안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 사정이 있어서 방을 뺏다고 했습니다 ..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이런 경우 계약 내용을 우선 꼼꼼히 보셔야 되는데요 1년 계약을 한 경우 계약 만기 2개월 전까지 임차인이 계약 해지를 요청하지 않으면 그 계약은 2년으로 간주합니다 따라서 임대인은 도중에 해지를 원할 경우에 계약 기간에 이행을 요구할 수 있습니다 임차인이 중도에 특별한 사정으로 해지하여야 될 경우에는 결국 임대인의 동의 또는 합의가 필요한데요 대개는 새로운 임차인을 구하고 중개 수수료를 임차인이 대신 내주는 선에서 합의를 하게 됩니다 그런데 만일 계약 만기 2개월 전까지 임대인에게 통지를 하였고 임대인이 계속해서 보증금을 돌려 주지 않는다면 이 문제는 별도로 다뤄 줘야 됩니다.이 경우는 임차인이 계약 만기일에 보증금을 돌려받을 권한이 있으며 만일 돌려주지 않는다면 임차권 등기명령, 반환 소송 등을 제기를 할 수 있습니다
Q. 같은 집인데 월세가 다를 수도 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.단순 착오일 수도 있지만 세입자와 임대인이 의뢰를 각각 하여 금액이 다를 수도 있을 것 같습니다 예를 들어 임차인은 현재 25오만원에 살고 있으므로 25만 원으로 추정을 하였으나 임대인은 다음 계약에서 30만 원을 생각하여 30만원으로 중개의뢰를 하였을 가능성이 있습니다 물론 임대인에게 확인해봐야 겠지요. 결정권자는 임대인입니다
Q. 조정대상지역 실거주에 대해 질문 드려요..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재기산 제도는 적용하지 않으나,해당주택이 2017년 8월 3일 이후에 매수되고 당시 조정 지역에서 매수된 주택이라면 재기산 제도와 관계없이 보유 2년, 실거주 2년 이상의 기간을 유지하여야 1세대 1주택 비과세가 적용될 수 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
Q. 옹벽의 소유 및 관리책임에 대해서 문의를 드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.법률적으로는 단지 위치만으로 책임이 발생하지 않습니다. 옹벽은 일반적으로 아래쪽 토지 소유자가 상부 토지로부터의 붕괴를 막기 위해 설치하는 구조물이며, 그 옹벽으로 이익을 얻는 사람이 설치자이자 관리 책임자라는 것이 판례의 입장입니다. 특히 건축물이 존재하지 않고, 땅을 사용하지도 못하는 맹지인 경우에는 수익도 없기 때문에 책임이 없다고 봅니다.대법원 판례에서도 옹벽이 어느 토지에 설치되어 있는지는 중요하지 않다고 판단합니다. 오히려 옹벽을 설치했거나, 그 옹벽으로부터 실질적인 이익을 얻고 있는 사람이 누구인가를 기준으로 책임을 판단합니다. 저희는 그 옹벽을 사용한 적도, 필요로 한 적도 없습니다. 반면, 이웃집은 실제로 건물을 보유하고 있으며, 그 건물을 보호하는 기능을 옹벽이 수행하고 있으므로 관리 책임은 이웃집에 있다고 봅니다.이런 경우, 시의 주장에 대해 이의신청을 제기하거나, 행정심판을 청구할 수 있습니다. 옹벽의 사용·수익자가 누구인지, 설치 목적이 누구의 이익을 위한 것인지에 따라 책임이 결정되어야 하며, 단순히 토지상에 옹벽이 존재한다는 이유로 책임을 묻는 것은 부당합니다.또한, 만약 이 옹벽이 이웃집의 필요에 의해 저희 토지 일부를 무단으로 점유하고 있는 것이라면, 저희는 토지 사용료를 청구하거나 철거를 요구할 수도 있습니다. 측량 결과와 지적도 등을 바탕으로 정확한 위치를 파악하고, 가능한 법적 조치를 검토해야 합니다.결론적으로, 저희는 옹벽을 설치한 적이 없고, 이를 통해 아무런 이익도 얻지 않으며, 해당 구조물은 실질적으로 이웃집의 안전을 위한 것이므로, 그 관리 책임은 당연히 이웃에게 있다고 판단합니다. 따라서 시나 이웃집의 일방적인 주장에 대해선 법적 근거를 들어 적극적으로 대응해야 합니다.이상은 중개사로서 현장상활을 고려하지않은 일반적 답변이며 보다 유효한 법률적인 판단은 법률전문가와 상담하는 것을 권장합니다
Q. 임대 보증금 계약을 이렇게 진행하기도 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약에 대해 당사자와 합의하면 어떤 기준이 있는 것은 아니니 원하시는 일정대로 하실 수 있습니다 보통 이런 경우에 계약서를 2번 쓰기보다는 특약으로 처리할 수 있습니다.그리고 임시 계약이란 용어는 없습니다 계약을 하되 궁극적으로 지불할 금액 예를 들어서 6000에 450이다 그러면 계약서에는 보증금 6000에 월세450으로 하고 특약에 보증금 3000만원은 6개월후 추가 납입하기로 하며 이 기간 동안은 월차임 500만원을 적용한다 등으로 합의가 가능하겠습니다.잘 협의해보시기 바랍니다