안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 세대가 분리된 성년인 아들 (1가구 2주택자)과 어머님(65세이상-1주택자)가 세대를 합치게되면 1가구 3주택자로 들어가게되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 세법에서는 ‘1세대’ 기준으로 주택 수를 계산합니다.같이 살면서 생계를 함께하면, 각자가 갖고 있는 주택을 모두 합산해요.주소만 같은 게 아니라, 실질적으로 함께 사는지 여부가 중요합니다.질문 주신 상황대로라면,아들은 1세대 2주택어머니는 65세 이상 1주택 (주거용 오피스텔)이 두 분이 세대를 합치게 되면, 이제 한 세대로 보게 되고요.그럼 주택 수는 합쳐져서 1세대 3주택자가 됩니다.오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면, 세법상 ‘주택’으로 간주되니까 포함돼요.그럼 반대로, 나중에 어머님이 다시 분가하셔서 세대를 따로 만들면 어떻게 되느냐?이 경우에는 다시 세대를 기준으로 각각 주택 수를 따집니다.즉,아들은 다시 1세대 2주택어머니는 1세대 1주택이렇게 되는 거죠.단, 여기서 중요한 게 하나 있어요.세대 분리를 했다가 짧은 기간 내에 다시 합치거나,형식적으로만 주소를 나눈 경우는 위장 세대 분리로 의심할 수 있습니다.그래서 만약 세금 혜택을 목적으로 세대 분리를 하신 거라면,실제로 별도 생계를 유지하고 있다는 점이 객관적으로 보여져야 합니다.이상은 중개사로서 일반적인 사항을 말씀드린것이고 매도시 양도소득세관련 구체적인 답변이 필요하다면 세무토픽을 이용하여 보세요
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Q. 임야가 사업용토지, 비사업용토지 중 어떤것에 해당될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 임야가 사업용토지에 해당하는지, 비사업용토지에 해당하는지 알아보려면 먼저 몇 가지 기준을 봐야 할것 같습니다.일단, 세금 계산할 때는 단순히 땅을 가지고만 있는 건 '비사업용토지'로 보거든요. 이 비사업용토지로 분류되면 나중에 팔 때 양도소득세가 꽤 있습니다그럼 사업용토지로 인정받으려면 어떻게 해야 하느냐가 중요하겠죠?그 땅에서 실제로 나무를 심거나, 키우거나, 베는 식의 ‘임업 활동’을 했어야 해요. 아니면 개발을 하거나 실제로 어떤 용도로 사용했다는 근거가 있어야 해요.또는 본인이 직접 임야 근처에 살면서, 그 땅을 직접 관리하거나 운영한 경우 흔히 말하는 ‘재촌자경’이죠 이걸 입증할 수 있어야 하고. 단순히 근처에 산다고 다 되는 게 아니고, 진짜로 직접 임업에 참여했는지를 따져요.질문하신 상황을 보면, 임야는 상속받은 지 30년 정도 됐고, 임업 활동도 한 적이 없다고 하셨잖아요.지금 거주지는 임야에서 10km 이내니까 거리 요건은 괜찮은데, 문제는 ‘직접 사용’한 기록이 없다는 거예요.이런 경우에는 세무서에서 비사업용토지로 판단할 가능성이 높아요. 재촌 요건만 만족한다고 해서 자동으로 사업용토지로 인정해주진 않습니다구체적으로 매도시 세금 때문이라면 세무토픽에 이 질문을 올리는 것을 추천합니다
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Q. 부동산 문의할때 제가 실수한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한 발 물러서서 보면 두 분 다 실수 한 것이 없지만 자기 입장에 메인 것일 수도 있어요부동산 뿐 아니라 사람관계나 다른 서비스 업종도 마찮가지라 생각해요집을 보러 다니는 건 큰 결정이니까 여러 군데 비교해보는 건 당연한 것이죠그 사장님도 좀 섭섭했을 수는 있지만, 그건 그분 입장일 뿐이고, 구매자 입장에서 당연히 할 수 있는 것이죠부동산 거래는 금액도 크고, 생활에 직접 영향을 주는 결정이라 신중하게 다양한 선택지를 비교하는 게 맞습니다.특정 매물을 이미 다른 중개인과 보기로 했다고 솔직히 말한 건 정직한 태도이고, 비난받을 일이 전혀 아닙니다. 혹시 그 사장님 태도가 계속 부담스럽다면, 다른 중개사분과 편하게 진행하시는 것도 하나의 방법이에요.
