안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 부동산 월세 계약 만료 관련하여 문의드립니다
1년 전 8월 30일 날 입주하시고 1년 후 8월 30일 날 퇴거하시게 되면 날자는 366일이 됩니다 그러나 실질적으로는 8월 30일 날 낮 시간에 입주하고 일년후 당일 낮 시간에 퇴거를 하게 되면 정확하게 사용하신 시간은 365일이 되게 됩니다 새로운 임차인과 공수 교대를 하고 임차인 임대인 모두 손해가 없도록 계약 기간을 이런 식으로 정해 준 것입니다 그래서 30일 오전에 짐을 빼고 오후에 새로운 임차인이 들어올수 있도록 준비를 해 주시는 걸 이해하셔야 할 것 같습니다 물론 새로운 임차인이 들어오지 않고 임대인과 협의가 된다면 그날 오후에 나가셔도 될 것 입니다 이상 도움이 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 아파트 거래시 30년 이상 구축 아파트는 잔금완료후에 하자담보책임을 매수인이 하는게 보통인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.30년된 주택의 경우에 내구연한이 거의 끝났다고 볼 수 있습니다신축공급시 시설 종류에 따라 10년, 5년 기간을 정한 공급사 하자보증 책임 있으나 중고에 해당하는 수십년 구축주택을 매매하는 경우 신축처럼 하자 책임을 무조건 매도인에게 묻는것 또한 합리적이지 않습니다.서로 분쟁을 예방하기 위해서 실무에서는 당사자 합의된 대로 기준을 정하여 하자 담보 책임을 명확히 합니다 만일 30년된 주택이라면 차라리 일부 예상수리비를 매도가격에 반영하더라도 향후 하자는 잔금을 기준으로 각 소유자의 책임으로 하는 특약을 넣기도 합니다 어쨋든 이것은 당사자 합의 사항입니다.
부동산
Q. 지금 월세로 살고있는 집에서 전세로 바꾼다면 공인중개사에 가는게 나을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.월세에서 전세로 바꾸신다면 부동산 중개사무소를 통해 새로운 권리분석과 함께 계약서를 작성하시기 바랍니다 특히 대출을 하신다면 대출 금융기관에서 부동산 중개소에서 작성한 계약서를 요청합니다 월세에비해 전세는 보증금 금액이 증가하면서 혹시 모를 리스크에도 대비를 하셔야 합니다 따라서 현재 임대한 주택에 평가, 권리 분석이 상당히 중요하게 됩니다잘 해결되시기 바랍니다
부동산
Q. 전세계약 제계약시 부동산없이 가능한가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원칙적으로 부동산 임대차 계약 등 모든 계약은 당사자가 합의한다면 중개사나 제3자의 조력 없이 당사자끼리 자유롭게 약정 계약이 가능합니다 대출 또는 보증보험을 가입 한다면 대출과 보험접수시 부동산 중개소에서 작성한 계약서를 요구하고 있습니다특히 신규 계약일 경우에는 무조건 부동산 중개사무소에서 작성하는 계약서를 요구하고 있고요 재계약일 경우에는 요구할 수도 있고 안 할 수도 있는데 미리 두 군데 모두 확인하여 주시고 한쪽이라도 필요하다고 하면 부동산 중개사무소를 통해서 서비스 받으시기 바랍니다
부동산
Q. 전세 주는 아파트 매도했는데 주택임대사업자 폐업 꼭 해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.등록 임대 사업자가 아니고 단순하게 임대 소득을 계산하는 사업자 등록이 임대의 종료로 사업 부재 상태라면 언제든지 사업을 폐지하고 사업자 등록을 반납하실 수 있습니다 사업을 하지 않는데 사업자를 가지고 있다 해서 손해가 발생하는 건 아니지만 굳이 가지고 있을 이유 또한 없습니다 정리하시는 것이 맞을 것 같아요
부동산
