안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 토지허가제에대해서 좀 알려주실분!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가제는 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역에 대해 투기를 억제하기 위해 도입된 제도입니다.국토부장관이나 시.도지사가 특정 지역을 토지 거래 허가 구역으로 지정하면 해당 구역 내 일정 면적을 초과하는 토지를 거래할 때 관할 시.군.구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받으면 일정 기간(주로 2년)동안 허가 받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 부과됩니다. 예를 들어, 주거 목적으로 허가 받았다면 직접 거주 해야 하고, 임대를 놓거나 다른 용도로 사용할 수 없습니다. 이 제도는 최대 5년까지 지정할 수 있습니다.토지 거래 허가제 자체는 법률에 근거한 제도이기 때문에 제도의 큰 틀이 완전히 사라지기보다는, 지정된 구역이 해제되거나 다시 지정되는 방식으로 변화가 생깁니다. 정책은 부동산 시장 상황이나 정부의 정책 방향에 따라 유연하게 운영되기 때문에, 토지 거래 허가 구역의 지정이나 해제는 언제든지 다시 검토될 수 있습니다. 실제로 서울시의 경우, 일부 지역의 토지 거래 허가 구역을 해제했다가 부동산 가격이 급등하자 한 달 만에 다시 지정한 사례도 있습니다.다시 재검토가 된다면 언제 쯤 이 될까요? 정해진 시점이 딱 있다고 말씀드리기는 어렵습니다. 토지 거래 허가 구역의 재검토 시점은 주로 다음과 같은 요인에 의해 결정됩니다. 지정 기간 만료는 처음 지정할 때 정한 기간(예:6개월, 1년, 최대 5년)이 만료되기 전에 시장 상황을 보고 연장할지, 해제할 지 검토를 합니다.처음 지정된 지역의 부동산 가격이 안정되거나 오히려 침체되는 등 시장 상황이 크게 변하면, 지정 목적이 달성 되었다고 판단하거나 제도의 효과를 재평가하기 위해 조기에 해제를 검토하기도 합니다. 반대로 해체 후 다시 투기 조짐이 보이면 재 지정될 수도 있습니다. 새로운 정부가 들어서거나 부동산 정책의 기조가 바뀌면, 기존의 토지 거래 허가 구역 운영 방향에 대해 전반적인 재검토가 이루어질 수 있습니다.결론적으로 부동산 시장 관련 정책은 시장 상황과 밀접하게 연관되어 이어 변화가 잦은 편입니다. 현재 지정된 구역들의 지정 기간 만료 시점이 다가오거나, 부동산 시장에 큰 변화가 있을 때 재검토가 활발히 이루어질 가능성이 있습니다. 하지만 구체적인 시점을 단정하기는 어렵습니다.
부동산
Q. 출산특례 특별공급 신청시 기존주택 매각 조건
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보유하신 분양권이 기존 주택에 해당하는지 여부를 문의하셨습니다.출산 특례 신설이란 2024년 6.19일 이후 출생(임신,입양) 자녀가 있는 가구는 청약 자 또는 배우자가 특별 공급 당첨 이력이 있더라도 세대 내 1회에 한해 특별 공급 당첨 이력을 배제하고 '신혼부부, 신생 아, 다자 녀 노부모 부양 특별 공급' 신청 및 당첨될 수 있습니다. 이때 특별 공급 무 주택 요건에도 불구하고 청약 자 또는 배우자가 공고일 기준으로 기준 주택을 소유하고 있더라도 '주택 처분 조건' 으로 청약이 가능합니다.일반적으로 주택 청약 시 무 주택 요건을 판단하거나 특별 공급과 같은 자격 조건을 확인할 때, 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주되는 경우가 많습니다. 즉, 분양권을 보유하고 계신다면 무 주택으로 인정받기 어려운 것이 원칙입니다.출산 특례 특별 공급 신청 시 기존 주택 매각 조건에 동의해야 하는 것은, 신청자 또는 배우자가 이미 주택을 소유하고 있는 경우 해당 주택을 처분해야 하는 의무를 의미합니다. 분양권 역시 향후 주택으로 완공될 권리이기 때문에, 많은 경우 기존 주택 소유로 간주되어 해당 매각 조건에 포함될 가능성이 높습니다.따라서 현재 분양권을 보유하고 계신다면, 출산 특례 특별 공급 신청 시 해당 분양권이 기존 주택 소유로 간주되어 매각 조건에 해당 될 것으로 예상됩니다.