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Q. 혼자사는 집의 경우 오피스텔과 빌라 중 뭐가 더 나을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔이냐 빌라냐 고민 많으실 만해요둘 다 장단점이 또렷해서, 선택이 쉽지 않죠간단하게 비교해보자면요오피스텔은관리 잘 되고엘리베이터 있고주차나 택배 수령도 편하고혼자 살기에 쾌적한 구조가 많아요특히 직장 다니면서 퇴근하고 집에 왔을 때정리된 공용공간이나보안 잘 되는 출입 시스템이 주는 심리적 안정감이 크죠반면 빌라는월세나 보증금 부담이 확실히 적고같은 가격이면 더 넓게 살 수 있긴 해요근데 오래된 곳은 누수, 단열, 벌레 같은 문제도 있고주차나 택배, 보안 같은 실생활 스트레스도 생길 수 있어요그래서조금이라도 안정적이고 깔끔한 자취를 원하면 오피스텔지금은 무조건 돈 아끼고 저축이 우선이면 빌라이렇게 정리할 수 있을 것 같아요물론 빌라 중에도 깔끔하고 조용한 곳도 있으니까직접 발품 좀 팔아서 잘 고르면최상의 가성비가 나올수도 있습니다
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Q. 주택자금 부모님 증여차용 부분 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.청약 당첨은 축하드려요근데 자금 마련이 진짜 현실적으로 고민되는 부분이죠지금 말씀하신 걸 보면부모님께 5천만 원 증여받고1억에 대해서는 증여세를 낼 계획이고2억은 차용형태로 빌릴 예정이신 거죠부모님과 함께 살고 있고당첨된 아파트에서도 같이 지낼 계획이니까자연스럽게 부모님이 자금 일부를 부담해주는 모양새인데요이럴 때 차용이냐 증여냐이 구분이 진짜 중요하긴 합니다특히 투기과열지구에서는 세무조사가 비교적 더 촘촘히 들어올 수 있어요2억을 차용 형태로 하시려면몇 가지는 꼭 챙기셔야 해요첫째, 차용증 작성은 필수입니다가능하면 공증까지 받아두시는 게 좋아요공증 받으면 국세청에서도 그 의도를 좀 더 신뢰하긴 합니다둘째, 이자 지급이 필요합니다무이자로 하면 실질적으로 증여로 볼 수 있기 때문에세법상 인정되는 이자율(2025년 기준 연 4.6%) 정도는 적용해서이자를 주는 걸로 계약서에 명시하고실제로 부모님 계좌로 이체도 하셔야 해요셋째, 상환의지와 근거를 보여주는 게 좋아요말씀하신 대로 매달 50만~100만 원씩 드리는 게 계획이라면그걸 "생활비"로 보일 수도 있고"원리금 상환"으로 보일 수도 있는데요그 부분은 차용증에 원리금 상환 방식으로 명확히 적어두시고송금할 때도 '차용금 이자 지급' '차용금 상환' 같은 메모를 남기면 좋습니다만약 매달 주는 돈이 부모님의 생활비로 쓰이거나딱히 빚 갚는 느낌이 없다면나중에 세무조사 시 증여로 판단될 가능성도 있다고 합니다그래서 이런 건 형식뿐 아니라 실제 흐름도 중요합니다또 한 가지,부모님과 같은 세대원이고같이 사는 경우라면 세무서에는 주택자금 증여 의심으로 보는 기준이 더 엄격할 수 있어요2억 차용은 가능합니다공증받고적정이자 적용하고실제 입출금 내역 남기면서계약서에 있는 조건대로 상환하는 모습을 보이면 문제 생길 가능성은 낮아 보이ㅏㅂ니;다단, 부모님과 같이 사는 구조라 생활비와 상환금이 구분 안 되면 조금은 더 주의가 필요합니다.답변은 공인중개사의 일반적인 시각입니다세무관계에서 좀더 유효한 설명은 세무토픽을 이용해 보세요
