안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.요즘 뉴스 보면 맞아요,재건축 단지들이 "공공 기여"를 통해서 추가 용적률 받는 사례가 꽤 나오죠.쉽게 말하면,공공한테 뭔가 좋은 걸 해주면건물 더 크게 지을 수 있게 해줄게이런 식입니다.구체적으로 어떤 조건이 있냐면,대표적으로 기부채납이 있어요.예를 들면,단지 안에 공원 부지를 내놓거나,공공임대주택을 일정 부분 지어서 기부하거나,도로 확장, 복지시설 설치 같은 걸 해주는 거예요.또, 특정 시설 설치도 조건입니다.공공 도서관, 체육시설, 문화센터 같은 걸 지어주면추가 용적률을 얹어주기도 합니다.요즘엔 특히 임대주택 제공을 많이 요구하는 추세고요.그리고 요새 핫한 건,3080+ 대책이라든지, 도심공공주택 복합사업 이런 데 참여하면기존보다 용적률을 훨씬 높여주기도 합니다.물론 그 대신 공공성이 강조되니까조합 입장에서는 약간 부담도 있어요.자, 그럼 조합원 입장에서 이득은 얼마나 될까?추가 용적률이 늘어나면,전체 분양 세대 수가 늘어나서 일반 분양 수입이 커지고,그걸로 조합원 분담금을 줄일 수 있게 됩니다.쉽게 말하면,같은 땅에서 더 많이 지어서 돈을 더 벌 수 있다는 거예요.실제 체감으로는,용적률 인센티브를 통해 분담금이 10~20% 정도 줄어드는 경우도 있고,상황에 따라서는새로 받는 아파트 면적이 좀 더 넓어지거나,추가 프리미엄이 붙는 효과도 기대할 수 있습니다.물론,공공 기여를 너무 과하게 요구하면오히려 개발 부담이 늘어서 손해 볼 수도 있으니까단지 상황에 맞게 잘 조율하는 게 중요합니다.정리하면,공공 기여로 추가 용적률 받는 건 이득이 될 수 있다,하지만 조건이 까다롭고, 조합원 이익이 진짜로 늘어나는지는 케이스 바이 케이스다이렇게 보시면 될 것 같아요.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 재건축 조합 설립할 때 토지 등 소유자 동의율은 현실적으로 얼마나 어려운가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재건축 조합 설립할 때,일단 법적으로 토지 등 소유자 75% 이상 동의를 받아야 합니다.그리고 동의받는 게 정말 현실에서는 엄청 힘든 게 맞습니다.왜 힘드냐면,사람마다 욕심도 다르고 처한 상황도 다르거든요.어떤 사람은 "빨리 개발하고 싶다" 그러고,또 다른 사람은 "버티면 더 좋은 조건 나오겠지?" 하면서 계속 버팁니다.특히 오래된 동네는 세입자, 다주택자, 실거주자 다 섞여 있어서조율하는 게 쉽지가 않아요.그래서 실제로 조합 설립 동의율을 맞추는 데 걸리는 시간은,길게 끌면 5년 넘게 가는 경우도 있어요.추진위원회 꾸린 다음에도 세월이 꽤 걸리는 거죠.그러면 동의율 높이려고 어떤 전략을 쓰냐?일단 초반에 리더가 엄청 중요해요.추진위원장이 추진력 있고 신뢰받는 인물이어야 합니다.그리고 계속 주민들한테 정보 주고 설득하는 작업이 들어갑니다.이거 하면 돈 얼마나 벌 수 있다,재건축하면 이 동네가 어떻게 바뀐다,자료 만들어서 돌리고, 설명회 열고, 직접 찾아가서 이야기하고...계속 소통하는 게 핵심이에요.또,가끔은 "조합 설립 후 우선 분양권" 같은 실질적인 이득을 강조해서"지금 동의 안 하면 손해본다" 이런 식으로 부드럽게 압박하기도 합니다.물론 법 테두리 안에서 조심스럽게요.요약하면,75% 동의 맞추는 건 시간도 오래 걸리고 사람도 힘들게 하는 일이다.좋은 리더와 끈질긴 설득, 투명한 정보공개가 필수다.이렇게 보시면 됩니다.
