안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 토지거래허가제는 어떤제도인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가제는 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 오르는 지역에 대해 국토 교통부 장관이나 시 도지사가 최대 5년까지 지정하는 제도입니다. 이 제도가 적용되는 구역에서는 일정 면적을 초과하는 토지를 거래 할 때, 시군 구청장의 허가를 받아야만 소유권 이전 등기를 신청할 수 있습니다. 허가 받지 않고 체결한 토지 거래 계약은 효력이 발생하지 않습니다.따라서 토지 거래 허가제는 말씀하신 것처럼 토지를 단순히 집을 살 때 정부의 허락을 받는 제도라기 보다는, 땅 투기를 막고 지가 상승을 억제하기 이해 특정 지역의 거래에 대해 허가를 의무화하는 제도라고 이해하시면 됩니다. 토지 거래 허가 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지가 포함된 거래(예 : 아파트 매매)는 허가 대상이 될 수 있습니다.토지 거래 허가는 헌법에서 보장하는 재산권 행사에 대한 예외 조항으로, 토지의 투기적 거래를 막아 건전한 부동산 시장을 만들고 공공 복리를 증진하려는 목적을 가지고 있습니다. 따라서 법률에 근거하여 투명하게 운영된다면 민주주의 기본 원칙에 어긋난다고 보기는 어렵습니다.서울의 경우, 투기 방지를 위해 강남구, 서초구의 일부 지역 녹지 지역이나 국제 교류 복합 지구 인근 지역, 그리고 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등 주요 재개발 / 재건축 단지 및 신속 통합 기획 후보지 등이 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 서울시 전체 면적 중 약 182.36km2가 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있다고 합니다.토지 거래 허가 구역으로 지정되면 해당 지역 내 토지 거래가 위축되고, 실 거주 목적이 아닌 투기 목적의 거래가 어려워 지는 효과가 있습니다.
부동산
Q. 컨테이너 주택을 30평 지을려고 하는데 평당 450 바닥 2500 설계500 이라는데 내일 지을땅에서 만나기로 했는데 멀 물어야 좋을까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.내일 건축 업자 분께 꼭 물어보셔야 할 질문들 입니다 견적 및 비용 관련 질문 : 제시한 금액의 포함된 내용이 무엇(예: 자재 등급, 기초 공사 범위, 단열 기준, 창 호 사양 등)인지를 물어보세요초기 견적 외에 추가될 수 있는 비용 항목에는 어떤 것들이 있나요?(예 : 전기, 수도, 정화조 등 외부 설비 연결 비용, 인 허가 비용, 토목 공사 비용, 조 경 비용, 부가세 등)각 공정 별 예상 비용 분담 계획이나 지급 일정은 어떻게 되나요?예산 범위 내에서 건축을 진행하기 위해 조정 가능한 부분은 무엇인가요?건축 과정 및 공법 관련 질문 : 제안하시는 컨테이너 주택의 구조 및 공법에 대해 자세히 설명해 주실 수 있나요?컨테이너 주택 시공 시 단열과 방수는 어떻게 계획하고 계신가요?(컨테이너는 철판이라 단열 및 방수 처리가 특히 중요합니다)건축 예상 기간은 어느 정도인가요? 각 공정 별로 기간이 얼마나 소요될지 대략적으로 알려주시면 좋겠습니다.공사 진행 상황은 어떻게 공유해 주실 건가요?(예: 정기 보고, 현장 방문 등)법적 절차 및 인 허가 관련 질문 : 컨테이너 주택 건축에 필요한 건축 하거나 신고 절차는 어떻게 진행되나요?해당 땅의 용도 지역이나 기타 법적 제한 사항으로 인해 건축에 영향을 미치는 부분이 있을까요?건축 업자 경험 및 평판 관련 질문: 컨테이너 주택이나 판 넬 주택 시공 경험은 얼마나 되시나요? 이전에 시공 하신 사례를 볼 수 있을 까요?만약 판 넬 주택으로도 고려 한다면, 컨테이너 주택과 비교했을 때 장단점이나 비용 차이는 어떻게 되나요?공사 중 문제 발생 시 해결 절차는 어떻게 되나요?A/S 기간이나 조건은 어떻게 되나요?땅 상태 관련 질문(내일 현장에서):땅의 지반 상태는 어떤가요? 특별한 기초 공사가 필요할 수 있나요?전기, 수도, 정화조 등 필수 설비 인 입은 가능한가요? 가능하다면 어떤 절차가 필요한가요?땅의 경사나 주변 환경이 건축에 영향을 미치는 부분은 없나요?결론적으로 내일 현장에서 땅의 상태를 직접 보여주시면서 위의 질문들을 하나 씩 차근차근 물어보시면 건축 업자 분의 전문성도 파악하고, 예상치 못한 추가 비용이나 공사 과정에서 대한 불안감을 줄이시는 데 도움이 될 것입니다.
