안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 송도 분양권 매수하는 거 어떻게 생각하세요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.송도에 마이너스 피 분양권이 많다는 건 공급이 많거나 수요가 줄었다는 신호로 볼 수 있어요. 지금 상황에서 그것을 매수하는 건 잘만 고르면 기회가 될 수도 있지만, 무조건 싸다고 들어가면 위험할 수도 있어요.입주 시점에 더 떨어질 가능성도 있어서, 그것을 살 땐 단지의 입지나 학군, 생활환경, 향후 공급계획까지 꼼꼼히 봐야 해요. 피가 얼마나 빠졌느냐보다, 실제 입주시점에 전세가가 얼마나 되는지가 더 중요하고요.그리고 그것을 매수할 경우, 잔금 대출이 잘 나오는지도 꼭 확인해야 해요. 시세가 분양가보다 낮으면 대출이 줄어들거나 안 나올 수도 있어서, 본인 자금 부담이 커질 수 있어요.결론적으로 지금 그것을 사는 건 조심스럽게 접근해야 하고, 단지별 특성과 대출관계를 점검하고도 상황을 잘 따져봐야 해요.
Q. 주상복합의 장점.단점을 알고싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주상복합 아파트는 도심이나 역세권에 있는 경우가 많아서 교통이나 생활 편의 면에서는 분명히 장점이 있어요. 엘리베이터만 타고 내려가면 마트, 병원, 식당 같은 게 있어서 바쁜 사람들한테는 꽤 편하죠. 건물 관리도 아파트처럼 잘 되는 편이라 보안이 신경 쓰이는 분들한테도 괜찮고요. 또 고층에 있는 집은 전망도 좋고 시원하게 트인 느낌이 있어요.그런데 단점도 있어요. 아래층에 상가가 들어오면 음식 냄새나 소음 같은 문제가 생길 수 있고, 늦게까지 영업하면 좀 불편할 수 있어요. 그리고 일반 아파트보다 관리비가 더 나오는 경우도 많고요. 구조도 조금 불편하게 나오는 경우가 있어요. 상업용 건물 위에 주거공간을 얹은 구조다 보니까 방이나 거실이 평범한 아파트처럼 넓게 빠지지 않는 경우도 있어요. 게다가 세대수가 적으면 거래도 잘 안 되고, 그만큼 시세가 떨어질 위험도 있어요.울산 같은 경우는 대규모 브랜드 아파트가 선호되는 편이라, 주상복합은 상대적으로 관심이 덜할 수 있어요. 세대수가 적은 주상복합일수록 가격이 떨어질 가능성이 더 크다고 봐야 하고요. 실거주로는 괜찮을 수 있지만, 나중에 팔거나 전세 놓을 때 고민이 될 수 있어요.대출 부분도 참고하셔야 해요. 주택담보대출은 일반적으로 LTV가 최대 70% 정도고, 특별한 조건이 있는 경우에만 80%까지 가능해요. 100% 대출은 사실상 불가능하다고 보면 돼요. 게다가 시세가 제대로 잡히지 않는 단지는 은행에서도 보수적으로 보고, 감정가가 낮게 나오거나 아예 대출이 안 나올 수도 있어요. 그래서 대출 계획이 있으시다면, KB시세나 실거래가가 잘 형성돼 있는 단지를 고르시는 게 좋아요.
Q. 보증금 및 월세의 경우 5%인상 캡이 씌워져 있는데, 5%를 초과하여 임대인과 임차인의 합의하에 올릴수도 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 가능합니다그렇습니다. 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않는다면 임대인이 제안한 새로운 계약에 얼마든지 동의할 수 있습니다.5퍼센트를 초과해서 얼마든지 계약이 가능하다는 얘기죠 대신에 다음번 계약 할 때 임차인은 갱신 청구권을 한번 사용할 수 있는 기회 갖게 되는 것입니다.뭐 세제 혜택이라든지 좀 더 거주가 가능한 것 외 다른 이익은 없습니다.
Q. 월세계약시 등기부등본 근저당 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근저당이 있지만 선순위 와 근저당 ,그리고 내 보증금을 합쳐서 주택가격에 현저히 미달하는지 거의 비슷한지가 문제 입니다보증금을 보장하는 계약은 없습니다얼마나 안정적인지를 보는 것 입니다의뢰하신 부동산에 매물에 있는 선순위와 주택 시세를 먼저 확인 하신 후 설명 받으시는 것이 좋을 듯 하고요도시에 따라 선순위가 많더라도 보증금이 우선변제금이내이면 좀 더 안전이 확보되는 최우선 변제금 액수가 정해져 있습니다이 부분도 중개사님에게 챙겨서 상담해보시길 바랍니다
Q. 경매 후 계고장을 전달받고 몇일 후에 낙찰자에게 집을 비워 줘야 되는가요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.마음이 참 무거우시겠어요.경매로 집이 넘어가고 계고장까지 받으셨으면 얼마나 불안하실지 충분히 이해됩니다.지금 상황에서 어떤 일이 벌어지는 건지, 어떻게 대처할 수 있을지 쉽게 풀어드리겠습니다.계고장을 받은 뒤, 언제 집을 비워야 하나요?계고장은 그냥 "이제 집 좀 비워주세요" 하고 낙찰자 쪽에서 보내는 통지서입니다.법적으로 바로 나가야 하는 건 아닙니다.보통 낙찰자가 집을 인도받기 위해 보내는 거고, 자진해서 나가달라는 뜻이지요.근데 만약 내가 자진해서 안 나가면, 낙찰자는 법원에 인도명령이나 명도소송을 신청합니다.그걸 법원이 받아들이면, 나한테 결정문이 오고, 그다음에 강제집행 절차로 넘어갑니다.이 모든 절차를 다 밟으려면 보통 1~2개월, 길게는 그 이상도 걸릴 수 있습니다.그래서 계고장 받았다고 바로 짐 싸야 되는 건 절대 아닙니다.지금 상황에서 할 수 있는 일첫째, 낙찰자랑 협의해보세요."제가 지금 정말 형편이 어려워서 당장 나가기는 힘듭니다." 이렇게 솔직하게 말해보세요.이사비라도 조금 지원해줄 수 있는지, 시간을 좀 더 줄 수 있는지 부탁드리는 겁니다.실제로 낙찰자도 괜히 강제집행까지 가는 게 귀찮고 돈 드니까, 대화로 푸는 경우가 많습니다.둘째, 법률 도움을 받아보세요.'대한법률구조공단'이라고 있습니다.형편이 어려운 분들한테 무료로 법률 상담해주는 곳입니다.전화 132번 누르시면 가까운 데 연결됩니다.직접 가셔도 되고요.셋째, 시청이나 주민센터에 가보세요.지금처럼 집이 당장 없게 생긴 경우에는 '긴급복지제도'라는 게 있습니다.일시적으로 머물 수 있는 주거지를 연결해주거나, 주거비 지원해주는 제도입니다.정리하면요계고장을 받았다고 바로 나가야 되는 건 아닙니다.강제집행까지는 아직 시간이 좀 있습니다.그 사이에 협의도 시도해보고, 법률이나 복지 지원도 알아보시면 좋겠습니다.