안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 전세대출 기대출 있는경우 가능할까요!!?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재 상황을 보면, 4대보험 가입이 되어 있고, 연소득은 3,600만 원입니다.보유 중인 신용대출은 토스뱅크 4천만 원, 현대카드 2천만 원 정도로, 남은 대출금은 약 4,230만 원 정도 됩니다.신용점수는 KCB 774점, NICE 813점으로 양호한 편이고, 연체 이력도 없으십니다.청년 전세자금대출(버팀목이나 청년특례) 또는 케이뱅크 고정금리 전세대출은 기존 신용대출이 있어도 신청은 가능합니다. 다만 심사 과정에서 소득 대비 부채 비율, 그러니까 DSR을 함께 보기 때문에 주의가 필요합니다.현재 보유 중인 신용대출로만도 연간 원리금 상환 부담이 약 1,000만 원 정도 예상됩니다. 연소득 3,600만 원 대비 약 30% 수준입니다. 여기에 전세자금대출까지 추가되면 전체 DSR이 40%를 초과할 가능성이 높습니다. 요즘은 DSR 40%를 초과하면 대출 승인 자체가 어려운 경우가 많습니다.만약 전세보증금 1억 기준으로 90%, 즉 9천만 원을 대출받고자 한다면, 심사 통과는 솔직히 쉽지 않을 가능성이 있습니다.반면에 반전세로 보증금 3천만 원에 2천만 원만 대출받는다면, 부담이 훨씬 적기 때문에 승인이 가능할 가능성이 매우 높습니다.참고로, 카카오뱅크나 토스뱅크 같은 핀테크 은행은 비교적 심사를 유연하게 보는 경향이 있기는 합니다. 그러나 대출금액이 9천만 원처럼 큰 경우에는 결국 DSR을 엄격히 적용할 수밖에 없습니다. 케이뱅크도 마찬가지로 신용대출이 있는 경우에는 보수적으로 심사하는 편입니다.결론적으로 말씀드리면,보증금 3천만 원에 2천만 원 대출은 거의 문제 없이 가능할 것으로 보입니다.하지만 보증금 1억에 9천만 원 대출은 현재 신용대출 잔액이 많기 때문에 승인이 어려울 가능성이 있습니다.만약 꼭 1억짜리 전세를 가야 한다면, 기존 신용대출 일부를 미리 상환하거나, 보증금 일부를 추가로 본인 자금으로 보태는 방법도 검토할 수 있고 무엇보다도 실제 승인하는 금융기관에 직접 상담이 필요합니다
Q. 부동산 매수매도를 한곳에서 할때 통상 복비
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 한 곳에서 매수인가 매도인을 모두 중개 한다면 매수인과 매도인으로부터 각각 중개 수수료를 받을 수 있습니다다른 부동산에서 한 쪽을 모시고 와서 공동 중개를 할 경우에는 자신이 의뢰한 고객으로부터만 보수을 받을 수 있습니다.한 부동산 중개사가 매수 매도인 양쪽을 고객을 확보하여 중개할 경우에는 소통이 원활하여 매끄럽게 중개가 가능할 수 있는 장점이 있는가 하면 중개사로서는 업무량이 증가하게 됩니다.따라서 수수료를 양쪽에 받을 수 있는 것이죠그러나 어느 쪽이든 중개 수수료는 법적으로 상한을 규정하고 있으며 그 범위 내에서 합리적인 조정이 가능합니다.매물이 여러 곳에 의뢰되었고 중개 수수료도 하향 조정을 제안한다면 중개사로서는 아무래도 그 매물에 대해서 크게 신경을 쓰지 않을 것입니다중개사도 사람이기 때문에 자신에게만 매물이 맡겨지고 중개 수수료도 정상적으로 받을 수 있다면 더 역점을 두고 마케팅을 할 수 있을 것입니다.참고가 되셨기를 바랍니다
Q. 한국 영주권 외국인의 갭투자 가능 여부 및 절차
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.F-5 영주권자라면 내국인과 거의 동일하게 부동산 거래가 가능해요.갭투자(즉, 전세를 끼고 집을 매수한 후 일정기간 후 실거주)는 법적으로 외국인이라 안 되는 건 아니고, 제한 없이 가능합니다.대출을 안 쓰고 전액 본인 자금으로 한다면, 투자 자체에 큰 제약은 없어요. 다만 아래의 사항들을 체크하셔요.이건 투자 관점이라 좀 나눠볼게요:장점:전세금으로 실제 투자금(매매가 - 전세금)을 줄일 수 있음향후 실거주 예정이면 1가구 1주택 비과세 혜택도 고려 가능주의점:요즘 전세가율이 낮아서 '진짜 갭'이 생각보다 큼 전세가율이 하락하면 역전세 위험 있음 (전세금 못 돌려줄 수도 있음)집값이 조정기면 시세 하락 리스크도 있음결론적으로, 투자 전에 입지 분석, 전세 수요 여부, 실거주 가능성, 세금 계획까지 전반적으로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.법적 절차나 의무사항은 뭐가 있을까?갭투자를 하면서 지켜야 할 의무나 절차도 정리해볼게요.1) 거래 절차계약서 작성 (매매 + 전세)외국인 토지취득 신고 → F-5 영주권자는 일부 예외 적용일반 주택은 면제, 토지만 해당될 수도 있음잔금 및 소유권이전등기2) 임대사업자 등록 임대소득을 신고하기 위한것이라면 세입자 받으면서 사업자 등록3) 보증금 보호 관련 사항전세보증보험 가입 여부는 필수는 아니지만 권장됩니다.세입자와의 신뢰 문제이기도 하고, 법적 분쟁을 줄일 수 있어요.요즘은 세입자도 가입 요구하는 경우도 있고요4) 세금 관련취득세: 1~3% 정도 (주택 수, 금액에 따라 다름)재산세: 보유 기간 동안 매년 납부종부세: 일정 금액 초과시 부과 가능양도세: 나중에 팔 때 실거주 여부, 보유 기간에 따라 과세 방식 달라짐
Q. 오피스텔 임대인이 사정상 집을 판다고하시네요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출 여부와 관계없이 임차인은 임대인의 매도이후에도 원래 계약대로 계속 거주 계약의 유지가 가능합니다 또 갱신 갱신청구권도 임대인의 의도와 관계없이 사용할 수 있는데요다시 말씀드리면 매매와 관계없이 계속 거주가 가능하다 현재 계약이 유효하다 이렇게 생각하시면 되겠습니다 새로운 매수인은 기존 계약을 그대로 승계하여 이행하여야 할 책임이 있습니다 만일 임대인의 사정으로 나의 의사와 관계없이 이사하기를 원한다면 적절한 보상으로 협의는 가능합니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
Q. 현재, 아파트도 주택임대사업자 등록이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 현재 대한민국에서는 아파트를 주택임대사업자로 신규 등록하는 것이 제한되어 있습니다.2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책 이후, 아파트의 장기일반 매입임대 유형에 대한 신규 등록이 폐지되었으며, 이 조치는 현재까지 유지되고 있습니다다만, 2023년 정부는 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해 10년 장기 매입임대사업자 등록을 허용하는 방안을 추진한다고 발표한 바 있습니다 . 그러나 이러한 정책은 아직 법제화 또는 진행되지 않은 것 같네요실제 시행 여부와 시기는 미정으로현재 기준으로는 아파트를 주택임대사업자로 신규 등록은 불가이지만, 등록시점에서 정책이 다를 수 있으므 향후 정책 변화를 살펴보시기 바랍니다.