부동산
Q. 분당 선도지구 어떻게될까요? 전망있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1기 신도시 중에서 분 당 은 선도 지구 공모 참여 율 이 높은 편이며, 이미 입지가 우수하고 교통, 교육 환경이 좋은 프리미엄 지역으로 평가 받고 있습니다.분 당 선도 지구의 전망과 투자 메리트에 대해 몇 가지 측면을 고려해 볼 수 있습니다.우수한 입지 : 분 당은 이미 교통이 편리하고 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 재건축 후에도 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.높은 사업 성 : 입지가 좋기 때문에 재건축 시 일반 분양가를 높게 책정할 수 있어 사업 성이 높을 것으로 분석됩니다.현재 현장에서는 일반 분양가를 3.3제곱미터당 8,000만 원 선으로 예상하기도 합니다.재건축으로 아파트 물량이 크게 늘어나는 것도 장점입니다.높은 주민 동의 율 : 분 당의 공모 신청 구역 평균 주민 동의 율이 90.7%로 높은 편이라 사업 추진에 대한 기대감이 높습니다.시장 관심 : 선도 지구 선정이 발표되면서 선정 구역의 집값이 움직인다는 기사도 나오고 있으며, 1기 신도시 재건축에 대한 관심 자체가 높습니다.다만 재건축은 사업 기간이 길고 변수가 많을 수 있으며, 분양가 상한 제 적용 가능성 등 고려해야 할 부분들이 있습니다.또한, 분양 외 다른 1기 신도시 지역들은 분담금 부담 등으로 인해 재건축 메리트가 상대적으로 떨어진다는 분석도 있습니다.종합적으로 볼 때, 분 당 선도 지구는 우수한 입지와 높은 사업 성으로 인해 긍정적인 전망이 있지만, 투자를 결정하시기 전에는 개별 단지의 구체적인 상황, 사업 진행 과정, 그리고 앞으로의 시장 변화 등을 면밀히 살펴보시는 것이 중요할 것 같습니다.
