안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 주상복합의 장점.단점을 알고싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주상복합 아파트는 도심이나 역세권에 있는 경우가 많아서 교통이나 생활 편의 면에서는 분명히 장점이 있어요. 엘리베이터만 타고 내려가면 마트, 병원, 식당 같은 게 있어서 바쁜 사람들한테는 꽤 편하죠. 건물 관리도 아파트처럼 잘 되는 편이라 보안이 신경 쓰이는 분들한테도 괜찮고요. 또 고층에 있는 집은 전망도 좋고 시원하게 트인 느낌이 있어요.그런데 단점도 있어요. 아래층에 상가가 들어오면 음식 냄새나 소음 같은 문제가 생길 수 있고, 늦게까지 영업하면 좀 불편할 수 있어요. 그리고 일반 아파트보다 관리비가 더 나오는 경우도 많고요. 구조도 조금 불편하게 나오는 경우가 있어요. 상업용 건물 위에 주거공간을 얹은 구조다 보니까 방이나 거실이 평범한 아파트처럼 넓게 빠지지 않는 경우도 있어요. 게다가 세대수가 적으면 거래도 잘 안 되고, 그만큼 시세가 떨어질 위험도 있어요.울산 같은 경우는 대규모 브랜드 아파트가 선호되는 편이라, 주상복합은 상대적으로 관심이 덜할 수 있어요. 세대수가 적은 주상복합일수록 가격이 떨어질 가능성이 더 크다고 봐야 하고요. 실거주로는 괜찮을 수 있지만, 나중에 팔거나 전세 놓을 때 고민이 될 수 있어요.대출 부분도 참고하셔야 해요. 주택담보대출은 일반적으로 LTV가 최대 70% 정도고, 특별한 조건이 있는 경우에만 80%까지 가능해요. 100% 대출은 사실상 불가능하다고 보면 돼요. 게다가 시세가 제대로 잡히지 않는 단지는 은행에서도 보수적으로 보고, 감정가가 낮게 나오거나 아예 대출이 안 나올 수도 있어요. 그래서 대출 계획이 있으시다면, KB시세나 실거래가가 잘 형성돼 있는 단지를 고르시는 게 좋아요.
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Q. 보증금 및 월세의 경우 5%인상 캡이 씌워져 있는데, 5%를 초과하여 임대인과 임차인의 합의하에 올릴수도 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 가능합니다그렇습니다. 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않는다면 임대인이 제안한 새로운 계약에 얼마든지 동의할 수 있습니다.5퍼센트를 초과해서 얼마든지 계약이 가능하다는 얘기죠 대신에 다음번 계약 할 때 임차인은 갱신 청구권을 한번 사용할 수 있는 기회 갖게 되는 것입니다.뭐 세제 혜택이라든지 좀 더 거주가 가능한 것 외 다른 이익은 없습니다.
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Q. 월세계약시 등기부등본 근저당 질문드립니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근저당이 있지만 선순위 와 근저당 ,그리고 내 보증금을 합쳐서 주택가격에 현저히 미달하는지 거의 비슷한지가 문제 입니다보증금을 보장하는 계약은 없습니다얼마나 안정적인지를 보는 것 입니다의뢰하신 부동산에 매물에 있는 선순위와 주택 시세를 먼저 확인 하신 후 설명 받으시는 것이 좋을 듯 하고요도시에 따라 선순위가 많더라도 보증금이 우선변제금이내이면 좀 더 안전이 확보되는 최우선 변제금 액수가 정해져 있습니다이 부분도 중개사님에게 챙겨서 상담해보시길 바랍니다
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Q. 경매 후 계고장을 전달받고 몇일 후에 낙찰자에게 집을 비워 줘야 되는가요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.마음이 참 무거우시겠어요.경매로 집이 넘어가고 계고장까지 받으셨으면 얼마나 불안하실지 충분히 이해됩니다.지금 상황에서 어떤 일이 벌어지는 건지, 어떻게 대처할 수 있을지 쉽게 풀어드리겠습니다.계고장을 받은 뒤, 언제 집을 비워야 하나요?계고장은 그냥 "이제 집 좀 비워주세요" 하고 낙찰자 쪽에서 보내는 통지서입니다.법적으로 바로 나가야 하는 건 아닙니다.보통 낙찰자가 집을 인도받기 위해 보내는 거고, 자진해서 나가달라는 뜻이지요.근데 만약 내가 자진해서 안 나가면, 낙찰자는 법원에 인도명령이나 명도소송을 신청합니다.그걸 법원이 받아들이면, 나한테 결정문이 오고, 그다음에 강제집행 절차로 넘어갑니다.이 모든 절차를 다 밟으려면 보통 1~2개월, 길게는 그 이상도 걸릴 수 있습니다.그래서 계고장 받았다고 바로 짐 싸야 되는 건 절대 아닙니다.지금 상황에서 할 수 있는 일첫째, 낙찰자랑 협의해보세요."제가 지금 정말 형편이 어려워서 당장 나가기는 힘듭니다." 이렇게 솔직하게 말해보세요.이사비라도 조금 지원해줄 수 있는지, 시간을 좀 더 줄 수 있는지 부탁드리는 겁니다.실제로 낙찰자도 괜히 강제집행까지 가는 게 귀찮고 돈 드니까, 대화로 푸는 경우가 많습니다.둘째, 법률 도움을 받아보세요.'대한법률구조공단'이라고 있습니다.형편이 어려운 분들한테 무료로 법률 상담해주는 곳입니다.전화 132번 누르시면 가까운 데 연결됩니다.직접 가셔도 되고요.셋째, 시청이나 주민센터에 가보세요.지금처럼 집이 당장 없게 생긴 경우에는 '긴급복지제도'라는 게 있습니다.일시적으로 머물 수 있는 주거지를 연결해주거나, 주거비 지원해주는 제도입니다.정리하면요계고장을 받았다고 바로 나가야 되는 건 아닙니다.강제집행까지는 아직 시간이 좀 있습니다.그 사이에 협의도 시도해보고, 법률이나 복지 지원도 알아보시면 좋겠습니다.
