안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 결혼 전 혼인신고와 세대분리 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.결혼 준비하느라 바쁘시겠네요!질문 주신 내용은 주택 보유 수랑 세대분리, 혼인신고 타이밍 관련해서 꽤 중요한 부분이에요. 1. 세대분리 안 하고 혼인신고하면 주택 보유 수가 2채로 되나요?네, 맞습니다혼인신고를 하면 법적으로 한 세대로 묶이게 되거든요이렇게 되면 부모님이 가지고 계신 집도 나와 배우자의 소유로 간주될 수 있어요그래서 나도 한 채, 배우자도 한 채로 계산돼서 2채로 보일 수 있는 거죠이 상태에서 새 집을 하나 더 계약하면총 3채 보유로 간주돼서 대출 심사에서 제한이 걸릴 수 있어요 2. 해결 방법은 세대분리를 먼저 하는 것이죠혼인신고 전에 둘 다 세대분리를 해놓는 게 일반적으로 가장 좋은 방법이에요이렇게 하면 각각이 따로 세대가 되니까부모님 주택 소유 여부랑 상관없이 ‘무주택’으로 인정받을 수 있어요그 다음에 혼인신고를 하면신혼부부 대출이나 청약 혜택도 조건이 맞을 수 있고요세대분리는 주민센터 가서 전입신고만 하면 돼요고시원, 원룸, 지인 집 주소 같은 데로도 가능하니까 부담 안 가지셔도 돼요3. 서로 다른 주소에 살아도 혼인신고 가능한가요?네, 전혀 문제 없어요혼인신고는 주소지가 다르더라도 법적으로 결혼으로 인정돼요주소 통합은 그 이후에 전입신고로 따로 처리하시면 되고요도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 방화동의 집값 관련 호재는 별로 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.방화동은 생각보다 호재가 꽤 있어요. 마곡지구 개발 덕분에 주변 집값이 꾸준히 오르고 있고, 김포공항 주변도 새로 개발할 계획이라 수요가 증가가 예상되는 곳입니다그리고 방화동 일부는 모아타운 사업으로 낡은 주택들 싹 정비할 예정이라 주거환경도 많이 좋아질 것 같아요. 집값도 몇 년 새 꽤 올라서 재건축 기대감까지 있는 편이고요. 아직 강서구 다른 지역보다 가격이 좀 저렴한 편이라 실 거주나 투자 둘 다 괜찮은 선택이 될 수 있겠습니다다만 내가 매수할 위치가 개발 지역과 직접 관계가 있는지, 개발 진행 상황은 계속 체크해야 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 동네 부동산 오래하신분들은 일반과세자가 많나요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사업자 등록의 간이과세와 일반과세의 구분은 매출이지 업력기준은 아닙니다처음에 시작할 때는 간이과세로 시작하고 매출이 증가하면 의무적으로 일반과세로 가야 하는데요요새 부동산거래가 뜸하기도 하고 , 제가 있는 성남의 경우는 90%(개인 측정치)는 간이과세인것 같아요고객입장에서는 일반과세 중개사와 거래시 추가로 부가가치세의 부담도 따릅니다
부동산
Q. 1주택자 전입신고 관련 문의 입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금 상황은 남편분이 부모님 집 1주택자로 세대원 등록되어 있고, 질문자님은 따로 전세로 살고 계시죠.나중에 남편분 1주택에 부부가 같이 전입할 예정인데, 지금 당장 질문자님이 부모님 집에 세대원으로 들어가야 할지, 아니면 현재 전세집에 동거인으로 남을지 고민하는 상황이에요.결론부터 얘기하면,지금 사는 전세집에 동거인으로 남는 쪽이 더 깔끔하고 유리할 수 있어요.왜냐하면,부부가 각자 다른 주소지에 있어도 "사실혼 관계"라면 세법상 1세대로 봅니다.그러니까 굳이 부모님 집으로 세대 합치지 않아도 부부는 1세대 1주택 비과세 요건은 지킬 수 있어요.(※단, 세대분리는 실제 주소지가 다른 경우, 소득도 별개로 잡혀야 인정됩니다.)만약 질문자님이 지금 부모님 집으로 전입해버리면,부모님 입장에서 세대원이 늘어나서 재산세 감면 요건(예를 들어 고령자, 장애인 감면 같은 것)에 영향이 갈 수 있어요.또 향후 증여세라든지, 부모님 집 상속이나 증여 관련해서 세대 구분이 복잡해질 수 있습니다.따라서 지금 전세집에 그냥 동거인으로 있으면서 내년까지 버티고, 그 다음에 남편 1주택으로 같이 전입하는 흐름이 훨씬 깔끔합니다.