Q. 집 전세금을 올려달라고 했을때 몇 % 이상 못올리나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 우리나라에서는 전월세 상한제라는 게 적용되고 있습니다.법적으로는 전세금을 올릴 때,기존 전세금의 5%를 초과해서는 못 올리게 되어 있습니다.즉, 1억짜리 전세였으면최대 5%인 500만 원까지만 올릴 수 있다는 얘기입니다.이 규정은계약갱신청구권을 행사할 때 적용됩니다.즉, 세입자가 "나 한 번 더 살겠다"고 할 때,집주인은 임대료를 기존 대비 5%까지만 인상할 수 있는 거예요.다만,집주인이 세입자한테 계약 연장을 거절하고 싶으면,본인이 직접 들어와 살거나법에서 정한 사유에 해당해야만 가능하고요.아무 이유 없이 나가라고 하면서 새로 계약해서 많이 올리는 건 제한돼 있습니다.요약하면,계약 갱신할 때는 5%까지만 올릴 수 있다.새로 계약할 때는 이 제한이 없다.이렇게 기억하시면 됩니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 지방에 사람들이 점점 줄어드는데 방법이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지방 인구 감소와 소멸 위기에 대한 우려는 점점 커지고 있습니다. 정부는 이러한 문제를 해결하기 위해 다양한 정책을 추진하고 있습니다.지방소멸 대응을 위한 주요 정책지방소멸대응기금 지원정부는 2022년부터 2031년까지 매년 1조 원씩, 총 10조 원 규모의 지방소멸대응기금을 조성하여 인구감소지역에 지원하고 있습니다. 2025년에는 광역 15개, 기초 107개 지역에 이 기금이 배분될 예정입니다 .규제 특례 확대인구감소지역에 맞춤형 규제 특례를 도입하여 지역 실정에 맞는 개발과 활용이 가능하도록 지원하고 있습니다. 예를 들어, 폐교 재산을 지자체에 무상 양여하거나 빈집 철거 시 절차를 간소화하는 등의 조치가 포함됩니다 .관광 및 생활인구 유입 활성화정부는 인구감소지역의 관광 활성화를 위해 철도 운임 50% 할인 등의 혜택을 제공하는 관광상품을 출시하고 있습니다. 또한, '디지털 관광주민증'을 발급받으면 숙박, 관람, 체험 등 다양한 할인 혜택을 받을 수 있습니다 .지역 산업 구조 전환지방의 산업 경쟁력을 강화하기 위해 기존 산업의 고도화와 신산업 육성을 추진하고 있습니다. 예를 들어, 경상북도 구미는 반도체 소재와 방위산업 부품 관련 대기업을 중심으로 산업 다각화를 추진하고 있으며, 영주는 첨단베어링 국가산업단지를 조성하여 제조업 기반을 확대하고 있습니다 .등의 정책을 수행한다고는 하지만 지방소멸 문제를 완화하는 데 기여하고 있는 것인지는 아직 모르겠습니다지방 인구 감소에 대한 대책은 지속적으로 발전하고 있으므로, 관심을 가지고 지켜보시는 것이 좋겠습니다.
Q. 상업용 오피스텔 기준시가 알고싶어요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀하신 대로 오피스텔 기준시가는 건물 기준시가 + 토지 기준시가를 합쳐야 정확한 금액이 됩니다.지금 건물분 기준시가는 홈택스에서 찾으셨다니, 아주 잘 하셨습니다.문제는 토지분인데요,토지 기준시가는 국토교통부 '부동산공시가격 알리미' 사이트나해당 지자체(구청) 민원실, 또는 온나라 부동산 포털 이런 데서 확인하셔야 해요.특히 오피스텔 같은 경우에는대지가 공유지분 형태로 되어 있기 때문에,오피스텔 전체 토지의 공시지가를 확인하고,거기서 내 지분 비율만큼 계산해서 내 토지 기준시가를 산정해야 합니다.간단히 정리하면,건물분 기준시가 → 홈택스에서 확인토지분 기준시가 → 부동산공시가격 알리미(공시지가)나 구청 민원실에서 확인최종 기준시가 = 건물 기준시가 + (공시지가 × 내 대지지분)이렇게 계산하면 됩니다.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.