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Q. 매매하려는 아파트가 근저당이 있는데 하나은행 입니다!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매 하는 경우에 저당이 있는 경우는 현재 저당을 해결하고 매수하여야 되는데요 만약에 매도인이 중도금까지 받아도 현재의 저당을 완전히 해결할 수 없다면 잔금으로도 해결할 수 있는데 잔금은 매수인이 대출을 받고 또 그 잔금으로 어 매도인의 대출을 갚고 하는 형태인데요 말씀하신 것처럼 동일한 은행에서 한다면 더 편하고요 잔금일 동시에 진행 가능합니다이러한 내용들을 계약서에 순서대로 잘 적어주시고 협의 잘 하셔가지고 매매 진행하시면 되겠습니다 좋은 거래하세요
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Q. 신축아파트 중문 옵션 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.중문을 설치하면 현관이 하나의 방처럼 따로 구분되는 공간으로 간주됩니다.그래서 소방법상으로는 그 공간에 화재감지기랑 스프링클러를 설치해야 할 수 있다고 합니다.건설사 옵션으로 중문을 선택하면, 애초에 그런 설비들이 포함되어 있었을 가능성이 높습니다.그런데 중문을 옵션에서 빼고, 나중에 입주 후에 따로 시공하게 되면 문제가 좀 생길 수 있어요.원래 설계와 다르게 공간이 새로 분리되는 것이기 때문에, 소방 설비가 빠진 채로 공간을 만드는 셈이 됩니다.이럴 경우 나중에 소방법 위반으로 간주될 수도 있었다고 하였습니다.화재감지기야 설치가 간단해서 어떻게든 가능하겠지만, 스프링클러는 얘기가 좀 다릅니다.물 연결이 필요한 설비라서, 입주 이후에는 설치가 거의 불가능하다고 보셔야 합니다.그리고 혹시 스프링클러 대신 소화기를 놓으면 되지 않냐고 생각할 수 있는데요.소화기는 말 그대로 비상용이라서, 법적으로 스프링클러를 대체할 수는 없습니다.결론적으로 말씀드리면, 중문을 설치할 계획이 있다면 처음부터 옵션으로 선택해서, 감지기랑 스프링클러까지 같이 포함되도록 하는 것이 가장 안전합니다.만약 입주 후에 따로 설치하고 싶다면, 반드시 소방서나 관리사무소에 먼저 문의하여 가능 여부를 확인하는 것이 좋겠습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 전세계약 중개보수 현금 지급 시 영수증 지급
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료는 현금이든 계좌 이체든 구분하지 않습니다. 그리고 수수료라는 법정 상한액을 최고한도로 상호 협의하여 조정은 가능합니다그리고 받은 대로 현금영수증을 발행할 수 있습니다 어떤 사정인지는 잘 이해가 가지 않습니다
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Q. 내가 1주택자인지 아니면 2주택자인지 알 수 있는 방법은?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.본인의 주택 수는 정부24, 홈택스, 지자체를 통해 확인 가능합니다.① 정부24에 로그인 후 ‘부동산보유현황’이나 ‘주택보유세정보’를 조회하면 현재 보유 중인 주택과 토지를 확인할 수 있습니다.② 홈택스에서는 ‘재산세/종부세’ 항목에서 본인의 주택 수가 세법상 몇 채로 잡히는지 확인 가능합니다.③ 복잡한 사례(예: 미등기 주택, 대지권만 상속 등)는 거주지 구청 재산세과에 문의하는 것이 정확합니다.일반적으로 건물이 미등기 상태이거나 대지권만 소유한 경우는 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다.도움이 되었을까요?
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Q. 월세 임차인 도시가스비 전출 전입 질문
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.경기도 인 경우 전출을 해야 전입을 받아주는 식입니다.서비스업체의 업무 규칙에 의한 것으로 보입니다어디까지나 업무방식은 법이 아니고 업체의 업무 프로세스일 뿐 입니다새로운 임차인이 전입이 반드시 필요하다면 소유자 동의로 직권으로 전입이 가능할 수도 있습니다해댱지역 도시가스업체에 확인하는 것이 정확하겠습니다
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Q. 월세 계약 묵시적 갱신 기준이 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 주인 분이 5월초까지 아무런 답변이 없다면 묵시적 갱신으로 봐야 합니다묵시적 갱신시 기존 금액으로 2년 더 연장된 것으로 보는 것입니다중도 이사시 임대인에게 통지후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다현실에서는 법대로 되는 것이 쉽지는 않고 법대로를 요구하나 수용하지 않을 경우 결국 소송으로 가야하는 현실성 때문에가급적 원만한 협의와 소통이 항상 중요합니다