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Q. 보증금 2억에 월세 420만원 년5040만원일때
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금 보증금 2억에 월세 420만 원짜리 집이니까계약 갱신할 때는 법적으로 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있습니다이때 말하는 '임대료'는보증금이랑 월세를 합산해서 계산하는 방식이에요월세는 보통 100배로 계산해서 보증금으로 환산하거든요그래서 420만 원 × 100 = 4억2천만 원거기에 보증금 2억을 더하면 총 6억2천만 원이 됩니다여기서 5%는 3,100만 원이에요즉, 보증금과 월세를 합쳐서 최대 3,100만 원까지만 인상 가능한 거죠월세만 올리면 3,100 ÷ 100 = 31만 원그래서 월세는 최대 451만 원까지 올릴 수 있어요보증금만 올릴 수도 있습니다이 경우 보증금은 2억3,100만 원까지 가능하고월세는 그대로 420만 원 유지하면 됩니다물론 보증금과 월세를 나눠서 조금씩 올리는 것도 가능해요예를 들어 보증금 1천만 원 올리고나머지 2,100만 원은 월세로 바꾸면월세는 21만 원 올라서 441만 원이 되는 식입니다주의할 점은 이건 '갱신요구권'을 썼을 때 기준인데 무조건 5%까지 가능하다는 것도 이론이 있기는 합니다5%이내에서 협의하라는 의미입니다집주인이 새로 계약하자고 하면 이 5% 제한은 적용되지 않고그땐 서로 협의해서 금액을 정하게 됩니다갱신요구권은 한 번밖에 못 쓰니까 새로운 계약을 한다면 추후 갱신요구권을 사용할 수 있습니다그리고 예전에 이미 쓰셨는지도 한번 확인해 보시는 게 좋아요
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Q. 2년 전세계약 만기전 이사준비하기 궁금해요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.먼저 해야 할 일은집주인에게 이사 사정을 미리 말씀드리는 것입니다전세계약은 보통 2년으로 되어 있어서만기 전에 나가려면 집주인의 협조가 꼭 필요합니다이사 이유를 간단하고 정중하게 설명드리고"새 세입자가 구해지면 나가겠다"고 말씀드리면집주인도 대체로 이해해 주는 경우가 많습니다그 다음에는집을 먼저 내놓고 중개사무소에 협조 요청을 하세요새 세입자가 빨리 들어오면보증금을 돌려받고 이사도 수월하게 할 수 있으니까요그리고 동시에이사 갈 집도 조금씩 알아보는 게 좋아요새 세입자 구해지기 전에 너무 서두를 필요는 없지만마음에 드는 집이 나올 수도 있으니까눈여겨보는 정도는 괜찮습니다정리하자면요집주인에게 먼저 이야기하기현재 집 새 세입자 구하기 (중개사무소에 의뢰)이사 갈 집 천천히 보기 시작혹시 계약서에 중도해지에 대한 특약이 있을 수도 있으니까계약서 다시 한번 살펴 보면 더 좋아요이런 순서로 차근차근 하시면 됩니다~
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Q. 매매1억8천 전세1억5천 전세보증보험 가입문의요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.설명해주신 조건 기준으로 보면 전세보증보험 가입 가능성은 있어 보이나 몇 가지 체크할 부분이 있어서 그에 따라 결과가 달라질 수 있어요.일단 김해 아파트이고,공시지가는 1억 700만 원,실거래가는 1억 8천만 원,대출이 1억 2천 있고,전세는 1억 5천에 들어가시는 상황이네요.