안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 청년버팀목 전세대출 상환 후 동일 목적물 재신청
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청년 버팀목 전세 자금 대출은 기존 대출을 상환한 후에는 전세 자금 대출은 기존 대출을 전부 상환하신 후에 새로운 대출을 신청하시는 것은 가능합니다. 따라서 2024년 9월 경에 기존 대출을 상환하셨다면, 2025년 9월 전세 계약 만료 시점에 동일한 집으로 다시 청년 버팀목 전세 자금 대출을 신청하실 수 있을 것으로 생각됩니다.다만, 대출 조건이나 심사 과정은 대출 취급 은행이나 주택 도시 기금의 내부 규정에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 가능 여부와 절차에 대해서는 주택 도시 기금의 기금 수탁 은행(우리 은행, 신한 은행, KB국민 은행, NH농협 은행, IBK 기업 은행 등)에 직접 문의하시는 것이 가장 정확합니다.혹시 집주인과의 협의를 통해 전세 계약 만료 후 월세로 전환하는 것도 가능한 방법이기는 합니다. 전세에서 월세로 변경하려면 임대인의 동의가 필요하며, 임차인이 계약 갱신 요구 권을 행사하는 경우에도 임대인의 동의가 있어야 월세 전환이 가능하고 이때는 법정 전환율이 적용됩니다.말씀하신 분의 경우, 버팀목 대출 재 신청이 가능하다면 월세로 전환하는 복잡한 절차 없이 바로 전세 재계약 및 대출 신청을 진행하시는 것이 편리할 수 있습니다.
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Q. 부동산 투자를 잘하기 위해서는 어떤걸 가장 중요하게 여겨야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산은 워낙 다양한 변수가 많아 신중하게 접근이 필요합니다 . 특히 현재 부동산 투자로 어려움을 겪고 계신 상황이시라면 더욱 그러하겠지요부동산 투자 시 중요하게 고려해야 할 점들 : 입지 분석의 중요성 : 부동산 가치를 결정하는 가장 기본적인 요소는 바로 입지입니다. 교통 편리성, 주변 환경(학교, 공원, 상업 시설 등), 미래 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 단순히 현재 좋은 곳보다 앞으로 가치가 상승할 가능성이 있는 지역을 파악하는 것이 중요합니다.수요와 공급의 이해 : 부동산 시장의 가격은 기본적인 경제 원리인 수요와 공급에 의해 크게 좌우됩니다. 특정 지역의 주택 공급이 부족한데 수요가 높다면 가격이 오를 가능성이 큽니다. 반대로 공급이 많아지면 가격 상승이 제한될 수 있습니다.거시 경제 지표 및 정부 정책 :금리 변화, 경제 성장률, 시중 유동성 등 거시 경제 상황이 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 또한, 정부의 부동산 관련 정책(세금, 대출 규제, 개발 계획 등)변황에도 주목해야 합니다.정책 변화가 부동산 가격에 미치는 영향이 크기 때문에 정부의 발표나 관련 뉴스에 관심을 기울이는 것이 중요합니다. 투자 하려는 부동산의 특성 분석 : 아파트, 빌라, 상가 등 투자 대상의 종류에 따라 분석 방법이 달라집니다. 특히 임대 수익을 고려한다면 해당 부동산의 관리 상태, 시설, 임차인 선호도 등도 중요하게 살펴봐야 합니다.자신만의 기준 설정 및 자금 계획 : 무턱대고 투자에 나서기보다는 자신에게 맞는 투자 기준을 세우고, 감당할 수 있는 범위 내에서 자금 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다. 무리한 대출은 위험 부담을 크게 높일 수 있습니다. 현재 재정 상황을 냉철하게 분석하고 신중하게 결정하셔야 합니다.장기적인 안목 : 부동산 투자는 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 가치 상승을 목표를 하는 것이 바람직한 경우가 많습니다. 인프라 확충 등 개발 가능성이 높은 지역은 초기 비용이 높을 수 있으나 미래 가치를 기대할 수 있습니다. 조급한 마음에 섣불리 투자하기 보다는 충분한 시간을 가지고 시장을 관찰하고 공부하는 것이 중요합니다.현재 이재명 정부의 부동산 정책 방향에 대한 이야기가 나오고 서울 집값 상승에 대한 걱정도 크실 것으로 생각됩니다. 이러한 시장 시장 상황은 많은 투자자들에게 조급함을 느끼게 합니다. 하지만 이런 때일수록 기본으로 돌아가 부동산 시장의 원리를 이해하고, 본인이 투자하려는 지역과 물건에 대해 깊이 있게 분석하는 것이 무엇보다 중요하다고 생각됩니다.이미 부동산 투자 관련 강연이나 서적을 통해 공부 경험이 있으시니, 이러한 기본 지식을 바탕으로 현재 시장 상황을 분석하고 자신만의 투자 원칙을 세워 나가시는 것이 좋을 것 같습니다.
