안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 비조정지역 빌라 매도시 양도세 등 비용이 어떻게 발생할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.비 조정 지역 빌라 매매 시 양도세는 부동산 등 자산을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 1세대 1주택자가 주택을 2년 이상 보유하고 양도하는 경우, 양도소득세가 비과세 되는 특례가 있습니다.광진구 빌라를 7년간 보유하셨다고 하면, 2년이상 보유 요건은 충분합니다. 매도하시는 시점에 다른 주택을 소유하고 있지 않은 1세대 1주택 상태라면 비과세 적용 가능성이 높습니다. 거주 요건에 살펴보면 과거 조정 대상 지역에서 취득한 주택은 2년이상 거주 요건이 추가될 수 있습니다. 하지만 현재 광진구는 비 조정 지역이므로, 취득 시점과 관련된 특별한 경우가 이나 라면 2년 보유 만으로 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 정확한 비과세 적용 여부는 취득 시점의 규제 상황 및 실제 거주 기간 등을 종합적으로 확인해야 합니다.양도 가액 :양도 가액(실제 매도 금액)이 12억원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세 됩니다. 따라서 1세대 1주택자이고 해당 빌라를 2년 이상 보유하셨다면 양도소득세가 비과세 될 가능성이 높습니다. 다만, 양도 가액이12억 원을 초과하거나 취득 당시 규제 지역 및 거주 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.빌라 매도 시 발생하는 추가 비용에 대해 살펴보면 : 빌라 매도 시 양도소득세 외에도 다음과 같은 부대 비용이 발생할 수 있습니다. 부동산 중개 보수, 법무 사 비용 , 양도소득세 신고 대행 수수료, 기타 필요 경비 등을 생각해 볼 수 있습니다.결론적으로 광진구 빌라를 7년 보유하셨고 1세대 1주택 요건을 충족하신다면 양도소득세는 비과세 될 가능성이 높습니다. 하지만 매도 시에는 중개 보수, 법무 사 비용 등 부대 비용이 발생하게 됩니다. 부동산 매도는 중요한 결정이나 만큼 전문가의 도움을 받아 정확한 세금 및 비용을 확인하시고 진행하시는 것이 좋겠습니다.
부동산
Q. 한강뷰 아파트는 얼마나 인기가있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.한강 뷰 아파트는 서울에서 매우 높은 인기를 자랑합니다. 탁 트인 한강 조 망은 희소성이 크고, 도심 속에서도 자연과 가까이 지낼 수 있다는 장점 때문에 분들이 선호합니다.특히, 성동구의 트라마제, 용산구의 래미안 첼리투스, 마포구의 래미안 웰스트림, 한강 밤 섬 자이, 마 포한강 아이 파크 등은 한강 변에 위치하여 뛰어난 한강 조 망을 자랑하며 고급 주거 지로 인식되고 있습니다.집의 신축 여부나 인테리어,서비스의 질도 물론 중요하지만, 일반적으로 같은 평 수라면 입지가 갖는 가치가 상당합니다.특히 서울과 같이 인구가 밀집되어 있고 교통 , 편의 시설, 일자리 등이 집중된 대도시의 경우 더욱 그렇습니다.역세권 아파트의 경우 서울에서는 최근 5년간 매매 가격이 50% 상승했다는 분석되고 있습니다.서울의 한강 뷰 역세권에 위치한 브랜드 아파트(e편한세상 등)가 연 식이 10년 이상 되었다 할지라도, 상당수 지방의 최신 신축 동일 평형 브랜드 아파트보다 인기나 거래가 가 높을 가능성이 매우 큽니다.이는 다음과 같은 이유 들 때문입니다 :서울이라는 입지 자체의 가치 : 서울은 대한민국의 수도로서 경제, 문화, 교통의 중심지입니다.이러한 입지 자체가 다른 지역보다 훨씬 높은 가치를 가집니다.희소성 있는 한강 뷰 : 한강 변에 위치한 아파트는 제한적이기 때문에 한강 뷰는 그 자체로 특별한 프리미엄 요소가 됩니다.역세권의 편리성 : 지하철 역과 가까운 역세권 입지는 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도를 높이고 꾸준한 수요를 만듭니다.브랜드 아파트의 신뢰도 : e편한세상과 같은 잘 알려진 브랜드는 시간이 지나도 어느 정도의 신뢰도와 가치를 유지하는 경향이 있습니다. 물론 신축 아파트는 최신 건축 기술, 편리한 주차 시설, 커뮤니티 시설 등 여러 장점이 있습니다.하지만 부동산 시장에서는 '어디에 있느냐'가 '언제 지어졌느냐'보다 큰 영향을 미치는 경우가 많습니다. 특히 서울의 핵심 입지(한강 변, 역세권)는 시간이 지나도 그 가치가 크게 변하지 않거나 오히려 상승하는 경향을 보입니다.결론적으로 부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받지만, 한강 뷰 와 서울 역세권이라는 입지는 분명 매우 강력한 가치 요소입니다.