부동산
Q. 현재 피부양자인데 오피스텔 임대 시, 건강보험료 내야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건강보험 피 부양 자 자격을 유지하기 위해서는 소득 및 재산 기준을 모두 충족해야 합니다. 주택 임대 소득이 있는 경우, 이 소득이 피 부양 자 자격 유지 기준에 영향을 미칠 수 있습니다.피 부양 자 자격의 주요 소득 및 기준 재산 기준은 다음과 같습니다 :소득 기준 : 사업자 등록이 되어 있지 않은 경우는 사업 소득 연간 500만원 이하이며 사업자 등록이 있는 경우 사업 소득이 없어야 합니다.모든 소득(사업, 금융, 연금, 기타, 근로 소득 등 합계)이 연간 2천만원 이하재산 기준 : 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원 이하이며, 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을초과하고 9억원 이하인 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원 이하여야 합니다.주택 임대 소득의 경우, 연간 합계액이2천만원 이하이면 종합 과세 또는 분리 과세 중 선택하여 신고할 수 있습니다.만약 임대 소득이 2천만원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 종합 과세 됩니다.월세 소득 : 월세는 실제 수익 액이 소득으로 계산됩니다. 월 43만원이면 연간 43만원 x 12개월= 516만원의 월세 수입이 발생합니다. 전세 보증금에 대한 간주 임대료 : 3주택 이상 보유한 경우(소형 주택 제외)전세 보증금에 대해서도 소득으로 계산되는 '간주 임대료'가 발생할 수 있습니다. 현재 아파트 2채와 오피스텔 1채로 총 채를 보유하시게 되므로, 전세 보증금에 대한 간주 임대료 계산 대상이 될 수 있습니다.다만, 전세금 합계 약 3억원을 초과하는 경우에 해당되며, 40m2이하이면서 2억원 이하의 소형 주택은 3주택 이상 보유 여부 판단 시 주택 수에서 제외 됩니다.보유하신 아파트 2채와 오피스텔 1채의 재산세 과세 표준 액 합계가 5.4억원을 초과하는 경우, 연간 소득 합계 액이 1천만원을 넘으면 피 부양 자 자격이 박탈될 수 있습니다.결론적으로 오피스텔 임대로 인한 월세 및 간주 임대료 소득이 발생하게 되면, 이 소득이 건강보험 피 부양 자 자격이 소득 기준을 초과 하는 지에 따라 자격 유지 여부가 결정될 가능성이 높습니다. 현재 상황 만으로는 정확한 판단이 어렵지만, 월세 516만원은 사업 소득 500만원 기준을 초과하므로 피 부양 자 자격 박탈 가능성이 있다고 볼 수 있습니다.
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Q. 부동산 전문가들이 바라보는 아파트 매입 시기 지금 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 분양 물량이 늘어나면서 미분양이 발생하는 곳들이 있다는 이야기가 들여오고 있습니다. 일반적으로 미분양이 많아지면 건설사나 분양 주체 측에서 계약을 유도하기 위해 할인이나 다양한 혜택을 제공하는경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 이러한 시기에 매물을 잘 찾아본다면 조금은 더 유리한 조건으로 아파트를 매입할 가능성도 열려 있다고 볼 수 있습니다금리 인하가 투자 심리를 자극하고 대출 부담을 완화 할 수 있지만, 물가 상승, 환율 불안정, 경기 둔화 등 여러 요인이 겹쳐 시장 회복이 쉽지 않을 것이라는 분석도 있습니다. 또한 불확실한 경제 상황 속에서는 '똘똘 한 한 채'에 대한 선호 현상이 강해진다는 의견도 있습니다.2022년 금리 인상으로 아파트 거래 비중이 떨어진 사례처럼 금리 변동 등 경제 지표가 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 정부의 부동산 정책 일관성 부족으로 인해 실 수요자들이 안정적으로 집을 구매하기 어려운 상황이라는 분석도 있습니다.따라서 분양 물량 증가로 인한 미분양 속출은 일부 매물에서 가격 할인이나 혜택을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 하지만 현재의 경제적 불안정성 때문에 부동산 시장 전체의 방향에 대한 전문가들의 의견은 다소 엇갈리고 있는 상황입니다 . 시장은 언제나 어려웠습니다. 당분간 집값 하락 전망이 우세하며, 조만간 매수 기회가 올 것이라고 보기도 합니다. 신중하게 시장 상황을 지켜보시고, 다양한 분석과 본인의 재정 상황, 주거 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 중요하겠습니다.
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Q. 월세 거주 중 가로주택정비사업 진행?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가로 주택 정비 사업의 경우, 일반적인 재개발 또는 재건축 사업과는 조금 다른 부분이 있습니다. 도시 및 주거 환경 정비 법(도시 정비법)에 따른 재개발/ 재건축 사업에서는 사업 시행 자가 토지 등을 수용하거나 사용할 권한이 있고,이에 따라 세입 자에게 손실 보상이나 주거 이전 비 등을 지급하는 경우가 있습니다.하지만 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업의 일종으로, 관련 법규(소규모 주택 정비 법)에서 사업 시행 자에게 토지 등을 수용하거나 사용할 권한을 부여하지 않고 있습니다. 이 때문에 법원 판례에서도 특별한 사정이 없는 한 가로 주택 정비 사업의 사업 시행 자는 세입 자에게 손실 보상을 할 의무가 없다고 판단하고 있습니다. 이 때문에 법원 판례에서도 특별한 사정이 없는 한 가로 주택 정비 사업의 사업 시행 자는 세입 자에게 손실 보상을 할 의무가 없다고 판단하고 있습니다.따라서 가로주택정비사업으로 인해 이사를 해야 하는 경우, 이주비 등의 지원은 사업 시행 자가 아닌 집주인과 상의하여 해결해야 할 가능성이 높습니다. 계약 기간이 남아있으므로 집주인과 원만하게 협의하시는 것이 중요합니다.