안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 상속 등기 전 부동산 매수인 주의사항 알려주세요.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.상속인의 자격과 사망 사실을 확인하기 위해 사망자의 가족관계증명서와 기본증명서를 준비해야 합니다. 이 서류로 상속인인 자녀 4명의 존재를 확인할 수 있습니다.상속인 각각의 가족관계증명서와 기본증명서도 확인해야 합니다. 혹시라도 상속을 포기했거나 법적 문제가 있는 경우를 확인하기 위함입니다.부동산 등기부등본은 현재 부동산이 사망자 명의로 되어 있는지를 확인하는 데 필수입니다. 상속등기가 아직 완료되지 않은 상태여야 하며, 상속 진행 중이라는 점이 등기부에 반영되지 않기 때문에 관련 서류로 이를 보완해야 합니다.계약 체결 시에는 상속인 전원의 인감증명서와 인감도장이 필요합니다. 일부 상속인의 동의만으로 체결된 계약은 나중에 무효가 될 수 있으므로, 모든 상속인의 실질적 동의가 문서로 확인되어야 합니다.상속인 중 계약에 직접 참여하지 않는 사람이 있다면 매매 동의서 또는 위임장을 반드시 받아야 하며, 공증을 받아 두는 것이 가장 안전합니다. 위임장이 없다면 매수인이 해당 거래에 대해 권리를 주장할 수 없게 됩니다.상속등기가 완료되지 않은 상태에서의 매매계약은 법적으로 불완전한 상태입니다. 상속등기 이후에 소유권이 이전된다는 전제 하에 계약을 체결해야 하며, 이와 관련한 특약사항을 반드시 계약서에 명시해야 합니다.상속인 전원의 동의가 있어야만 유효한 계약입니다. 4명 중 1명이라도 반대하거나 빠져 있으면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 상속인 중 일부만 계약한 경우는 매우 위험하므로 피해야 합니다.계약서에는 반드시 상속등기 완료 후 일정 기간 내 소유권 이전을 이행할 것을 명시해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 조항도 함께 포함해야 합니다. 예를 들어, “상속등기 완료 후 7일 이내 소유권을 이전하지 않으면 계약은 무효로 간주하고 계약금은 즉시 반환한다”는 문구를 넣을 수 있습니다.계약금 외에 중도금이나 잔금은 상속등기 완료 이후로 조건을 걸어야 합니다. 아직 법적으로 소유권이 없는 상태에서 전체 매매대금을 지불하는 것은 큰 위험입니다.또한, 상속 과정에서 발생할 수 있는 상속세나 양도소득세 등은 매수인에게 직접 부담은 없지만, 상속인들이 등기를 지연하거나 계약을 번복할 가능성이 생기기 때문에 일정 확인이 필요합니다.계약을 체결하기 전에는 반드시 상속 관련 법무사나 공인중개사와 상담을 통해 서류 검토와 법적 리스크를 사전에 점검하는 것이 좋습니다. 상속등기 완료가 예상보다 오래 걸릴 수도 있으므로 그에 따른 일정 조정도 고려해야 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
Q. 공인중개사 협회는 무조건 가입해야 하는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.업중개사에게 공인중개사 협회 등록이 의무는 아닙니다 그러나 매물 및 업무 정보 사이트의 제공, 보증보험 서비스의 제공 상담 서비스의 제공, 교육서비스의 제공 등 초기 부동산중개사에게 전문적이고 다양한 서비스로 실무에 많은 도움을 받을 수 있습니다가입시 평생 회비를 제외하고 월 회비는 수천 원 정도로 저렴한 편입니다긍정적으로 검토하시는 것도 괜찮을 것 같습니다
Q. 한부모가정 주거지원제도 관련해서 여쭤봅니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한부모가족에게 혜택을 주는 주거 복지 제도는 뭐 여러 개가 있습니다 대표적인 것이 lh 국민임대, 행복주택, 기존주택 전세, 매입임대 등이 있는데요 자신의 지역에 공급이 가능하고 입주 시기가 적당한 곳 그리고 금전적으로 잘 맞는 것을 선택하시면 되겠습니다 공급 유형과 조건에 대해서는 LH에서 운영하고 있는 아래 전세임대 포털 사이트에서 참고하시는 것이 정확합니다https://jeonse.lh.or.kr/jw/main.do도움이 되셨길 바랍니다
Q. 상가 2년 계약했는데 1년후에 임대료 인상 가능
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 후 1 년이 지나면 경제적인 사정의 변경 등 에 따라 임대료 증감청구를 할 수 있습니다보통은 2년 계약으로 할 경우에 2년 동안은 대체로 유지를 하는 경우가 있고,또 특약으로 2년 동안은 같은 금액을 한다고 정하여 못박는 경우도 있습니다달리 특약이 없다면 원칙적으로 계약을 하고 2년 계약이라 하더라도 일 년이 경과한 후에 임대인이 인상을 요구할 수 있는 것은 틀리지 않습니다그리고 상가임대차보호보법에 따라 인상액은 5%를 초과하지 않아야 합니다도움이 되셨길 빕니다
Q. 1세대 1주택 비과세 양도소득세 관련질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.말씀하신 대로 조정지역이 아니고 매매가 11억 이하 그리고 2년 이상의 보유가 되었다며 양도소득세는 비과세 됩니다.그리고 보유기간에 대해서는 계약금하고는 관계가 없습니다 기준일은 잔금을 받은 날과 등기를 한 날 둘 중에 빠른 날로 생각하시면 되겠습니다