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Q. 부동산 가계약금을 파기하는 경우는 보통 어떤 경우인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인입장에서 보통 부동산 가계약을 파기하는 경우는, 가장 흔한 게 더 좋은 물건을 발견했을 때예요. 계약하려던 집이나 상가 말고, 위치가 더 좋거나 가격이 더 괜찮은 다른 매물이 갑자기 나타나면 마음이 바뀌는 거죠. 그래서 가계약금을 포기하고라도 새 물건으로 갈아타려는 경우가 꽤 많아요.또 하나는 말씀하신 것처럼, 잔금을 치를 여력이 갑자기 없어지는 경우예요. 처음에는 대출이 잘 나올 줄 알았는데 은행 심사에서 예상보다 대출 한도가 줄어버리거나, 갑자기 경제적인 사정이 나빠져서 집값이나 상가값을 다 치르기가 어려워지는 경우가 있어요. 이럴 때도 가계약을 포기하는 선택을 하게 됩니다.또 한 가지 경우는 가족이나 배우자, 부모님 같은 주변 사람들의 반대가 심할 때예요. 본인은 계약하려고 했는데, 가족들이 "거긴 아니다", "조금 더 기다려라" 이렇게 강하게 반대하면 결국 계약을 깨기도 해요.그리고 간혹 가계약금 넣은 후에 집 자체에 문제가 있다는 걸 알게 되는 경우도 있어요. 예를 들면 등기부등본에 근저당이 너무 많다든지, 집이 무허가로 증축됐다든지, 이런 걸 뒤늦게 알게 되면 그냥 포기하는 경우도 있어요.정리하면,더 좋은 매물이 나왔을 때,잔금 마련이 힘들어졌을 때,가족이나 주변 반대가 심할 때,물건에 문제 있는 걸 알게 됐을 때,이런 경우들이 가계약 파기의 대표적인 이유예요.
부동산
Q. 아파트양도세계산시 필요경비는무엇이있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트 팔 때 양도차익 계산할 때 빠질 수 있는 비용들이 꽤 있어요.일단 집 살 때 낸 취득세, 등록세, 교육세 같은 세금들 있잖아요, 이런 것들은 당연히 필요경비로 인정돼요.또 집 살 때 부동산 중개수수료 낸 것도 필요경비에 들어가고요, 집 팔 때 부동산에 준 중개수수료도 빠질 수 있어요.집 등기할 때 썼던 법무사 수수료도 경비로 인정돼요. 등기비용 같은 건 다 챙겨두면 좋아요.그리고 집 고치거나 리모델링한 비용도 필요한데, 이건 조건이 있어요. 단순히 고장나서 고친 건 인정 안 되고, 집값을 확실히 올린 리모델링만 인정돼요. 예를 들면 전체 인테리어 공사, 화장실이나 주방 싹 바꾼 거, 발코니 확장한 것 같은 게 해당돼요.국민주택채권 산 것도 인정되는데, 할인받은 부분은 제외돼요.가끔 부가가치세 낸 것도 일부 인정되는데 이건 경우에 따라 달라요.정리하자면, 취득세, 등록세, 법무사비용, 채권 매입비용, 중개수수료(살 때+팔 때), 리모델링비용 같은 건 다 양도차익에서 뺄 수 있어요.근데 꼭 기억해야 할 게, 다 증빙자료 있어야 인정된다는 거예요. 영수증, 세금계산서, 입금내역 같은 거 준비해놓지 않으면 경비로 못 빼줘요.특히 리모델링 비용은 그냥 말로만 하면 안 되고 계약서나 이체증명 같은 걸 꼭 챙겨야 해요.
