안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세갱신 문의 //////////
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.지금까지 몇 년을 살았는지 관계없이 최초 계약 이후 묵시적 갱신이 계속된 경우,또는 갱신 청구권을 사용하지 않고 새로운 조건으로 재계약을 한 경우 당가 계약 종료를 앞두고 임차인은 갱신청구권을 사용할 수 있습니다.( 이미 갱신 청구권을 사용한 임차인에게는 계약의 종료나 계약 조건의 변경을 요구할 수 있습니다.)만일 계약 만료전 6개월에서 2개월 사이에 임대인이나 임차인 모두 아무런 언급 없이 기간이 경과하게 되면 다시 묵시적 갱신 상태의 계약이 되며 임차인이 사용할 수 있는 갱신 청구권은 남겨지게 되는 것 입니다.계약 갱신 청구권은 임차인이 1회만 사용할 수 있는 것이므로임대인의 입장에서는 현 임차인이 계속 거주를 희망할 경우와 계약의 종료나 계약 조건의 변경을 원할 경우로 나누어서 대응할 필요가 있습니다.
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Q. 집주인들 입장에서는 세입자들의 전입신고가 이루어지지 않는게 이득인가요 ?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 전세 대출, 임대인의 담보 대출 등에서 선순위 임차인이 있는지를 확인하는 방법으로 확정일자 부여현황과 전입 세대 열람을 합니다.전입과 확정 일자를 받지 않았다면이 이 부분이 노출되지 않겠죠.또 가끔 주거용 용도가 아닌 건물을 주거용으로 사용하는 경우 과태료 등이 부과될 수 있습니다.이를 피하기 위함일 수도 있습니다.또 업무용 오피스텔에 주거용으로 할 경우 임대인의 주택 수에 포함될 수 있습니다.또 실거주 요건을 맞추기 위해서 임대인이 위장 전입하여 있는 상태에서 추가 전입이 어려운 경우도 있을 수 있습니다.다양한 사유의 예시일 뿐이며 또 다른 사유 일 수도 있습니다.임차인의 입장에서는 이와 같은 편법보다는 정상적으로 주거와 전입이 가능한 주택을 당연히 선택 합니다
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Q. 서울에는 허름한 건물들이 꽤나 많이 있는데요, 아직 재개발 되고 있지 않은 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.재개발 등 도시정비계획은 시에서 수립하지만 토지 등 소유자의 동의를 필요로 합니다.재개발에 환영하는 사람도 있지만 반대하는 사람도 있습니다.재개발을 통하여 재산 증식이 이루어지는 경우도 있으나 높은 부담금으로 정든 집을 뺏기다시피 하고 낯선 곳으로 내몰리는 경우도 허다하기 때문입니다.결국 재개발의 결정은 다수 토지등 소유자에 의한것으로 아무리 열악한 주거 환경을 가진 곳이라도 무조건 진행되는 것은 아닙니다
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Q. 조정지구내에서 의무거주2년제도가 생긴 시점
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1인 1가구 주택의 비과세를 위한실거주 조건은 2017년 8월 2일 소위 82부동산대책으로 시행된 것으로 그 이전에 취득하신 주택에 대해서는 아무런 영향을 미치지 않습니다.단 매도가 12억원을 초과하는 경우 양도소득세가 발생하며 이 금액에 대해서는 조정 지역 여부와 관계없이 장기보유특별공제는 거주와 비거주를 구분하여 계산합니다.거주기간이 길수록 유리합니다구체적인 금액은 매수금액, 예상 매도가와 매도시점, 필요경비, 임대하였다면 상생임대인 적용여부 등을 구체적으로 제시하여 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 추천합니다
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Q. 원룸 월세를 9년살았다는 가정하에 그전에
