안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 오피스텔과 빌라의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔이나 빌라도 대규모 단지도 있겠지만 답변은 흔한 소규모의 1동 짜리 오피스텔, 빌라를 기준으로 합니다.오피스텔은 조금 더 아파트에 가까운 편이며 빌라는 조금 더 주택에 가까운 편입니다.오피스텔의 전용 관리자가 있으며 관리비는 상대적으로 높은 편 , 가격대비 전용면적 비용은 주택에 비해 열세입니다.내부 구조는 업무용과 주거용 두가지를 고려하여 설계되어 주방이나 베란다 공간이 협소합니다.빌라는 대개 10세대 전후의 이웃이 복도를 공유하며 청소 정도만 외부 용역을 주는 정도로 관리비가 거의 없습니다.주거공간은 주거 전용으로 설계되어 여유가 있습니다.자신의 라이프 성향이 비용이 더 들더라도 프라이버시를 보호 받고 도심 접근성이 좋은 위치를 선호한다면 오피스텔이 어울릴 것입니다.구조상의 주거 편의성과 면적 등 건물 공간에 가점을 주고 이웃들과 어울려 사는 것이 더 즐거운 편이라면 빌라가 더 어울릴 것 같습니다.다만 주택마다 일반적으로 평가하기 어려운 개성이 있으므로 어느 것이 우세하다고 단정하기 어렵고 다양하게 집 보기를 하시고 비용 측면을 함께 고려해보세요질문 감사합니다
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Q. 주택(아파트) 거래시 양도세 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주로 분양권 시장에서 양도세는 70%까지 올라가면서 분양 시장이 뜨거운 일부 지역의 경우 매수자가 양도세를 부담해 주는 매매거래입니다.매수자와 매도자의 합의로 양도소득세 부분 만큼 실거래가에 더 반영시키는 것으로 이해하시면 되겠습니다결국 일부 지역에서는 높아진 양도세가 주택 가격의 상승을 불러오는 부작용이 되고 있습니다거래 가격은 양자간의 합의로 이루어지는 것으로 다운 거래가 아니라면 불법이 아닙니다.양도세가 크니 그만큼 더 받겠다는 것은 딱히 문제가 되지 않으나 그렇게는 못 사겠다는 것도 자유입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전월세신고를 했을경우 따로 온라인으로 처리되었는지 확인방법이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.온라인으로 가능합니다공인인증서가 있는 당사자가 계약서를 첨부하여 신고가 가능하면 신고 확인이 가능합니다신고 및 확인 사이트 링크https://rtms.molit.go.kr/index.do. 주택임대차 인터넷신고 방법 임대차신고 대상자 또는 대리인이 인터넷상에서 주택임대차신고서를 작성하고 증빙서류(계약서 등)를 첨부하여 전자서명 후 신고필증을 교부 받을 수 있고, 확정일자를 부여 받을 수 있는 서비스 입니다.시스템에 접속을 하기 위해서는 실명확인을 거친 후 공동인증서를 이용하여 로그인 하여야 하며, 계약서(원본)를 첨부할 경우 임대인 또는 임차인 1인만 전자서명 하면 임대차신고가 가능(공동신고로 간주)하고, 계약서(원본)를 첨부하지 않을 경우 임대인/임차인 모두가 전자서명을 하여야 신고가 가능합니다. 또한, 계약서와 위임장을 첨부할 경우 대리인도 신고가 가능합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 1.비조정지역 2.조정지역의 2주택 매수 시 취득세 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택의 취득세는 계약일 관계없이 잔금일 기준 취득세가 과세됩니다따라서 위 두 주택 계약일과 관계없이 먼저 잔금하는 것이 첫 번째 취득 주택입니다조정지역 주택을 먼저 취득하도록 잔금 일을 빠르게 한다면,조정지역은 1주택자이므로 중과되지 않고,비조정지역 주택은 취득시 2주택이지만 비조정지역이어서 중과되지 않습니다.따라서 순서를 조정 지역 주택 잔금 날자를 당기는 것이 합리적인 절세 방법입니다.3년이내 먼저 취득한 주택 매도를 통한 일시적2주택 비과세 방법은두 주택의 취득 간격이 1년 이상이어야 적용되므로 위와 같은 사례에서는 적용이 어려울 것으로 보입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 5천에 복비 얼마지급해야되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택 기준 보증금 5000만원, 월세 50만원시 중개보수는 30만원 (부가세별도) 입니다.공인 중개사는 목적 주택의 공부상 권리분석과 하자유무 확인 및 중개대상물 확인 설명서를 통해 포괄적인 설명을 하고 근거 자료를 제시하며 중개 사고시 법정 한도내에서 보증하고 있습니다.설명 중 더 궁금한 것이 있거나 이해가 어려운 부분이 있으면 무엇이든 질의 하시면 되겠습니다이사 잘 하세요