부동산
Q. 부동산 투자에 있어 가장 기초적으로 신경써야 될 것은 무엇일까요? 중요한 요소 5개만 꼽아서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자 시 기초적으로 신경 써야 할 중요한 요소5가지 알려드리겠습니다.명확한 투자 목표 설정 및 계획 : 가장 먼저,부동산 투자를 왜 하려는 지, 목표가 무엇인지 명확히 하는 것이 중요합니다. 단기 시세 차익을 원하는지, 장기적인 임대 수익을 목표로 하는지, 은퇴 후 거주를 위한 것인지 등에 따라 투자 방식이 달라집니다. 자신의 재정 상황, 투자 가능한 자금, 위험 감수 수준 등을 고려하여 신중하게 계획을 세워야 합니다.시장 및 지역 분석 : 투자하려는 지역의 현재 부동산 시장 상황, 미래 성장 가능성, 인프라(교통, 학교, 편의 시설 등), 그리고 해당 지역의 법률 및 규제를 철저히 분석해야 합니다.재정 상태 평가 및 자금 계획 : 자신의 총 자산과 부채를 정확히 파악하고, 투자에 사용할 수 있는 자금을 현실적으로 계산해야 합니다.매입 자금 외에도 취득세, 재산세,양도소득세 등 세금 문제 그리고 중개 수수료, 등기 비용 등 부대 비용까지 모두 고려해야 합니다. 대출을 이용한다면 이자 부담 능력도 신중히 따져보셔야 합니다.법률 및 규제 이해 : 부동산 투자는 다양한 법률 및 규제와 얽혀 있습니다. 계약서 작성 시 유의 사항, 세금 관련 법규, 임대차 보호 법, 지역 별 건축 규제 등을 충분히 이해하고 준수해야 합니다. 리스크 관리 및 장기적 관점 : 모든 투자에는 위험이 따릅니다. 시장 변동, 공실 위험, 세입 자 문제, 예상치 못한 수리 비용 등 다양한 리스크를 사전에 파악하고 관리할 계획을 세워야 합니다. 또한, 부동산 투자는 단기적인 시각보다는 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직합니다.결론적으로 이 다섯 가지 요소들을 기초부터 탄탄히 다지신다면, 더욱 현명하고 안정적인 부동산 투자를 하시는 데 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다.
