안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 궁굼합니다 매도시 내는 세금적용이 어떻게 될까요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산의 매도시 매도인에게 발생하는 세금은 양도 소득세 입니다양도소득세는 말그대로 양도함으로서 소득이 발생할 때만 과세됩니다양도소득 = 양도가 - 취득가 - 필요경비 만일 양도소득이 없다면 주택 수가 아무리 많아도, 100번을 팔아도 세금은 없습니다단 이 주택의 보유로 인해 보유 중 혹시 다른 주택을 매도한다면 주택 수의 변화로 양도소득세 중과율이 달라질 수 있겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 세입자가 계약만료전 나간다고 합니다.전세금을 만료기간에 주고싶은데어찌해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 기간에 맞추어 매매나 자금계획을 세운 상태에서 불편한 상황이군요만일 새로운 세입자가 있어서 보증금을 순환 시킬 수 있다고 하여도매매시 매수자에게 실입주 옵션이 없어지기 때문에 매매가격에도 영향을 미칠 수 있습니다계약에 의거하여 계약기간동안 세입자를 받지 않고 보증금을 환불하지 안더라도 부당한 것은 아닙니다약정된 계약기간은 당사자 상호 지켜야 할 의무가 있기 때문입니다.만일 새로운 세입자를 받기로 하셨다면 새 임차인의 보증금을 받아 기본 세입자의 보증금을 돌려주시면 되겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 계약서를쓰지않았는데보증금을돌려받을수있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약을 통하여 매물을 선점하게 됩니다만일 나의 계약이 없었다면 다른 분에게 계약의 기회가 갈 수도 있지만계약을 진행하면 배타적인 권리를 갖게 됩니다이러한 계약의 신뢰성과 중요성이 비추어만일의 일방 해지시 계약금을 위약금으로 인정하여 돌려주지 않거나 배액 배상 하는 것이 민법 계약의 원리입니다구두 계약으로 녹취 등이 없다면 객관적인 입증이 어려울 수도 있으나 구두로 한 계약도 계약이며목적물, 전체 보증금과 차임, 잔금일 등 임대차의 주요 사항을 합의하였다면 계약은 성립한 것으로 봅니다.구두 계약시 00일까지 가족과 상의하여 반대할 경우 조건 없이 계약금을 반환한다 등 단서가 없다면안타깝지만 계약금을 돌려 받기 어려울 것으로 보입니다 추후 발견한 거주에 적합하지 않은 이유를 설명하고 임대인의 배려를 기대해보는 것이 최선이겠습니다원만하게 마무리 되시길 바랍니다
부동산
Q. 자가소유 아파트가 있는데,오피스텔구입하면1가구 2주택
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔을 매수하여도 주택 수는 늘지 않습니다매수단계에서는 주택이 아니므로 일반 취득세율을 적용 4.6%를 과세합니다.다만 매수후 실제 사용자가 주거용으로 사용할 경우 주택으로 분류되기 시작합니다재산세 종부세 양도소득세 모두 주택 수에 적용을 받아 중과 적용을 받을 수 있습니다그러나 상가, 사무실 처럼 주택이 아닌 업무용으로 사용하는 것을 소명할 수 있다면 주택 수에 포함되지 않습니다결국 실제 사용을 어떻게 하느냐에 따라 주택이 될 수도 업무용 건물이 될 수도 있는 특징을 가진 것이 오피스텔입니다
부동산
Q. 매도자에게 계약해지 통보 및 배액배상 신청
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문의 내용으로 볼 때 매도인은 세입자와 명확한 소통과 확인없이8월 30일에 매수인의 실입주가 가능한 것으로 즉, 세입자는 계약갱신청구를 하지 않기로 한 것으로 고지하고 계약하였습니다.그러나 세입자는 집을 비워줄 의사가 없는 것으로 보입니다이를 전제로 한다면매도인의 귀책사유로 매수의 목적을 달성하기 위한 계약의 진행이 불가한 상태입니다매도인은 배액 배상에 임해야 할 것으로 보입니다계속적인 회피시 법적인 판결과 추가적인 손해배상이 이어질 수 있다는 점을 알리고 마무리 하는 것이 현실적으로 보입니다단 8월 만기의 계약이라면 아직 여유가 있으므로 세입자와 매도인이 합의하여 금전적인 보상으로 세입자가 퇴거하기로 하고매매 계약을 계속 진행하는 중재안을 고려할 수 있다면 검토하여 보시기 바랍니다원만하게 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 집계약하신 분이 계약해지를 원합니다 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 계약후도 일방적인 해약이 가능하나 이 경우 계약금은 위약금으로 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 배액 배상을 하는 것이 부동산 계약의 원리 입니다.