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Q. 저는 집주인이구요 전세 세입자를 계약이 끝나기 전에 내보내고 싶다면 어떤 절차가 필요할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인은 계약 만기까지 거주할 수 있는 권리가 존재하므로 금전적인 보상을 제안하여 임차인과 합의하는 방법이 최선입니다금전적 기준의 별도의 규정은 없으며보상에도 불구하고 임차인의 거절시 계약기간을 보장해야 합니다현실적으로 남아있는 기간을 고려하여 이사 지연시 발생되는 손해를 계산하여 보시고"이사비", 또는 "이사비 + 부동산 중개수수료" 또는 추가로 "위로금" 까지 적정 금액을 제시하여 상의해보시기 바랍니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 작년12월10일날 소형아파텔을 분양 받아서 계약금만 걸어둔 상태고 입주는 내년12월달에 입준데요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혹시라도 전매가 가능한 대상인지 확인해 보시고,부득히 중도 포기를 하신다면계약서를 참조하여 일방 해지 위약금 기준 금액을 확인하여 보세요통상 계약금을 포기하게 됩니다.원만하게 해결되시기를 바랍니다
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Q. 전세에서 월세 변경 재계약 관련 질문입니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 전세 -> 월세 변경되는 계약서 작성 시 기존 계약서를 그대로 활용할 수 있는지?>> 불가능 한 것은 아니나 새로운 계약서 작성 권장합니다.2. 만약 기존 계약서를 그대로 사용하게 된다면 어떤 부분을 추가하거나 고려해야 하는지?>> 전세에서 월세로 변경되는 내용을 구체적으로 기술하고 당사자 서명 날인합니다3. 시간이 없어서 실제 집주인과 서류작성은 원래 전세 계약일보다 빠르게 작성할 듯 한데 확정일자도 빠르게 받는 것이 가능한지?>> 확정일자는 계약서만 있으면 언제든지 받을 수 있으나, 새로 계약서를 작성한다면 계약시점의 권리분석 및 확정일자 선순위 확인 필요4~5.>> 계약갱신청구에 의한 계약인지 새로운 계약인지 명시하는 것이 추후 분쟁을 예방할 수 있음
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Q. 취득세 문제인데요. 정확히 이에 대해 답변을 하지 못하는 것 같아 답답해서 다시 이렇게 문자 드립니다. 좀더 자세하게 말씀해 주시면 좋겠습니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보유중인 주택이 신규 주택 취득 시점에 공시가격 1억원 이하에 해당한다면 신규 주택 매수시 취득세 산정에서 주택 수에 들지 않습니다.보유중인 주택이 전체가 10채이더라도 모두 각각 현재 공시 가격 기준 1억원 이하라면취득세에서는 다른 주택 매수시도 주택 수에 들지 않습니다.신규 매수 주택의 거래 가액에 따라 1~3 %의 기본 취득세가 적용될 것입니다다만 재개발 지역인 경우 공시가 1억원 이하의 주택도 주택 수에 포함됩니다이 상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부모님 소유 빌라로 이전 했을경우 세대분리와 청약 가능 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.20세 이상 성인으로 주민등록상 세대 주로 분리되었을 뿐 아니라도시근로자 평균 소득의 40%이상에 해당하는 지속적인 수입(월 75만원정도)으로 독립된 생계를 유지하고 있다면거주 주택의 소유자가 부모님이라는 이유로 청약이나 대출, 주택 세제상 불이익은 없습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다