부동산
Q. 원룸 자취하는데 친구를 데리고 오면 안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.에를 들어 고시원 같은 형태로 1인거주를 특약으로 명시하지 않았다면손님이 오느 정도를 뭐라 할 수 없습니다1인 기준으로 공과금 관리비가 책정되었다면 그 부분 수정할 수 있겠으나사람이 사는 집에 사람이 오는 것을 뭐라 한다면언짢을 수 있겠지요말씀하신 것처럼 소음 등 민폐만 없다면 자취방에 친구가 오는 것을 임대인이라고 제한할 수 있는 것은 아닙니다
부동산
Q. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 뉴스 보면 맞아요,재건축 단지들이 "공공 기여"를 통해서 추가 용적률 받는 사례가 꽤 나오죠.쉽게 말하면,공공한테 뭔가 좋은 걸 해주면건물 더 크게 지을 수 있게 해줄게이런 식입니다.구체적으로 어떤 조건이 있냐면,대표적으로 기부채납이 있어요.예를 들면,단지 안에 공원 부지를 내놓거나,공공임대주택을 일정 부분 지어서 기부하거나,도로 확장, 복지시설 설치 같은 걸 해주는 거예요.또, 특정 시설 설치도 조건입니다.공공 도서관, 체육시설, 문화센터 같은 걸 지어주면추가 용적률을 얹어주기도 합니다.요즘엔 특히 임대주택 제공을 많이 요구하는 추세고요.그리고 요새 핫한 건,3080+ 대책이라든지, 도심공공주택 복합사업 이런 데 참여하면기존보다 용적률을 훨씬 높여주기도 합니다.물론 그 대신 공공성이 강조되니까조합 입장에서는 약간 부담도 있어요.자, 그럼 조합원 입장에서 이득은 얼마나 될까?추가 용적률이 늘어나면,전체 분양 세대 수가 늘어나서 일반 분양 수입이 커지고,그걸로 조합원 분담금을 줄일 수 있게 됩니다.쉽게 말하면,같은 땅에서 더 많이 지어서 돈을 더 벌 수 있다는 거예요.실제 체감으로는,용적률 인센티브를 통해 분담금이 10~20% 정도 줄어드는 경우도 있고,상황에 따라서는새로 받는 아파트 면적이 좀 더 넓어지거나,추가 프리미엄이 붙는 효과도 기대할 수 있습니다.물론,공공 기여를 너무 과하게 요구하면오히려 개발 부담이 늘어서 손해 볼 수도 있으니까단지 상황에 맞게 잘 조율하는 게 중요합니다.정리하면,공공 기여로 추가 용적률 받는 건 이득이 될 수 있다,하지만 조건이 까다롭고, 조합원 이익이 진짜로 늘어나는지는 케이스 바이 케이스다이렇게 보시면 될 것 같아요.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재건축 조합 설립할 때,일단 법적으로 토지 등 소유자 75% 이상 동의를 받아야 합니다.그리고 동의받는 게 정말 현실에서는 엄청 힘든 게 맞습니다.왜 힘드냐면,사람마다 욕심도 다르고 처한 상황도 다르거든요.어떤 사람은 "빨리 개발하고 싶다" 그러고,또 다른 사람은 "버티면 더 좋은 조건 나오겠지?" 하면서 계속 버팁니다.특히 오래된 동네는 세입자, 다주택자, 실거주자 다 섞여 있어서조율하는 게 쉽지가 않아요.그래서 실제로 조합 설립 동의율을 맞추는 데 걸리는 시간은,길게 끌면 5년 넘게 가는 경우도 있어요.추진위원회 꾸린 다음에도 세월이 꽤 걸리는 거죠.그러면 동의율 높이려고 어떤 전략을 쓰냐?일단 초반에 리더가 엄청 중요해요.추진위원장이 추진력 있고 신뢰받는 인물이어야 합니다.그리고 계속 주민들한테 정보 주고 설득하는 작업이 들어갑니다.이거 하면 돈 얼마나 벌 수 있다,재건축하면 이 동네가 어떻게 바뀐다,자료 만들어서 돌리고, 설명회 열고, 직접 찾아가서 이야기하고...계속 소통하는 게 핵심이에요.또,가끔은 "조합 설립 후 우선 분양권" 같은 실질적인 이득을 강조해서"지금 동의 안 하면 손해본다" 이런 식으로 부드럽게 압박하기도 합니다.물론 법 테두리 안에서 조심스럽게요.요약하면,75% 동의 맞추는 건 시간도 오래 걸리고 사람도 힘들게 하는 일이다.좋은 리더와 끈질긴 설득, 투명한 정보공개가 필수다.이렇게 보시면 됩니다.
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Q. 집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 우리나라에서는 전월세 상한제라는 게 적용되고 있습니다.법적으로는 전세금을 올릴 때,기존 전세금의 5%를 초과해서는 못 올리게 되어 있습니다.즉, 1억짜리 전세였으면최대 5%인 500만 원까지만 올릴 수 있다는 얘기입니다.이 규정은계약갱신청구권을 행사할 때 적용됩니다.즉, 세입자가 "나 한 번 더 살겠다"고 할 때,집주인은 임대료를 기존 대비 5%까지만 인상할 수 있는 거예요.다만,집주인이 세입자한테 계약 연장을 거절하고 싶으면,본인이 직접 들어와 살거나법에서 정한 사유에 해당해야만 가능하고요.아무 이유 없이 나가라고 하면서 새로 계약해서 많이 올리는 건 제한돼 있습니다.요약하면,계약 갱신할 때는 5%까지만 올릴 수 있다.새로 계약할 때는 이 제한이 없다.이렇게 기억하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.