그러나 일방적인 무효 해지를 주장한다면 주어진 내용만으로 어느 쪽이 맞다 라고 판단하기는 어렵습니다계약 과정에서 에 좀 더 유의하여 계약서 상에 구체적으로 ,예를 들어"매수인은 대출을 통해 당 부동산을 매수할 계획으로 00년 00월 00일까지 만일 부동산의 하자로 대출 승인이 아니될 경우 본 계약은 무효로 한다"."매도인은 본 목적물의 일부가 가건물임을 고지하였으며 이를 원인으로 행정적인 불이익을 포함한 어떠한 제약 사항이 있더라도 매수인은 일절 이의를 제기하지 않는다"등 또는 유사한 의미의 특약이 있다면 책임 소재가 명확했을 것입니다.양측의 주장이 계속 대립한다면 결국은 법원의 판단이 필요한 것으로만일 가건물의 유무가 쟁점이 아닌 대출여부가 쟁점이라면 속히 가건물을 철거하여 위반건축물 사항을 해소하고 대출 여부를 점검해 볼 필요도 있겠습니다.원만한 해결되시길 바랍니다
부동산
Q. 공시지가 1억 미만 이런게 중요한 이유가 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시가 없이 모든 부동산의 평가를 현실 실거래 가격을 기준으로 한다면 형평성은 높겠지만실거래 없는 상속, 증여, 보유세, 수용, 보상, 연금, 공공자산 평가 등 다양한 행정목적을 달성하기 위한 객관적인 기준가격의 필요성으로 매년 국토교통부에서 산정하여 발표합니다실거래 가격의 80%수준 까지 단계적으로 끌어 올린다는 공시가 현실화 계획이 있었으나 최근 수 년간 주택 부동산 가격의 급상승으로 소위 세금 폭탄을 우려하는 다 주택자와 정치권의 저항으로 정책 수정이 예상되고 있습니다.1억원이하의 주택 공시 가격이 자주 언급되는 이유는 비교적 소규모 주택으로 투기의 목적에 해당하지 않을 것으로 추정, 공시가격 1억원 이하의 주택은 보유 주택 수와 무관하게 취득세를 중과 하지 않는 조세 정책 때문입니다.정책적 고려와는 다르게 투기형 다주택자와 법인 부동산 업자들의 표적이 되어 전국의 1억원 이하 주택 가격이 크게 왜곡되는 결과가 있었습니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전입신고를 공장에 해도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건물의 용도에 관계없이 전입 신고는 할 수 있습니다예를 들면 비닐하우스라는 농지에도 전입이 가능합니다.중요한 것은 실거주 하는지 입니다실제 거주로 보기에 어려운 상당한 이유가 있을 때 시군구는 사실 조사를 할 수 있습니다.사실과 다른 신고는 올바로 정정할 것을 최고한 후 10만원 이하의 과태료가 부과 될 수 있습니다.물론 모든 위장전입이 적발되는 것은 아니나실거주로 확인될 수 있는 거주 시설이 없는 장소에 형식적인 전입을 권하기 어렵습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 전세세입자에게 계약을 연장하지 않겠다고 얘기하려면 계약종료 몇달전에 얘기하는게 좋을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약서를 찾아보시고2020.12.10이후 계약 되었다면 계약 만기 6-2 개월이 통보하는 기간이며,만일 2020.12.09일 이전 계약이라면 계약 만기 6-1개월이 통보하는 기간입니다.소유자 입주가 확실하다면 제 생각에는 가급적 일찍, 6개월전인 금년 말경에는 통지하는 것이 좋을 것 같습니다오히려 얘기 안 하면 불확실하여 스트레스를 받을 수도 있고 전세 구하기도 힘든데 미리 이사 계획을 세우시도록 하는 것이 좋겠습니다질문 감사합니다
부동산
Q. 전세입주자 전입신고할때 자동으로 전출되는건가요...??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.세입자가 전입한다고 전 거주자가 자동으로 전출이 되지 않습니다전출될 주소를 알리지 않았는데 어떻게 어디로 전출이 되겠습니까?아파트는 통상 2세대주 구성이 어렵기 땨문에전입신고시 계약서를 확인후 일시적 중첩 기간으로 보고 전입신고를 받아주는 경우도 있고일부 행정 복지센터 담당자는 전화하여 전 세대주에게 확인하는 경우도 있습니다.또 세입자가 대출로 입주하는 경우는 금융기관에서 전 거주자가 전출 되었는지 확인하는 경우도 있습니다세입자에게는 임차인으로서 점유의 선순위를 확보하기 위해 사실과 부합되도록 전출을 요구할 수 있습니다준비되는데로 실거주지로 이전하시는 것을 권장합니다