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인은 계약후 1년이 지나면 주변시장 수준과 경제 상황의 변동 등을 이유로 임차료의 인상을 요구할 수 있습니다.이 경우 보증금 5%, 차임 5% 범위 내에서 협의가 가능합니다.그렇다면 법대로 그 이상의 제안을 할 수 없는 것이냐 하는 문제가 있는데요.. 할 수 있습니다.이때 임차인은 여건상 적정하다 생각하시면 동의할 수도 있고,관계상 불편하지만 거절할 수도 있을 것입니다. 동의할 경우 이후 계약은 새로운 계약으로 보는 것입니다. 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세계약갱신권에 대해서 여쭤봅니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.약간 애매한데요.임차인 계약도중 기간에 스스로 이사를 결정하였다고 본다면 이사 비용이라든지 지불한 연세를 돌려받지 못합니다.그러나 매매를 이유로 주인이 중도 해지를 협의한것이라면 둘 다 받을 수도 있습니다.우선 이 부분이 명확해져야겠고요임차인이 알아두실 것은 소유자가 바뀌어도 반드시 이사를 해야 되는 것은 아닙니다.그리고 매수 예비자에게 수시로 집을 공개할 의무는 없습니다.선의로서 어느 정도 협조는 해야겠지만 지정된 날 지정된 시간에 지정된 부동산을 통해 둘러보도록 협조하여 주면 됩니다.임차인 스스로 중도 이사를 실행하여 피해받을 일은 아닌 것 같습니다.동의하신다면 임대인에게 만기시까지 거주할 수도 있다고 말씀하시고 재검토해 보세요.
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Q. 재건축 진행 중인 곳의 사업 진행 속도 문의
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.앞으로 사업자 선정과 개별 주택의 감정평가 및 조합원 분양 신청 그리고 관리 처분인가 일정을 앞두고 있습니다.이후 철거와 건축이 시작되는데요.비교적 소규모 단지이고 주민들이 열의가 높다면 빠르면 2~ 3년 이내에 착공이 가능하고 대단지이고 돌발 변수들이 발생한다면 4~5년 후에 착공할 수도 있습니다.참고가 되셨길 바랍니다
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Q. 안녕하세요. 현재 제 상황에서 LH 공공임대를 어떻게 들어가야 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 현재 거주하는 집이 나갈 때까지 최소 보증금으로 더 지불되는 관리비 총계가 최대 보증금을 낼 경우 추가 대출의 이자에 중도 상환 수수료를 더한 금액보다 크다면 추가 대출을 받는 것이 유리할 것이니 대출 상품의 이자율과 중도 상환수수료를 계산해 보시기 바랍니다. 좋은 선택하시기 바랍니다
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Q. 월세 전세 중 뭐가 더 위험성이 적은가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.금전적인 여유가 있거나 대출이 가능한 분들은 대체로 전세를 선호합니다.대체로 월세는 유사 매물의 전세보증금 해당금액의 대출이자나 적금이자를 훨신 상회하기 때문입니다특히 저리의 기금대출을 받을 수 있다면 전세가 크게 유리합니다전세보증금의 안전은 워낙 이슈가 되어 사고위험이 상존하는 것처럼 여기는 분들도 많은데 극히 일부의 얘기입니다또 이를 방어하기 위한 보증보험제도가 활성화되어 있습니다전세시 권리분석을 정확히 받아 계약하고 보증보험에 가입할 수 있는 정도의 주택이라면 리스크는 없습니다
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Q. 집 매매시 복비관련해서 부동산 변경?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.원하는 지역과 구체적인 위치를 지정하여 부동산과 거래가 되고 있는 중이라 생각되는 데요별일 아닌 것 같지만 부동산은 매물을 확보하고 광고하고 집 보기를 주선하는 노력이 있어서 원하시는 매물을 소개해드린 것이 아닐까요.물론 이미 지역과 동을 정하셨지만 그 부동산에 매물이 없다면 거래진행이 안되었을 것입니다그러나 말씀 하신대로 부동산은 업무가 한결 편할 수도 있습니다. 비록 주선하는 데까지는 수월하였지만 계약진행과정에서도 여러 돌발상황이 발생할 수 있고 상황을 잘 아는 부동산이 해결도 잘 할 수 있을 것입니다.가급적 소개받은 부동산과 거래를 하는 것이 좋아 보입니다.수수료는 법정한도 내에서 항상 조정협의가 가능하니 원만한 거래가 되시길 기대합니다.