부동산
Q. 재개발 투자, 지금 시작해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재개발 투자는 장기적인 관점에서 접근해야 하는 만큼, 여러 요소를 신중하게 고려하는 것이 중요합니다. 전문가 분들의 고견이나 경험담을 통해 현실적인 전략에 대한 조언을 구하시는 것은 매우 좋은 생각입니다. 1. 재개발 투자 시 고려 사항 및 주의 점 : 재개발 투자는 일반적인 부동산 매매와는 다른 특성을 가집니다. 사업의 진행 단계, 조합의 안정성, 지역의 잠재력 등 을 종합적으로 검토해야 합니다.사업 진행 단계 확인 : 재건축.재개발 사업은 정비 구역 지정부터 조합 설립, 사업 시행 인가, 관리 처분 인가, 착공 및 준공까지 여러 단계를 거칩니다. 투자 시점에 따라 수익 실현 실기가 크게 달라지므로, 현재 사업이 어느 단계에 있는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.지역 및 입지 조건 분석 : 투자하려는 지역의 개발 호재, 주변 인프라, 교통 편의성, 미리 가치 등을 꼼꼼히 분석해야 합니다 역세권 여부, 학 군, 편의 시설 접근성, 주변 개발 계획 등은 미래 가치를 판단하는 중요한 요소입니다. 객관적인 자료와 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필요합니다.조합의 안정성과 사업 성 검토 : 재개발 사업의 성공 여부는 조합의 안정성과 사업 성에 크게 좌우됩니다. 조합의 재정 상태, 운영 투명서, 조합원 간의 갈등 여부 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또한 사업 계획의 실현 가능성, 예상 분담금 등을 검토하여 사업 성을 판단해야 합니다초기 투자 비용 : 재개발 투자는 상당한 초기 현금이 필요할 수 있습니다. 낙후된 주택이나 빌라를 매입할 경우 전세 레버리지가 부족하거나 프리미엄이 높게 형성되어 있을 수 있기 때문입니다. 본인의 자금 상황을 면밀히 파악하고 감정 평가 가격 등을 고려하여 투자 가능성을 판단해야 합니다.투자 기간 : 재개발 사업은 초기 단계부터 완공까지 일반적으로 오랜 시간이 소요됩니다.10년 이상 장기 투자를 고려해야 할 수도 있습니다. 예상치 못한 변수로 사업 기간이 더 길어질 수도 있으므로, 장기적인 관점에서 자금 계획을 세우는 것이 필수적입니다.예상 수익률 : 재개발 투자의 예상 수익률은 사업의 성공 여부, 추가 분담금 규모 완공 시점의 부동산 시장 상황 등 다양한 요인에 따라 크게 달라집니다. 초기 투자 비용, 예상되는 추가 분담금, 완공 후 아파트의 가치 등을 종합적으로 계산하여 수익률을 추정해 볼 수 있습니다 조합의 규정이나 기존 사례를 확인하는 것도 도움이 될 수 있습니다.현실적인 투자 전략을 위해서는 다음을 고려해 보실 수 있습니다.충분한 학습과 정보 습득 : 재개발 투자는 복잡하고 변동성이 크므로, 관련 지식을 충분히 쌓는 것이 중요합니다. 재개발 관련 강의를 듣거나 서적을 참고하여 기본적인 개념부터 심화 내용까지 학습하시는 것이 좋습니다.다양하나 재개발 구역 비교 분석: 거주하시는 지역 외에도 투자 가치가 있는 다른 재개발 구역들을 비교 분석해보는 것도 좋은 방법입니다. 각 구역의 사업 진행 상황, 잠재력, 투자 조건을 비교하여 가장 적합한 곳을 선택할 수 소액 투자 가능성 검토 : 현금 보유 상황에 따라1억 미만으로 투자 가능한 방법을 찾아보거나, 초기 투자 금이 적게 드는 단계나 물건을 고려해 볼 수도 있습니다.부동산 전문가와 상담 : 재개발 투자 경험이 풍부한 공인중개사나 부동산 전문가와 상담하여 현재 시장 상황에 대한 분석과 함께 개인의 자금 상황에 맞는 맞춤형 조언을 구하는 것이 가장 확실한 방법입니다.위험 관리 계획: 예상치 못한 사업 지연, 추가 분담금 증가, 시장 상황 변화 등으로 인해 투자에 어려움이 발생할 수도 있습니다. 이러한 위험에 대한 대처 계획을 미리 세워두는 것이 중요합니다. 결론적으로 재개발 투자는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 그만큼 리스크도 따르는 투자 방식입니다 특히 현재 처 럼 시장의 불확실성이 높은 시점에는 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