전세보증보험은 보통 아파트의 최근 실거래가 기준으로 90% 이하 전세금이면 가능하다고 보시면 되고요.1억 8천의 90%는 1억 6,200만 원이니까,전세 1억 5천은 그 기준 안에 들어갑니다. 이 조건만 보면 괜찮습니다.다만 대출이 걸려 있으니 우선순위 확인이 중요해요.대출이 선순위(=보증금보다 먼저 갚아야 하는 권리)로 되어 있고,보증금이 1억 5천이라면 1억 2천 대출 + 1억 5천 보증금 = 2억 7천이 되죠.그런데 집 시세는 1억 8천이니까, 보증금 회수에는 위험이 있다고 판단될 수 있습니다.그래서 전세보증보험회사가 **전세보증금 + 선순위채권(대출)**의 총액이 집 시세(감정가 기준)를 넘지 않거나,넘더라도 임대인이 대출을 상환하겠다는 조건이 충족돼야 가입을 허용해줘요.대출을 상환한 후 전세 계약을 체결하고 전입 + 확정일자를 먼저 받으신다면, 보험 가입 가능성이 높습니다.보험사에선 그걸 서류로 확인하니까,계약 전에는 보증보험 사전심사부터 받아 보시길요대출을 상환하고 전세로 들어가신다면 보험 가입 가능성은 있습니다. 보증보험 회사에 미리 문의해서 사전심사 받는 게 필수이고 어떤 회사로 가입할 예정인지에 따라 HUG인지 SGI인지에 따라도 조건이 조금 달라요.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 취득하면 일할 때 제외하고 특별히 좋은 점이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 꼭 개업하지 않더라도 쓸모가 많습니다.부동산 계약이나 투자하실 때 사기를 피하고, 스스로 판단할 수 있는 안목이 생겨요.주변 지인들이 상담을 요청할 때도 신뢰를 얻을 수 있고요.나중에 은퇴하거나 다른 일을 쉬게 될 경우, 부업이나 비상용으로도 활용이 가능합니다.시험은 객관식이라 구조 자체는 단순하지만, 공부 방식이 중요해요.책상에 오래 앉아 있는 걸 싫어하시고, 인강이나 개념서 보는 걸 지루해하신다면 분명 부담이 될 수 있습니다.하지만 이해력이 좋고 실제 사례에 연결해서 받아들이실 수 있다면 충분히 해내실 수 있어요.공부 방법을 조금 바꿔보시는 것도 괜찮습니다.산책하면서 오디오 강의를 들으신다든지, 유튜브 요약 영상으로 흐름만 잡아보시는 것도 좋고요.기출문제를 먼저 풀고 거기서 개념을 역으로 찾아보는 방식도 많은 분들이 쓰는 방법이에요.오래 앉아서 공부하기보다는 짧고 자주, 규칙적으로 하는 게 더 효과적일 수도 있습니다.
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Q. 송도 분양권 매수하는 거 어떻게 생각하세요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.송도에 마이너스 피 분양권이 많다는 건 공급이 많거나 수요가 줄었다는 신호로 볼 수 있어요. 지금 상황에서 그것을 매수하는 건 잘만 고르면 기회가 될 수도 있지만, 무조건 싸다고 들어가면 위험할 수도 있어요.입주 시점에 더 떨어질 가능성도 있어서, 그것을 살 땐 단지의 입지나 학군, 생활환경, 향후 공급계획까지 꼼꼼히 봐야 해요. 피가 얼마나 빠졌느냐보다, 실제 입주시점에 전세가가 얼마나 되는지가 더 중요하고요.그리고 그것을 매수할 경우, 잔금 대출이 잘 나오는지도 꼭 확인해야 해요. 시세가 분양가보다 낮으면 대출이 줄어들거나 안 나올 수도 있어서, 본인 자금 부담이 커질 수 있어요.결론적으로 지금 그것을 사는 건 조심스럽게 접근해야 하고, 단지별 특성과 대출관계를 점검하고도 상황을 잘 따져봐야 해요.