안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 대통령선거 이후 집값이 왜 상승하나요,
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대통령 선거가 이번 같은 경우에는 정례적인게 아니었죠 국내 정치 격변이 있었고 정치적으로 불안정한 상태였는데 대통령 선거를 통해서 정치 구도가 안정되어 있다고 볼 수 있죠 선거후 일단락이 지어진 것이며안정의 시작이라고 볼 수 있겠죠 집을 사고파는 매매 행위 같은 가계로서는 매우 중요하고 규모가 큰 일을 행하는데 있어서 사회 경제적으로 정치적으로 불안정하다면 거래량이 감소할 수밖에 없고요 거래가 되지 않았던 것들이 이후 대량 처리되는 과정, 더욱 많은 거래가 될 수 있죠 불안정기에 거래가 되는 것은 급매물 우주로 거래가 되고 안정이 되었을 때는 정상적인 시장가가 형성됩니다 올라갔다는 인상을 줄 수는 있겠으나 전체적으로 크게 오르는 시장은 아닌 것 같습니다
Q. 코스피가 과연 5천까지 갈 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우리나라 코스피는 이미 지난 2007년에 2,000을 돌파했습니다 벌써 20년이 다 된 옛날 얘기죠 그런데 아직도 2000대에 머무르고 있다는 것은 현재 시장이 대단히 왜곡되어 있다는 것을 증명하고 있습니다 그간 경제 규모는 두 배 세 배 네 배이상 팽창에 있는 것이 사실인데요 그리고 우리 자본 시장도 투명화가 더욱 더 진행되고 있습니다그래도 불구하고 코리아 디스카운트를 받아야 했던 흑 역사가 있었습니디최고 권력자들이 증권조작에 가담했다고 보도가 나오고 검경은도 수사도 못하는 그런일들을 보아왔지 않았습니까?기울어진 시장에 누가 투자를 하겠습니까?근데 마침 이번 정부에서 증권 범죄는 멸문하도록 응징을 하겠다고 하니까 기대됩니다시장이 정상적으로 가동하고 이 부분 해소가 된다면 코스피는 정상적으로 크게 약진할 수 있을 것으로 봅니다 5천이 문제가 아니고 7천 8천도 가능할 것으로 보입니다
Q. 코스피가 연일 상승인데요 과연 5천 찍을수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우리나라 증시는 거의 이십년전이미 2000대를 돌파했으나 아직도 여기에 머무르고 있습니다 그간 우리나라 경제 규모는 두 배, 세 배 이상 팽창에 있음에도 불구하고 아직도 2000대에 머무르고 있다는 것이 오히려 더 이상한 현상으로 5천, 6천, 7천을 간다고 해도 전혀 이상할 것이 없습니다 다만 한국 증권 시장이 소위 코리아 디스카운트로 평가를 받아야 했던 이유가 있었습니다증권시세 조작, 시장 교란 등 어두운 세력들이 제거되어야 합니다. 마침 정부에서 나서서 증권시장 범죄는 멸문하도록 강력한 응징을 하겠다고 하니 희망적입니다 그래야 마땅하고요.이제는 정상적인 증권 시장이 기대됩니다
Q. 신축빌라 소유권이전등기 전 세입자 계약문의 드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.다소 신경이 쓰일 수 밖에 없는 거래인데요 일단 질문을 정리하면신축빌라는 현재 건설사(분양사) 명의분양을 받은 예비 임대인(바뀔 소유자)이 아직 잔금을 치르지 않음귀하의 전세보증금으로 매수인의 잔금이 치러짐입니다전세계약은 누구와 해야 하나요?현재 상황처럼 소유권이전 전이라면, 다음과 같은 방식이 일반적입니다.귀하(세입자)는 건설사와 전세계약 체결 → 건설사가 직접 보증금 수령 → 매수인에게 소유권 이전(*소유권 이전 후, 새로운 소유자와 전세계약서 다시 작성 또는 기존 계약의 권리 승계 특약 명시)주의사항 및 특약에 추가를 고려할 내용건설사와 전세계약을 한다면 아래 사항들을 계약서에 명확히 특약으로 넣어야 합니다.