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Q. 첫 주택 구입을 고려할 때 실거주와 투자 목적을 구분해서 접근하려면 어떤 조건부터 점검해야 할까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.성공적인 부동산 투자를 위해서는 먼저 투자의 목적을 명확히 설정하는 것이 중요합니다. 실 거주와 투자 목적은 고려해야 할 조건과 우선순위가 다를 수 있습니다. '살기 좋은 집'이 '오르는 집'과 항상 일치하는 것은 아니기 때문에, 이 두 가지를 구분하여 접근하는 것이 현명합니다.실 거주 목적이 경우 : 실 거주 목적이라면 무엇보다 거주하는 사람의 편의와 만족도가 가장 중요합니다. 다음과 같은 조건들을 우선적으로 살펴보시는 것이 좋습니다.입지 : 직장과의 거리, 대중교통 이용 편의성(역세권 등), 주변 편의 시설(마트, 병원, 학교 등), 자녀가 있다면 학 군 등을 고려해야 합니다.주택 상태 및 구조 : 내부 구조, 층 수, 향,일조량, 소음 문제 등을 직접 확인하고 거주하기에 편리한 구조인지, 수리가 필요한 부분은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.아파트의 경우 커뮤니티 시설이나 주차 편의성 등도 중요한 고려 요소가 될 수 있습니다.주변 환경 : 주변 녹지 공간, 쾌 적성, 안전성 등 거주 환경 전반을 평가하는 것이 필요합니다.투자 목적의 경우 :투자 목적이라면 미래 가치 상승 가능성이나 임대 수익 등을 우선적으로 고려해야 합니다. 다음과 같은 조건들을 중점적으로 점검해야 합니다.미래 가치 상승 가능성 : 인구 유입, 개발 계획, 교통 망 개선 등 지역 발전 가능성이 높은 곳인지, 주변 시세 변화 추이 등을 분석해야 합니다.수익성 : 임대 수익을 고려한다면 주변 월세 시세나 전세가 율 등을 확인하여 수익률을 계산해 볼 수 있습니다.환 금 성 : 나중에 다시 매도할 때 얼마나 쉽게 팔 수 있는지, 즉 거래가 활발한 지역인지도 고려 해야 합니다. 구축 아파트 중에서도 입지가 좋은 곳은 꾸준히 가치를 인정 받는 경우가 있습니다.첫 주택 구입 시 고려해야 할 세제 기준 : 취득세 감면 /면제 : 생애 최초 주택 구입의 경우, 특정 가격 이하 주택에 대해 소득과 관계없이 취득세를 감면 받거나 면제 받을 수 있는 혜택이 있습니다.2025년 12월 31일 까지 12억원 이하 주택을 구매하는 경우 최대 200만원까지 취득세를 면제 받을 수 있습니다.기타 세금 : 주택을 보유하는 동안 내야 하는 재산세, 종합 부동산 세와 나중에 매도할 때 내야 하는 양도소득세 등 부동산 관련 세금 전반에 대해 미리 파악해 두는 것이 필요합니다.우선 순위 설정 :실 거주 안정성이 최우선이라면 : 입지, 주택 상태, 주변 환경 등 거주 편의성에 관련된 요소를 가장 높게 평가해야 합니다. 투자 가치는 부수적으로 고려하는 것이 좋습니다.미래 자산 증식이 최우선이라면 : 미래 가치 상승 가능성, 수익성, 환 금성 등 투자와 관련된 요소를 최우선으로 두고, 거주 편의성은 어느 정도 타협할 수 있는지 고려해야 합니다.결론적으로 대부분의 경우 첫 주택은 실 거주와 투자 두 가지 목적을 모두 어느 정도 고려하게 됩니다. 따라서 본인에게 실 거주가 얼마나 중요한지, 어느 정도의 투자 수익을 기대하는지 등을 명확히 하고, 그에 따라 각 조건에 가중치를 두어 우선순위를 정하시는 것이 현명한 선택에 도움이 될 것입니다.