안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 부동산공시가 실거래가격 계산법이요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시가를 근거로 한 실거래 계산 방법은 없습니다 공시가는 1년에 한번 정해져서 세금을 납부하거나 보상, 복지 등 수백 개 정책과 행정적으로 활용하는 고정된 가치 척도일 뿐 이며 실 거래가는 시시각각으로 변하고 있습니다. 그러므로 공시가와 실거래가에 관계는 없습니다 다만 실거래가의 추이를 봄으로써 공시가 대비 몇 퍼센트 정도인지를 통해서 평균보다 높다 낮다 정도를 가늠하는 정도로 삼습니다 이상 참고가 되시길 바랍니다
Q. 근저당 있는 월세 보증금 돌려받을 때 문제 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대략적으로 볼 때 최우선 변제될 것 같습니다 그러나 지역 그리고 저당을 했던 시기에 따라서 최우선 변색 금액은 달라질 수 있으므로 그 부분을 확인하시는 것이 좋고요 말씀하신 대로 상당한 저당이 있다 하더라도 만일의 경우의 경매 금액의 1/2 범위 내에서 우선 변제 받을 수 있는 것은 사실입니다 그러나 시가 1억 초반에 집에 5억대 공동 저당이 있다는 것은 과도한 상태라고 보여지고 특별하게 마음에 들지 않는다면 계약을 권하고 싶지는 않습니다
Q. 전세 계약 날짜보다 한달 먼저 재계약 하자는데....
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약이라는 것은 당사자가 합의하면 언제든지 어떤 내용으로든지 할 수 있는 것입니다 그러나 이번 계약을 미리함으로써 늦게 하는 것보다 손해가 발생한다면 안 하는 것을 선택할 수도 있고 사정이 이해할 수 있다면 하는 것을 선택할 수도 있겠지요 그리고 보증금을 올려 달라는데 한 달 일찍 계약한다 해서 월세가 더 늘어난다 하는 것은 이해하기 어렵고요 어쨋든 금전적으로 손해가 발생한다면 반대로 거기에 대한 반대급부 이익을 줄 수 있는 조건의계약이라면 합의할 수 있을 것 같습니다
Q. 1가구당 1주택 구매시에도 모든 대출이 최대 6억원 이라는 건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이번 6·27 부동산 대책에 따라 수도권 및 규제지역(강남3구·용산구 포함)에서 1주택자가 주택을 추가로 구입하려 할 경우에도, 주택담보대출 한도는 최대 6억 원으로 단일 상한이 적용됩니다. 이 기준은 소득이나 매매가액과 관계없이 동일하게 적용됩니다 아울러 1주택자도 주택 구입 후 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 주담대를 받을 수 있습니다. 그리고 신규 주택에 6개월 이상 실거주해야 합니다.다주택자는 수도권·규제지역 내 추가 주택에 대해 주담대가 전면 금지됩니다 생애 최초 주택 구입자에게도 LTV가 종전 80%에서 70%로 낮아지며, 실거주 의무가 적용됩니다 즉, 1주택자의 경우에도 모든 주택담보대출이 최대 6억 원으로 제한되며, 그 외 규제(실거주·기존주택 처분 등)도 모두 동일하게 적용된다고 보시면 됩니다.
Q. 전세금 돌려받을려면 더 기다려야할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이런 경우에 가장 실효성 있는 것은 임대차등기임명령입니다 이것을 진행하기 위해서 우선 계약이 정상적으로 종료된 조건이 되어야 됩니다 계약 만기 2개월 전에 통지를 하였다든지 계약 만료가 되었다면 통지한 후 3개월이 지났다는지 하는 요건을 갖춰야 됩니다 이때에 임대인은 새로운 임차인 여부와 관계없이 보증금을 돌려줘야 될 의무가 있기 때문에 이 점을 활용하여 적극적으로 임대차 등기 명령 제도를 진행하시면 되겠습니다 실제 진행 방법의 첫 단계로서 내용증명을 발송하는 것입니다 내용 증명에 보증금을 어느 날 언제까지 돌려 달라 이때까지 돌려주지 않으면 임대차 등기명령실행하겠다는 취지의 내용이 됩니다.임대인들이 가장 두려워하는 것은 으름장을 놓거나 기다리는 것이 아니라 등기에 보증금을 돌려주지 못했다는 내용이 올라가는 임대차 등기 명령이 입니다 이것을 피하기 위해서 어떤 수단을 동원해서라도 보증금을 상환한 것이 상환하는 것이 대부분입니다하나 이마져도 상환하지 못한다면 자력으로 보증금을 돌려주지 못한다고 보시고 법률가와 상단하여 반환소송, 경매 등 다음 방법을 선택하실 수 있을 것입니다