부동산
Q. 오피스텔 임대시 세입자의 전입신고 오피스텔의 용도에 영향을 주는지 좀 구체적으로 질문을 드릴께요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.두 분 전문가의 답변이 맞습니다. 단지 답변이 다른 이유는 오피스텔을 바라보는 법적인 관점이 다르기 때문입니다.주택법 상 오피스텔의 지위 : 건축 법이나 주택 법상 오피스텔은 기본적으로 주택이 아닌 업무 시설로 분류됩니다. 이 때문에 오피스텔을 소유하고 있더라도 주택 수 산 정에서 제외되는 경우가 있습니다. 생애 첫 주택 구입 대출의 자격 요건 중 '무주택 세대 주'를 판단할 때, 이 주택법 상의 분류를 따르는 경우 해당 오피스텔은 주택으로 보지 않아 자격이 유지 될 수 있습니다.세법에서는 '실질 과세 원칙이 적용'됩니다. 오피스텔이 건축 법 상 용도가 업무 시설이더라도, 실제로 주거 용으로 사용하고 있다면 세법 상 주택으로 간주됩니다. 세입 자가 오피스텔에 거주하면서 전입 신고를 한다면, 이는 해당 오피스텔이 주거 용으로 사용되고 있음을 명확히 하는 강력한 증거가 됩니다. 따라서 공인 중개사님의 말씀처럼, 세입 자가 전입 신고를 하거나 실제 거주 용으로 사용하면 세법 상으로는 주택으로 분류되는 것이 맞습니다.생애 첫 주택 구입 대출 : 대출 상품의 구체적인 자격 요건에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 정부 지원 대출 등은 세법 상의 '주택'개념을 따르거나 주택 법상 업무 시설이라도 사실상 주거 용으로 사용하면 주택으로 간주하는 경우가 많습니다. 세입 자가 전입 신고를 하고 거주한다면 해당 오피스텔은 주거 용으로 간주될 가능성이 매우 높으며, 이 경우 생애 첫 구입 대출 자격을 상실할 수 있습니다. 따라서 세금 부과(취득세, 양도세, 종합 소득세 등)시 세입 자가 전입 신고를 하고 실제 주거 용으로 사용한다면, 해당 오피스텔은 세법 상 주택으로 간주됩니다. 이 상태에서 다른 주택을 구입하시면 2 주택 자가 되어 새로운 주택 취득 시 취득세가 중과 될 수 있고, 향후 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받기 어렵거나 다주택 자 중과 세율이 적용될 수 있으며, 종합 부동산 세 납부 대상이 될 수도 있습니다.결론적으로 생애 첫 주택 구입 대출을 반드시 받으셔야 한다면, 해당 오피스텔을 임대 할 때 세입 자가 전입 신고를 하지 않고 사업자 등록을 하고 업무용으로만 사용하도록 계약 조건을 명확히 하거나, 아니면 해당 오피스텔을 매도하는 방안 등을 신중하게 고려해 보셔야 합니다.
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Q. 세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자가 있는 상태에서 집을 매매 시 주의 할 점은 다음과 같습니다. 임차인은 새로운 매수인 에게도 대항력을 주장할 수 있으므로 남은 계약 기간을 주장할 수 있고 계약 갱신 청구 권도 주장할 수 있습니다.이런 경우 임차인이 있을 경우 매수 인이 주의할 점은:임대차 계약 관계 승 계 확인 : 매수 인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 임대차 계약의 내용(계약 기간, 보증금, 월세 등)을 정확하게 확인해야 합니다.세입 자의 계약 갱신 청구권 : 세입 자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 청구 권을 행사할 수 있습니다. 만약 세입 자가 이 권리를 행사한다면, 특별한 사유가 없는 한 계약이 2년 연장됩니다. 매수 인이 실 거주를 원한다면, 임대차 만료일 6개월에서 2개월 사이에 정해진 기간 안에 실 거주 목적으로 계약 갱신 거절하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다.세입 자와의 소통 : 매매 진행 상황과 매수 인의 실 거주 계획 여부 등을 투명하게 알리고 협조를 구하는 것이 좋습니다. 세입 자가 집을 비워줘야 하는 경우, 이사 날짜 조율 등이 필요할 수 있습니다.주택 상태 확인: 주택 내부 상황을 충분히 확인하기 위해서는 세입 자의 협조가 필요합니다. 매매에 따른 하자로 인한 분쟁이 없도록 사전에 충분히 확인 절차를 거치는 것이 좋습니다.매수자 와 세입 자가 새로운 계약서 여부 : 원칙적으로 매수 자가 기준 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기 때문에 , 기존 세입 자와 매수자 사이에 새로운 임대차 계약서를 다시 작성하지 않아도 기존 계약은 유효합니다.매수 자와 세입자 간의 조건이나 금액을 명확히 하기 위해서, 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 여부 등을 확실하게 하기 위해 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 사항을 추가하는 경우도 있습니다. 결론적으로 새로운 임차인과의 계약서 재 작성 여부는 매수 인의 의향과 세입 자와의 협의에 따라 결정 될 수 있습니다. 계약서를 새로 작성하는 것은 의무 사항은 아니지만 이는 향후 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 임대차 관계를 명확히 하는데 도움이 될 수 있습니다. 임차인은 새로운 계약서 작성 시는 기존 계약서는 그대로 보관하면서 새로운 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다.