안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 매매가6억 전세가3억 아파트를 구매해서 실거주 안하고 전세를 놓고 싶은데요 제가 필요한 실제 현금은 얼마 일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 매입하고 전세를 놓으려는 계획에 대해 몇 가지 대출 옵션을 고려할 수 있습니다.주택 담보 대출 입니다아파트를 담보로 대출을 받을 수 있습니다.일반적으로 대출 한도는 아파트 감정가의 70~80%까지 가능합니다.전세금 대출입니다.전세금을 담보로 대출을 받을 수 있습니다. 전세금의 80%까지 대출이 가능할 수 있습니다. 매입 시 필요 한 현금입니다. 매매가 : 6억 원대출 가능액 :4.2억 원(주택 담보 대출)전세금 3억 원따라서, 실제로 필요한 자본은 6억-4.2억=1.8억 원 입니다.이론 상은 1.8억 원 이면 가능하지만 현실에서는 대출이 될 지는 은행 실무자하고 상담해봐야 합니다. 은행에서 제한하는 건 들이 있습니다. 그리고 전세금 3억 원을 넣고서 임대인이 대출을 받으면 임차인은 불안해서 거주를 못합니다.
Q. 월세계약서에 의한 확정일자와 임대차 계약신고이후 보름 뒤 전입신고 해도 문제가 없는건지요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.확정 일자는 임대차 계약의 내용을 공적으로 증명하는 날짜로, 계약의 우선권을 보장합니다. 전입 신고는 임차인이 해당 주택에 실제로 거주하고 있음을 관할 주민 센터에 신고하는 절차입니다.임대차 계약 신고 후 보름 뒤에 전입 신고를 하더라도 법적인 효력은 발생하지만, 전입 신고를 완료한 시점에서 임차인이 더욱 안전하게 보호 받게 됩니다.따라서 확정 일자는 계약의 법적 효력을 강화하는 역할을 하고, 전입 신고는 실제 거주를 증명하며 임차인의 권리를 더욱 강화하는 역할을 합니다 . 두 절차 모두 중요하므로 동시에 진행하는 것이 좋습니다.
Q. 3기 신도시에 청약을 준비하기 위한 전략은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.3기 신도시는 배 곧 신도시, 왕곡 신도시,고양시,부천시,왕숙 신도시 등을 얘기합니다.신도시에 대한 청약을 준비하기 위해서는 정보 수집, 재정 계획,신도시 특성 파악,신청 전략 및 전문가 상담, 커뮤니티 참여 등을 들 수 있습니다. 그중에서 몇 가지만 살펴보면:정보 수집입니다. 각 신도시의 청약 일정과 분양 공고를 지속적으로 확인하는 겁니다. 청약 가점 제도를 이해하고 자격 요건을 충족하기 위한 필요 준비 서류를 준비하는 겁니다.신청 전략입니다 해당 지역에서 1 순위 자격을 갖추도록 노력해야 합니다. 예를 들어, 거주 요건이나 무 주택 조건을 충족해야 합니다.복수 청약: 여러 신도시에 청약할 경우, 분양 가능성을 높이기 위해 복수로 신청하는 것도 고려합니다.커뮤니티 참여 입니다청약 관련 커뮤니티에 참여하여 다른 사람들의 경험과 정보를 공유 받습니다.이와 같은 내용들로 전략을 세우고 3기 신도시 청약 준비를 철저히 하시면 좋은 결과가 있을 거라 생각됩니다.
Q. 부동산 반전세 계약 잔금 치를때도 도장 필요한가요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.반 전세 계약에서 최종 잔금을 치를 때 도장이 필요 한지에 대한 답변입니다. 계약서는 도장이 없어도 가능합니다. 왜냐하면 부동산 중개업 법에 계약서에 임대인,임차인은 서명 또는 날인 이라고 되어있습니다.도장은 계약 시에만 필요하고 잔금 시에는 특별히 필요하지는 않습니다. 그런데 잔금 시 변동 사항이 생겼을 때는 도장을 필요할 수 있습니다 그러므로 유비무환 차원에서 준비하면 좋습니다. 만약 서명을 했으면 도장이 필요 없습니다.
Q. 지방 다주택자 취득세 과세 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지방 다주택 자 취득세 과세 기준에 대해 말씀드리겠습니다.다주택 자의 정의는 소유하고 있는 주택이 2채 이상인 경우를 말합니다. 이 경우 취득세 중과 세가 적용됩니다.취득 세율 중과 세입니다 : 일반적인 취득세는 1~3%의 기본 세율이 적용되지만 다주택 자의 경위 8%~12%정도의 중과 세율이 적용됩니다.지방 세법 적용입니다 : 각 지방자치단체에 따라 다소 차이가 있지만 구체적인 세율이나 기준은 지방자치단체의 조례 에 따라 다릅니다. 따라서 조례를 확인하는 것이 중요합니다비과세 및 감면 조건입니다 : 특정 조건을 충족하는 경우 비과세나 감면을 받을 수 있는 경우도 있습니다. 추가 매입 시 유의 사항입니다 : 다주택 자 입장에서 추가 매입 시 중과 세가 부과되므로 ,세금 부담을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.자세한 취득세에 대해서는 지방세이므로 관공서에 문의하는 것이 좋고 자세한 세무 상담을 위해서는 세무 사와 상담하는 것을 권해드립니다.