안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 동네 부동산 오래하신분들은 일반과세자가 많나요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사업자 등록의 간이과세와 일반과세의 구분은 매출이지 업력기준은 아닙니다처음에 시작할 때는 간이과세로 시작하고 매출이 증가하면 의무적으로 일반과세로 가야 하는데요요새 부동산거래가 뜸하기도 하고 , 제가 있는 성남의 경우는 90%(개인 측정치)는 간이과세인것 같아요고객입장에서는 일반과세 중개사와 거래시 추가로 부가가치세의 부담도 따릅니다
Q. 1주택자 전입신고 관련 문의 입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금 상황은 남편분이 부모님 집 1주택자로 세대원 등록되어 있고, 질문자님은 따로 전세로 살고 계시죠.나중에 남편분 1주택에 부부가 같이 전입할 예정인데, 지금 당장 질문자님이 부모님 집에 세대원으로 들어가야 할지, 아니면 현재 전세집에 동거인으로 남을지 고민하는 상황이에요.결론부터 얘기하면,지금 사는 전세집에 동거인으로 남는 쪽이 더 깔끔하고 유리할 수 있어요.왜냐하면,부부가 각자 다른 주소지에 있어도 "사실혼 관계"라면 세법상 1세대로 봅니다.그러니까 굳이 부모님 집으로 세대 합치지 않아도 부부는 1세대 1주택 비과세 요건은 지킬 수 있어요.(※단, 세대분리는 실제 주소지가 다른 경우, 소득도 별개로 잡혀야 인정됩니다.)만약 질문자님이 지금 부모님 집으로 전입해버리면,부모님 입장에서 세대원이 늘어나서 재산세 감면 요건(예를 들어 고령자, 장애인 감면 같은 것)에 영향이 갈 수 있어요.또 향후 증여세라든지, 부모님 집 상속이나 증여 관련해서 세대 구분이 복잡해질 수 있습니다.따라서 지금 전세집에 그냥 동거인으로 있으면서 내년까지 버티고, 그 다음에 남편 1주택으로 같이 전입하는 흐름이 훨씬 깔끔합니다.
Q. 부동산 가계약금을 파기하는 경우는 보통 어떤 경우인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인입장에서 보통 부동산 가계약을 파기하는 경우는, 가장 흔한 게 더 좋은 물건을 발견했을 때예요. 계약하려던 집이나 상가 말고, 위치가 더 좋거나 가격이 더 괜찮은 다른 매물이 갑자기 나타나면 마음이 바뀌는 거죠. 그래서 가계약금을 포기하고라도 새 물건으로 갈아타려는 경우가 꽤 많아요.또 하나는 말씀하신 것처럼, 잔금을 치를 여력이 갑자기 없어지는 경우예요. 처음에는 대출이 잘 나올 줄 알았는데 은행 심사에서 예상보다 대출 한도가 줄어버리거나, 갑자기 경제적인 사정이 나빠져서 집값이나 상가값을 다 치르기가 어려워지는 경우가 있어요. 이럴 때도 가계약을 포기하는 선택을 하게 됩니다.또 한 가지 경우는 가족이나 배우자, 부모님 같은 주변 사람들의 반대가 심할 때예요. 본인은 계약하려고 했는데, 가족들이 "거긴 아니다", "조금 더 기다려라" 이렇게 강하게 반대하면 결국 계약을 깨기도 해요.그리고 간혹 가계약금 넣은 후에 집 자체에 문제가 있다는 걸 알게 되는 경우도 있어요. 예를 들면 등기부등본에 근저당이 너무 많다든지, 집이 무허가로 증축됐다든지, 이런 걸 뒤늦게 알게 되면 그냥 포기하는 경우도 있어요.정리하면,더 좋은 매물이 나왔을 때,잔금 마련이 힘들어졌을 때,가족이나 주변 반대가 심할 때,물건에 문제 있는 걸 알게 됐을 때,이런 경우들이 가계약 파기의 대표적인 이유예요.
Q. 아파트양도세계산시 필요경비는무엇이있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트 팔 때 양도차익 계산할 때 빠질 수 있는 비용들이 꽤 있어요.일단 집 살 때 낸 취득세, 등록세, 교육세 같은 세금들 있잖아요, 이런 것들은 당연히 필요경비로 인정돼요.또 집 살 때 부동산 중개수수료 낸 것도 필요경비에 들어가고요, 집 팔 때 부동산에 준 중개수수료도 빠질 수 있어요.집 등기할 때 썼던 법무사 수수료도 경비로 인정돼요. 등기비용 같은 건 다 챙겨두면 좋아요.그리고 집 고치거나 리모델링한 비용도 필요한데, 이건 조건이 있어요. 단순히 고장나서 고친 건 인정 안 되고, 집값을 확실히 올린 리모델링만 인정돼요. 예를 들면 전체 인테리어 공사, 화장실이나 주방 싹 바꾼 거, 발코니 확장한 것 같은 게 해당돼요.국민주택채권 산 것도 인정되는데, 할인받은 부분은 제외돼요.가끔 부가가치세 낸 것도 일부 인정되는데 이건 경우에 따라 달라요.정리하자면, 취득세, 등록세, 법무사비용, 채권 매입비용, 중개수수료(살 때+팔 때), 리모델링비용 같은 건 다 양도차익에서 뺄 수 있어요.근데 꼭 기억해야 할 게, 다 증빙자료 있어야 인정된다는 거예요. 영수증, 세금계산서, 입금내역 같은 거 준비해놓지 않으면 경비로 못 빼줘요.특히 리모델링 비용은 그냥 말로만 하면 안 되고 계약서나 이체증명 같은 걸 꼭 챙겨야 해요.
Q. 원룸 자취하는데 친구를 데리고 오면 안되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.에를 들어 고시원 같은 형태로 1인거주를 특약으로 명시하지 않았다면손님이 오느 정도를 뭐라 할 수 없습니다1인 기준으로 공과금 관리비가 책정되었다면 그 부분 수정할 수 있겠으나사람이 사는 집에 사람이 오는 것을 뭐라 한다면언짢을 수 있겠지요말씀하신 것처럼 소음 등 민폐만 없다면 자취방에 친구가 오는 것을 임대인이라고 제한할 수 있는 것은 아닙니다