Q. 전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조금 내용에 의아한 점이 많네요 10월에 만기가 되는 집을 6월 달에 이미 계약을 한다는 것도 조금 잘 이해가 가지 않은 부분입니다그래서 우선 사실 가게 사실관계의 정확한 확인이 우선일 것 같습니다 그리고 계약을 할 때는 임대인과 새로운 임차인이 계약을 하는 것으로 중개인이 계약을 하는 건 아닙니다 임대인이 10월에 현 임차인이 나간다는 근거가 있거나 어떤 확신을 하고 계약을 한 것으로 보이고요 현재 양상으로 현 임차인이 입은 피해는 없습니다 그래서 현재 임차인은 새로운 계약과는 별도로 갱신 계약을 청구할 수 있는 기간에 해당되기 때문에 갱신 계약을 청구를 하시면 되고 현재 임차인 확인 없이 맺어진 그 계약에 대해서는 임대인과 새로운 임차인이 다툴 문제입니다 원하시는 대로 갱신 계약을 청구하시든지 종료하시든지 선택하실 수 있을 것 같습니다 새로운 임차인과 임대인의 계약이 중개인의 중차대한 과실로 잘못된 것이라면 그 부분은 새로운 임차인이나 임대인에게 중개인이 책임을 져야 될 사항이고요 기존 임차인 입장에서는현재까지 피해가 발생한 것은 아니라고 봅니다
부동산
Q. 산 아래 전으로되어있는 토지를 매입했는데요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지적도 상 도로가 없다면 맹지가 맞습니다. 현실적으로 현황도로로 사용할 수도 있지만 지적도상 도로가 없다면 맹지가 맞습니다.다만 계획도로인경우, 공공의 통행에 사용되는 현황으로 지자체에서 도로로 회신을 받는 등 경우라면 구거가 도로로 간주되어 맹지에서 벗어날 수 있습니다사용 목적에 따라서 현황도로만으로 충분히 활용이 가능할 수도 있겠으나 만일 건축을 하는 계획이 있다면 제한을 받을 수 있으니 거래 전 지자체 건축과에서 구거이지만 조건과 요건을 갖춘 현황도로로 인정되어 건축도 가능한지 확인하는 과정이 필요하겠습니다
부동산
Q. 전세 재계약 후 계약기간보다 먼저 나갈 경우
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문의 요점이 재계약 기간 중에 임차인이 원하는 시기에 계약을 종료하고 나갈 수 있으면서도 다른 금전적 부담 없이 이사할 수 있기를 희망하시는 걸로 보입니다 만일 해당 계약이 묵시적 갱신 또는 갱신청구권을 사용한 계약의 도중이라면 아 응용이 가능합니다이사할 집이 딱 있을 때 적어도 3개월 전에 임대인에게 계약 해지를 통보하면 임차인은 다른 부담 없이 3개월 후 보증금을 돌려받아 이사하실 수 있습니다 그런데 현실적으로 새로운 임차인 없이 보증금을 수월하게 돌려줄 수 있는 임대인이 그리 흔하지는 않은 것 또한 사실입니다 이러한 점도 고려해서 가급적이면 아 미리 미리 계획을 세우고 임대인과 소통하면서 새임차인을 구하는데도 협조한다면 원하는 시기에 이사가 가능할 수 있을 것으로 보입니다
부동산
Q. 가계약을 한 상태인데 보증금이 부족할때
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원론적으로 말씀드리면 임대인이 사정을 이해하여 새로운 계약 (예를 들면 실현가능성은 낮아 보이지만 보증금 오십에 월세를 더 인상하여 계약하는 등)으로 새로운 합의를 하지 않는 이상 임차인은 이 계약을 이행하지 못한 것으로서 이 계약은 파기되며 계약금으로 지불된 오십만원은 찾지 못하는 상황에 이렇게 됩니다.좋은 해결책이 나오기를 바라겠습니다
부동산
Q. 퇴거 고지후 3개월 월세 납부 관련해서 질문드려요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문의 내용으로 볼 때는 계약 종료의 통지 시기를 놓치신 것 같습니다 계약 종료를 원하거나 계약의 연속을 원할 경우에 만기 2개월 전까지 임대인에게 통지하여야 합니다 그런데 당사자 모두 아무런 언급을 하지 않음으로써 현재 묵시적 갱신 상태에 이르렀고 묵시적 갱신 상태에서는 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통제할 수 있으나 3개월이 경과해야 유효합니다 3개월 후에는 임대인은 새로운 임차인과 관계없이 보증금을 반환하여야 하며 3개월 동안 임차인은 계약을 유지하여야 합니다 따라서 계약 유지 기간에 발생하는 공과금도 역시 납부의 의무가 있습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다