“본 계약은 소유권이 ○○○(예비 임대인)에게 이전된 후 동일 조건으로 승계되며, 임대인의 변경은 임차인의 권리에 영향을 미치지 아니한다.”“전세계약의 목적물은 매도인(건설사)이 ○○○에게 잔금 수령 후 소유권을 이전하고, 소유권 이전 완료 즉시 임대인 변경 계약을 체결한다.”“전세보증금은 건설사 명의로 수령하되, 본 계약상 임차인의 권리는 소유권 이전 후의 임대인에게 승계된다.”“만약 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 완료되지 않을 경우, 계약은 무효로 간주되며, 전세보증금은 전액 반환한다.”또한 가능하다면, 예비 임대인(새 소유자)이 보증보험(전세보증금 반환보증)을 가입할 수 있는지 여부도 사전에 확인해 두는 것이 좋습니다.추가로 꼭 확인해야 할 점건설사가 해당 세대를 실제로 분양한 것이 맞는지 (분양계약서 확인)예비 임대인과 건설사 간 매매계약서에서 잔금일 및 소유권 이전 조건 확인전입신고와 확정일자는 소유권이전등기 완료 후에 해야 법적 보호가 됩니다그리고 가능하면 건설사, 예비 임대인, 임차인 세 당사자가 모두 서명하는 3자 계약서 형식으로 구성하면 안전성이 높아집니다
Q. 부동산구입시 근린생활시설을 구입하면 자금조달확인서를 제출안해도 되는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선근린생활시설은 등기부상 용도가 주택이 아니므로 자금조달계획서 제출 대상이 아닙니다.자금조달계획서는 주택 매수 시 일정 금액 이상에 해당될 경우 의무 제출하도록 되어 있으나, 상가나 근린생활시설 같은 비주택은 현재까지는 제출 대상이 아닙니다.다만 실제로는 주택처럼 사용되고 있고, 외관이나 내부 구조가 명백히 주택에 가까운 경우에는 관계기관에서 주거용으로 판단할 가능성도 있습니다.그러나 일반적인 근린생활시설 매수 시에는 자금조달계획서를 제출하지 않아도 됩니다.해당 건물을 나중에 양도할 때 양도소득세는 실제 사용 용도와 등기부 용도를 종합적으로 판단하여 부과합니다.등기부상은 근린생활시설로 되어 있지만, 세입자가 전입신고를 하고 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 간주될 수 있습니다.이 경우 주택 양도소득세 규정이 적용될 수 있으며, 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 같은 혜택도 받을 가능성이 있습니다.반대로 실제 사용이 업무용이나 상가용으로 판단되면 상가로 과세되며, 이 경우는 비과세 혜택이 없고 세율도 일반세율이 아닌 누진세율이 적용되어 세 부담이 커집니다.양도소득세 측면에서는 주택으로 과세되는 것이 훨씬 유리합니다.주택으로 인정받게 되면 보유기간 및 거주요건에 따라 비과세 혜택이나 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.반면 상가로 과세될 경우에는 이러한 공제 혜택이 거의 없고, 양도차익에 대해 고율의 세율이 적용될 수 있습니다.따라서 향후 양도를 고려할 경우에는 세입자의 거주 형태, 내부 구조, 전입신고 여부 등을 통해 실제 주거용 사용이 입증될 수 있도록 관련 증빙을 준비해 두는 것이 중요합니다.임대차계약서, 공과금 납부 내역, 내부 사진 등이 중요한 자료가 될 수 있습니다.결론적으로 근린생활시설은 자금조달계획서 제출 대상이 아니며, 양도 시에는 실제 사용 용도에 따라 주택으로 과세받을 수 있는 여지를 남겨두는 것이 유리합니다.세무 리스크 등 예 구체적인 설명이 필요하다면 이 부분은 세무 섹션을 통해서 상담을 권장합니다