안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 오피스텔 분양 잔금 지급 전 건축물대장 발급 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건축물대장은 건물이 공식적으로 다 지어졌다는 걸 행정적으로 증명해주는 서류예요.그래서 사용승인, 그러니까 준공검사가 완료돼야만 발급이 가능해요. 아직 사용승인이 안 났다고 하셨으니까 건축물대장은 당연히 아직 발급이 안 되는 상태가 맞고요.지금 상황에서는 시공사 쪽에 사용승인 언제 나는지 물어보는 게 맞아요. 왜냐하면 그 승인을 시에서 내주긴 하지만, 신청은 시공사에서 하거든요. 그래서 언제쯤 신청할 예정인지, 서류는 다 준비됐는지, 승인은 언제쯤 날 것 같은지 이런 걸 시공사만 알 수 있어요.그래서 이렇게 물어보시면 됩니다.“지금 건축물대장이 안 나온 상태인데, 사용승인이 나야 발급이 가능하다고 들었어요. 혹시 사용승인 신청은 언제쯤 하셨고, 승인 나는 건 언제쯤으로 보시나요?”이런 식으로요.잔금일이 다가오는데 사용승인이 늦어지고 있으면, 분양사무소나 시공사 쪽에 일정 조정이 가능한지도 함께 문의해보시는 게 좋습니다.
Q. 세대가 분리된 성년인 아들 (1가구 2주택자)과 어머님(65세이상-1주택자)가 세대를 합치게되면 1가구 3주택자로 들어가게되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 세법에서는 ‘1세대’ 기준으로 주택 수를 계산합니다.같이 살면서 생계를 함께하면, 각자가 갖고 있는 주택을 모두 합산해요.주소만 같은 게 아니라, 실질적으로 함께 사는지 여부가 중요합니다.질문 주신 상황대로라면,아들은 1세대 2주택어머니는 65세 이상 1주택 (주거용 오피스텔)이 두 분이 세대를 합치게 되면, 이제 한 세대로 보게 되고요.그럼 주택 수는 합쳐져서 1세대 3주택자가 됩니다.오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면, 세법상 ‘주택’으로 간주되니까 포함돼요.그럼 반대로, 나중에 어머님이 다시 분가하셔서 세대를 따로 만들면 어떻게 되느냐?이 경우에는 다시 세대를 기준으로 각각 주택 수를 따집니다.즉,아들은 다시 1세대 2주택어머니는 1세대 1주택이렇게 되는 거죠.단, 여기서 중요한 게 하나 있어요.세대 분리를 했다가 짧은 기간 내에 다시 합치거나,형식적으로만 주소를 나눈 경우는 위장 세대 분리로 의심할 수 있습니다.그래서 만약 세금 혜택을 목적으로 세대 분리를 하신 거라면,실제로 별도 생계를 유지하고 있다는 점이 객관적으로 보여져야 합니다.이상은 중개사로서 일반적인 사항을 말씀드린것이고 매도시 양도소득세관련 구체적인 답변이 필요하다면 세무토픽을 이용하여 보세요
Q. 임야가 사업용토지, 비사업용토지 중 어떤것에 해당될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 임야가 사업용토지에 해당하는지, 비사업용토지에 해당하는지 알아보려면 먼저 몇 가지 기준을 봐야 할것 같습니다.일단, 세금 계산할 때는 단순히 땅을 가지고만 있는 건 '비사업용토지'로 보거든요. 이 비사업용토지로 분류되면 나중에 팔 때 양도소득세가 꽤 있습니다그럼 사업용토지로 인정받으려면 어떻게 해야 하느냐가 중요하겠죠?그 땅에서 실제로 나무를 심거나, 키우거나, 베는 식의 ‘임업 활동’을 했어야 해요. 아니면 개발을 하거나 실제로 어떤 용도로 사용했다는 근거가 있어야 해요.또는 본인이 직접 임야 근처에 살면서, 그 땅을 직접 관리하거나 운영한 경우 흔히 말하는 ‘재촌자경’이죠 이걸 입증할 수 있어야 하고. 단순히 근처에 산다고 다 되는 게 아니고, 진짜로 직접 임업에 참여했는지를 따져요.질문하신 상황을 보면, 임야는 상속받은 지 30년 정도 됐고, 임업 활동도 한 적이 없다고 하셨잖아요.지금 거주지는 임야에서 10km 이내니까 거리 요건은 괜찮은데, 문제는 ‘직접 사용’한 기록이 없다는 거예요.이런 경우에는 세무서에서 비사업용토지로 판단할 가능성이 높아요. 재촌 요건만 만족한다고 해서 자동으로 사업용토지로 인정해주진 않습니다구체적으로 매도시 세금 때문이라면 세무토픽에 이 질문을 올리는 것을 추천합니다
Q. 부동산 문의할때 제가 실수한건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한 발 물러서서 보면 두 분 다 실수 한 것이 없지만 자기 입장에 메인 것일 수도 있어요부동산 뿐 아니라 사람관계나 다른 서비스 업종도 마찮가지라 생각해요집을 보러 다니는 건 큰 결정이니까 여러 군데 비교해보는 건 당연한 것이죠그 사장님도 좀 섭섭했을 수는 있지만, 그건 그분 입장일 뿐이고, 구매자 입장에서 당연히 할 수 있는 것이죠부동산 거래는 금액도 크고, 생활에 직접 영향을 주는 결정이라 신중하게 다양한 선택지를 비교하는 게 맞습니다.특정 매물을 이미 다른 중개인과 보기로 했다고 솔직히 말한 건 정직한 태도이고, 비난받을 일이 전혀 아닙니다. 혹시 그 사장님 태도가 계속 부담스럽다면, 다른 중개사분과 편하게 진행하시는 것도 하나의 방법이에요.
Q. 혼자사는 집의 경우 오피스텔과 빌라 중 뭐가 더 나을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔이냐 빌라냐 고민 많으실 만해요둘 다 장단점이 또렷해서, 선택이 쉽지 않죠간단하게 비교해보자면요오피스텔은관리 잘 되고엘리베이터 있고주차나 택배 수령도 편하고혼자 살기에 쾌적한 구조가 많아요특히 직장 다니면서 퇴근하고 집에 왔을 때정리된 공용공간이나보안 잘 되는 출입 시스템이 주는 심리적 안정감이 크죠반면 빌라는월세나 보증금 부담이 확실히 적고같은 가격이면 더 넓게 살 수 있긴 해요근데 오래된 곳은 누수, 단열, 벌레 같은 문제도 있고주차나 택배, 보안 같은 실생활 스트레스도 생길 수 있어요그래서조금이라도 안정적이고 깔끔한 자취를 원하면 오피스텔지금은 무조건 돈 아끼고 저축이 우선이면 빌라이렇게 정리할 수 있을 것 같아요물론 빌라 중에도 깔끔하고 조용한 곳도 있으니까직접 발품 좀 팔아서 잘 고르면최상의 가성비가 나올수도 있습니다