 월세를 선호하고 있고, 금리가 너무 높아져 전세나 월세나 큰 차이가 없어지다보니 굳이 큰 금액이 묶이기 보다는 월세를 선호하는 현상이 나타나게 된 것 같습니다.
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Q. 오래된 아파트들이 재개발을 안하면 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.재개발이나 재건축을 해야 하나 반대를 하거나 공사가 안될 경우에 공사가 멈추거나 더 이상 진행하지 않는 경우도 있습니다. 어느 누구도 손해를 보지 않고 해야 하나 누군가에게는 그동안 살아온 터전을 잃는 거나 다름없기도 합니다. 직장은퇴가 얼마 남지 않았거나 수입이 불특정해지는 경우 개발을 통해서 새로운 아파트에 들어가고 싶지만 부담금을 내야 합니다. 이러한 부담금을 대출로 가능하다 하더라도 이 대출을 상환할 능력이 부족해 지는 경우 개발보다는 지금 현재 살고 있는 것에 만족하기도 합니다. 이러한 이유로 개발이 멈추는 경우도 많습니다.노후화 된 곳이 매매가 안되지 않습니다. 오히려 재개발 재건축의 기대를 가지는 단지나 부동산의 경우 이를 매수하여 기다리는 사람들도 있습니다.
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Q. 아파트 구축과 신축 기준이 무엇인가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 준공완료 후 약 5년이내의 아파트를 신축이라 합니다. 그 외에는 준신축 구축으로 불리지만 실제 가보면 6년 이상된 아파트도 잘 관리된 경우 신축으로 보입니다.
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Q. 시간이 지나면 오피스텔 상황도 좋아질까요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.현재 오피스텔 시장이 좋지 않습니다. 수익형 부동산의 경우 지금 좋은 시기가 아니니 조금은 더 있어야 할 듯 합니다. 부동산 경기가 좋을 때에 주거용 부동산부터 수익형 부동산으로 이어지게 되는데, 현재 주거용 부동산도 쉽지 않은 시기입니다. 다시금 주거용 부동산의 대체 투자자산으로 좋은 시기가 올 때 까지 기다려야 할 듯 합니다.
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Q. 현재 아파트의 시세가 어떻게되고있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.현재 서울의 경우 상승은 했지만 모든 지역이 그런것은 아닙니다. 서울에서 가장 위치가 좋다는 강남의 경우 상승했지만 나머지 지역에서 모두 일정녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.현재 서울의 경우 상승은 했지만 모든 지역이 그런것은 아닙니다. 서울에서 가장 위치가 좋다는 강남의 경우 상승했지만 나머지 지역에서 모두 일정 수준을 유지하거나 소폭 하락한 것으로 보입니다. 수도권의 경우 대부분 일정수준 유지하거나 하락했습니다. 내년의 경우에도 우리나라의 실정은 어렵다고 생각됩니다. 언제 좋았던 적이 있나 싶을 정도 이기는 하나 트럼프 당선으로 인해서 다시금 물가 상승의 압박과 경제가 여전히 좋을 경우 우리나라는 이를 버티지 못하고 금리를 내리고 더욱이 투자시장은 얼어 붙을 가능성이 높습니다. 이는 투자하기에 좋은 시기는 아니라고 생각됩니다. 거꾸로 오히려 내년에 투자하는 것이 맞을 수도 있습니다. 더 떨어질지도 모르지만 그때가 낮은 가격일 수 있습니다. 투자의 판단은 정말 많은 생각을 하고 본인의 자금 사정에 맞게 투자해야 하는 듯 합니다.
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Q. 요즘보면 상가에 공실이 많던데 왜그런건가요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가의 공실이 많은 이유는 요즘 장사가 잘 안되기 때문입니다. 경제가 좋지 않아 지금은 많은 자영업자들이 힘들어 합니다. 장사가 잘 되지 않으니 당연히 장사를 하다가 폐업을 하기 마련입니다. 지난 시기에 저금리와 많은 투자금 그리고 대출이 잘 되어 많은 사람들이 자영업 시장에 들어와 가게들을 오픈했습니다. 그만큼 상가의 임차 또한 잘 되었었습니다. 하지만 점차 경기가 좋지 않게 되었고 지금은 장사를 하면 손해를 보기도 합니다. 일부 자영업자들의 경우 본인의 인건비 마저도 뺄 수 없을 정도로 장사가 안되는 곳이 많다보니 임차 계약을 끝내더라구요. 이유중에 하나는 코로나의 영향도 있습니다. 코로나 시기에 많은 자영업자들이 폐업을 하게 되었고 잘되던 곳 마저도 버티기 어렵다고 합니다. 물론 잘되는 곳은 여전히 잘되기 마련이지만 높은 임대료를 못버티다 나가게 되는 경우도 많습니다. 서울의 특정 지역의 경우 한때 상권을 이루어 장사를 시작했지만 상권이 이동하게 되면서 점차 손님들은 줄어들고 그만큼 수익도 줄어듦에 비해 상권이 형성되고 장사가 잘 되면서 임대료를 높이다 보니 지금과 같은 상황이 된 것 같습니다.
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Q. 지방 아파트 분양가가 떨어지지 않고 경기도권과 비슷한 분양가가 된 이유가 있나요?
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.지방 중소 도시라 하더라도 모든 곳이 그런 것은 아닙니다. 그중에서 좋은 곳은 비싸고 나머지는 저렴할 것 같습니다. 경기도권에 5억원의 부동산은 입지가 좋지 못한 곳이 많습니다. 대부분 32평형 기준으로 분양가는 8억 이상에 분양이 이루어지고 있습니다. 과거 청약 시장이 활기를 뛰면서 5억원 대 청약이 있었지만 수원만 하더라도 지금의 분양은 대부분 9억원 이상 하고 있습니다.