안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 월세 - 이 경우 묵시적갱신인가요, 재계약인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1)1년의 계약을 하셨군요1년의 계약은 임차인이 주장하지 않으면 2년으로 봅니다따라서 아직 계약기간이 되었고 중도 퇴거에 해당합니다2)이 경우 임대인은 계약의 이행을 요구할 수 있고 임차인이 퇴거를 원한다면 약정한 비용을 지불해야 할 것으로 보입니다특약사항 5번의 비용을 지불해야 하겠습니다.3)보증금을 환불받는 기준으로 점유를 유지할 수 있습니다잘 해결되시기를 바랍니다
부동산
Q. 시세 3억 아파트 2.7억 융자에 보증금 3천으로 월세 들어가면
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.안전하지 않습니다현실 시세 3억주택이라 하더라도 만일의 경매시 3억에 매도된다는 보장은 없습니다선순위 채권+ 내보증금이 시세와 일치하는 금액이므로 다른 알리지 않은 이유가 없는 한 안전하지 않으므로 보증보험가입도 부결될 것이며 피하는 것이 좋겠습니다위험한 조건에 안전하게 들어가는 방법은 없습니다
부동산
Q. 현재 2주택자입니다. 나중에 매입한 주택 매도시 2년거주하지 않아도 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2년 거주 의무란 1주택자의 양도소득세 비과세 혜택의 적용을 위한 조건으로 조정대상지역주택 매수시 주의 깊게 살펴보는 것으로 2주택자인 경우 의미가 없습니다일시적2주택, 합가에 의한 2주택, 상속, 민간임대등록 주택 등 특별한 예외에 해당하지 않는 경우 2주택자는 매도시 기본양도소득세 세율을 적용 받습니다.매도시 구체적인 세금예상액은 세ㅁ무전문가와 한번 더 상담하시길 권장합니다
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Q. 월세를 계약하는데 왜 보증금을 내나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.월세라도 보증금이 있습니다월세에서 보증금은 임대차 계약중 임대인에게 발생할 수 있는 만일의 손실에 대한 담보 성격입니다.예를 들어 월세의 지연이나 미납, 공과금의 미납, 임차 목적물의 파손 등 여러가지 있을지도 모르는 금전적 손해에 충당할 수 있는 것입니다물론 월세인 경우 전세에 비해 보증금은 최소화 되어 있습니다보통 월세금액의 10~20개월분 정도 금액으로 책정됩니다참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 부동산 거래시 심리전이 필요할까요?!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적인 부동산 매매시 이미 호가를 정하고 매수자를 구하는 방식이기 때문에 경매와는 다릅니다.매도자로서는 여러가지 시장상황과 고려하고 목표가격을 가지고 가격을 결정하였을 것입니다 물론 제시한 호가에서 어느 정도 딜을 하는 경우도 있지만 꼭 고도의 심리전까지는 필요치 않다고 봅니다매도인으로서는 흥정을 하는 매수인에게 반드시 팔아야 할 의무는 없기 때문입니다.참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 정부에서 임대료를 규제할수 있는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다 이미 임대차 보호법을 통해서 임대료의 과도한 상승을 규제하여 임차인의 주거안정을 돕고 있습니다 주택의 경우 계약 완료후 재계약 시 5%를 초과하여 인상하지 못하도록 하고 있습니다.또 민간 임대 주택으로 등록된 경우는 임차인이 바뀌더라도 종전 임대료에서 5%를 초과해서 인상하지 못하도록 제한하고 있습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세 1년 연장후 또 묵시적 연장하게 되면 1년인가요 2년인가요
안녕하세요. 임형순공인중개사입니다. 처음 1년의 계약을 하였으나 임차인이 1년의 기간을 주장하지 않는 한 첫 계약도 2년으로 인정되며,2년의 첫 계약이 끝나고도 묵시적 갱신이 되었다면 묵시적 갱신의 기간은 또한 2년이 된다는 것이 주임법에 명시된 규정입니다
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Q. 월세인데 1달~2달 시점에 방을 빼라고 연락왔어요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신 상태가 된 것 맞습니다따라서 임차인은 묵시적 갱신을 주장하여도 무방합니다만일 양보하여 임대인이 통지 기간에 경과를 양해한다면 상대적으로 임차인도 갱신청구권을 요구할 수 있을 것입니다.이 경우 전월세 전환은 임차인 동의가 필요한 부분입니다어쨌든 합의에 이르지 못할 경우에 임대인이 자기의 입장을 일방적으로 관철시키기 위해서는 이사 비용 등 금전적인 보상이 수반될 것입니다
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Q. 아파트 매수후에 전세계약과정에 대해서 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다전세 계약은 현재의 등기상 소유자와 진행하는 것이기 때문에 매매 잔금 전이라면 매도인이 전세 계약을 진행합니다.(이 경우 향후 소유자가 되는 매수인도 계약에 참관할 수는 있습니다)전세 보증금은 매도인이 가져가고 기존세입자 보증금의 반환도 매도인이 합니다금액이 같다면 매도인이 실제 지불한 금액은 없는셈이죠매수인은 그 전세 보증금 만큼을 공제하고 잔금을 치룹니다.계약후 소유권이 변경되었다 하더라도 임차인이 특별히 원하지 않으면 전세 계약서를 새로 작성할 필요는 없습니다.임대차가 있는 주택의 매매에서 소유자가 변경되었다 하더라도 전세 계약은 그대로 양수인에게 승계되고 이후 새임차인의 보증금 반환은 매수인이 하여야합니다매매시 그 금액만큼 지불하지 않고 매수하였으므로 매수인이 보증금를 받은 것이나 다름없기 때문입니다.참고가 되셨기를 바랍니다.
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Q. 주택담보대출이 있는 경우의 주택 매도 가능 여부
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.담보대출이 있는 주택도 얼마든지 매도할 수 있습니다.대출은 특별한 경우가 아니면 매매를 이유로 승계되지 않으며 매도인은 상환하고 매수인은 새로운 대출을 하게 됩니다통상 중도금 또는 잔금시 매수인의 지불금으로 상환하고 매매와 동시에 매수인도 자금이 부족하다면 필요한 만큼 대출을 받아 주택을 양수합니다