안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 종부세 때문에 고민인데, 어떻게 하는게 좋을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 같은 시기에 집값은 올랐는데, 실제로 손에 쥘 수 있는 현금이 없으면 세금이 더 부담스럽게 느껴지죠. 집을 팔지 않고도 해결할 수 있는 방법이 몇 가지를 검토해 보겠습니다1. 공동명의로 바꾸는 방법지금 집이 본인 단독 명의라면, 배우자랑 공동명의로 바꾸는 것도 한 방법이에요.부부 공동명의로 하면 종부세 공제 금액이 늘어나서 부담이 조금 줄어요.다만 이건 증여로 간주돼서 증여세가 나올 수 있기 때문에, 미리 계산을 해보고 결정하셔야 합니다2. 임대주택 등록과거엔 임대사업자로 등록하면 종부세에서 주택을 제외해주는 혜택이 있었어요.지금은 많이 줄긴 했지만, 8년 이상 장기임대 조건을 만족하면 아직도 일부 혜택이 남아있긴 해요.등록 가능 여부나 조건이 까다로우니 조금 더 확인이 필요 합니다3. 세대분리가족 중에 30세 이상 자녀가 독립적으로 주택을 하나 보유 중이라면,세대분리를 해서 주택 수를 줄이는 방법을 검토하세요다만 실제로 거주지나 주소가 분리돼 있어야 하고, 세대분리를 너무 억지로 하면 추후 문제가 될 수 있으니 주의는 필요 합니다4. 종부세 납부 유예 또는 분납소득이 많지 않으시고 나이가 좀 있으시다면(예: 만 60세 이상),납부 유예 신청이 가능합니다지금은 못 내도, 나중에 집 팔거나 상속할 때 한 번에 내는 방식이죠.아니면 일정 금액 이상(보통 250만 원 초과)이면 분할 납부도 가능하니까세무서나 홈택스에 문의해 보시면 돼요.5. 현재 집을 임대하고 이사 가기 만약 실거주 요건이 없는 상태라면,지금 살고 있는 집을 전세나 월세로 돌리고,본인은 전세로 이사 가는 방식도 있어요.이렇게 하면 당장은 집을 팔지 않고도 세금과 현금 흐름을 어느 정도 조절할 수 있어요.6. 공시가격 이의신청공시가격이 지나치게 높게 잡혀 있다고 느껴지시면, 이의신청도 가능해요.기한 내에 신청해야 하고, 받아들여질 확률은 좀 낮긴 하지만 시도해볼 가치는 있어요.제시된 사항이 모두 적용이 어려울 수도 있으니개별적으로 검토해보시길 바랍니다
Q. 임차인 10명 중 6명은 전세 대신 월세 선택하는데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.여러가지 이유가 있다고 생각합니다 그중에 대표적인것은 전세 보증금에 대한 불안 이것을 제외할 수가 없겠고요 둘째는 금융, 보증금 대출 시장의 문턱이 너무 높거나 시장에 대출 상품이 축소되어 있는 것도 영향이 될 수 있습니다 세 번째는 임차인의 주거 안정성이 떨어지기 때문입니다 직장 이동, 경제환경의 변동 등 단기적으로도 미래 예측이 어려운 경우에 전세보다는 월세를 선호하는 경향이 있습니다 전반적으로 경제 불안이라고 얘기할 수 있겠습니다
Q. 주택시장 불안정 속, 보증금 돌려받을 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증보험에 가입하신 건 매우 잘한 일입니다사실 전입신고 확정일자 등 모든 안전 조치를 했다 하더라도 보증금을 순환해야 되는 주택, 즉 자력으로 보증금을 환불할 능력이 없고 새로운 임차인을 받아서 보증금을 주어야 되는 경우 주택 가격 그리고 임대차 가격이 하락했을 경우에 위험에 노출될 수 있습니다.이에 대비해서 보증보험을 가입하시는 것이고요 만일에 이런 상황이 발생하신다면 개인적으로 액션을 하기보다는 보증 보험회사에서 안내를 받아서 법적 절차에 착수하시면 되겠습니다 물론 보증금이 임대인으로부터 반환되지 않을 경우 보증보험회사에서 지불하게 됩니다 너무 미리 걱정하시는 마시고요
Q. 아파트 매매 후 잔금 받기 전 전세 이동에 대하여 궁급합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소유자와 세입자의 주민등록유지여부는 구분됩니다.소유권을 확보하고 있는 상태에서 전입 전출 여부는 소유권 자체에 영향을 미치지는 않습니다 고려할 일이라면 혹시나 1주택자로써 양도소득세 비과세 요건으로서 거주의 요건이 필요한 경우라면 잘 계산하시거나 세무전문가의 도움을 받아서 전출여부를 결정하시기 바랍니다.또 아직 소유권이 있는 유주택자로써 전세대출 여부에 영향을 미칠 수 있습니다 이 부분은 대출 금융사와 사전 상담이 필요해 보입니다
Q. 세입자가 월세를 3개월 밀렷어여!!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세입자가 월세를 3개월이나 밀렸으면 계약 해지를 할 수 있는 상황입니다. 임대차계약에서 월세를 3기 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있는 권리가 생깁니다. 그래서 먼저 하셔야 할 건 내용증명을 보내는 겁니다. “몇 월부터 몇 월까지 월세가 연체됐고, 며칠까지 납부하지 않으면 계약을 해지하겠다”는 의사를 공식적으로 통보하는 거지요. 우체국에서 내용증명 등기로 보내시면 되고, 이걸 근거로 나중에 명도소송도 할 수 있게 됩니다.세입자가 협의도 안 해주고 나갈 생각도 없다고 하면 그냥 기다리시면 안 됩니다. 내용증명을 보내서 법적으로 계약을 정리해야 매매도 제대로 하실 수 있습니다. 세입자가 계약 위반 상태이기 때문에 명도소송을 통해 퇴거를 요구할 수 있고, 이게 정리되면 빈집 상태로 집을 파는 것도 가능합니다. 물론 법적으로 시간이 조금 걸릴 수는 있지만, 아무 조치 없이 기다리는 것 보다는 확실한 방법입니다.정리하자면 지금 하셔야 할 건 내용증명을 보내서 계약 해지 의사를 알리고, 그래도 세입자가 버티면 명도소송을 준비하시는 겁니다.잘 해결되시길요