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Q. 전세제도의 단점은 무엇인지 궁금해요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자 입장에서 의 전세 제도의 단점(전세 사기 외) : 전세 사기 위험성이 가장 큰 단점으로 꼽히지만, 그 외에도 세입 자 입장에서 고려해야 할 몇 가지 단점이 있습니다.목돈 마련의 부담 : 전세 보증금은 주택 가격의 상당 부분을 차지하기 때문에 세입 자는 큰 목돈을 마련해야 합니다 자기 자본이 부족할 경우 전세 자금 대출을 받아야 하는데 , 이 경우 대출 이자 부담이 발생합니다. 금리가 상승하는 기기에는 대출 이자가 늘어나 월세와 비교했을 때 전세의 장점이 희석될 수 있습니다.시장 변동의 위험 : 금리나 부동산 시장 상황에 따라 전세 보증금이 변동 될 수 있습니다. 금리가 오르면 전세 보증금이 하락할 가능성이 있으며, 계약 만기 시 집주인이 새로운 세입 자에게 받은 보증금으로 기존 세입 자에게 보증금을 반환하지 못하는 역 전세 위험이 발생할 수 있습니다.임대인의 재정 상태에 대한 의존성 : 전세 보증금 반환은 기본적으로 임대인의 재정 상태에 달려 있습니다. 임대인이 주택 담보 대출 등 선 순위 채권이 많거나, 경제적으로 어려움을 겪게 되면 전세 보증금을 제때 돌려 받지 못할 위험이 있습니다. 보증 보험 가입으로 어느 정도 대비할 수 있지만, 모든 경우에 완벽하게 보호되는 것은 아닙니다.계약 만기 시 불확실성 :계약 만기 시 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하거나, 새로운 세입 자를 찾지 못해 어려움을 겪을 수 있습니다. 이 경우 보증금을 돌려받기 위한 법적 절차를 진행해야 할 수도 있습니다.주거 이동의 제약 : 전세 계약 기간 중 이사를 가고 싶어도 새로운 세입 자를 구해야 하는 등의 제약이 따를 수 있습니다. 월세에 비해 상대적으로 유동성이 떨어진다고 볼 수 있습니다.재테크 측면에서 의 전세 vs 월세 비교말씀 하신 분의 상황처럼 3억 원의 자본금이 있고, 5억 원 전세(2억 원 대출)와 1억 원 보증금에 월세 125만 원을 비교하는 경우를 살펴보겠습니다.전세의 경우: 5억 원 전세에 들어가기 위해 3억 원 자본금 외에 2억 원을 대출 받는다면, 매달 2억 원에 대한 전세 자금 대출 이자를 지불해야 합니다. 이자율에 다라 월 지출 금액이 결정됩니다.월세의 경우 :1억 원 보증금에 월세 125만 원을 지불한다면, 매달 125만 원을 고정 적으로 지출하게 됩니다. 이 때 남은 자본금 2억 원을 예금이나 다른 곳에 투자하여 수익을 얻을 수 있습니다.주거 안정성 vs 자금 유동성 : 전세는 계약 기간 동안 주거 안정성이 보장되지만, 목돈이 보증금으로 묶입니다. 월세는 매달 주거 비용이 발생하지만, 상대적으로 자본의 유동성이 높아 다른 재테크에 활용하기 유리합니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 상황에서는 2억 원의 전세 대출 이자 부담과 2억 원 자본금을 활용한 예금 또는 투자 수익을 비교해 보는 것이 중요합니다. 현재의 금리 수준, 예상되는 금리 변화, 그리고 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력 등을 종합적을 고려하여 어떤 방식이 더 유리할 지 판단하시는 것이 좋겠습니다.
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Q. 부동산 명의신탁이란 무엇인지 알려주세요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 명의 신탁이란, 부동산의 실제 소유자는 따로 있지만 등기부 상의 명의는 다른 사람의 이름으로 해놓는 것 을 말합니다. 여기서 실제 소유자를 신탁 자라고 하고, 명의를 빌려준 사람을 수탁 자라고 부릅니다. 즉 신탁 자는 대 내적으로는 자신이 소유권을 가지고 있지만, 외부적으로는 수탁 자의 이름으로 부동산 등기가 되어 있는 상태입니다.이러한 부동산 명의 신탁은 투기 방지, 부동산 거래의 투명성 확보 등을 위해 원칙적으로 우리나라에서는 금지되어 있습니다. 이를 규율 하는 법률이 바로 부동산 실 권리자 명의 등기에 관한 법률입니다.이 법은 부동산에 관한 물 권을 실 권리자 명의로 등기 하도록 강제함으로써 부동산 등기 제도를 악용한 투기, 탈세,탈 법 행위 등을 막고 부동산 거래의 정상화를 꾀하는 목적을 가지고 있습니다. 법을 위반할 경우 과징금이나 형사 처벌 등의 제재를 받을 수 있습니다.
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Q. 임차인이 전세 계약을 하기전임대인의 정보를 조회할 수 있다고 하는 데 위 정보조회는 어떤 것들이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 확대 시행된 '임대인 정보 조회 제 도'를 통해 임차인은 전세 계약을 체결하기 전에 임대인에 대한 특정 정보를 확인할 수 있게 되었습니다. 이는 정보의 불균형으로 인해 발생할 수 있는 임차인의 피해를 사전에 예방하기 위한 조치입니다.이 제도를 통해 임차인이 조회할 수 있는 정보는 다음과 같습니다.임대인의 보증금 미 반환 이력 : 임대인이 과거에 임차인에게 전세 보증금을 제때 돌려주지 않아 주택 도시 보증 공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF), 서울 보증 보험(SGI)등 보증 기관이 대신 변 제한 이력(대위 변제 이력)을 확인할 수 있습니다. 임대인이 최근 3년간 2회 이상 보증금을 미 반환했거나, 1천만 원 이상의 미 반환 채무가 있다면 악성 임대인으로 분류될 수 있습니다.임대인의 세금 체 납 정보: 임대인의 국세 및 지방세 체 납 사실을 확인할 수 있습니다. 세금 체 납은 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우보다 우선 변제 될 수 있으므로 중요한 확인 사항입니다.임대인의 주택 보유 수 :임대인이 현재 보유하고 있는 주택 수를 확인할 수 있습니다. 이는 임대인의 자산 상태나 전세 보증금 반한 능력 등을 간접적으로 판단하는 데 참고가 될 수 있습니다.과거에는 임대인의 동의가 있어야 이러한 정보를 조회할 수 있었지만, 제도 개선으로 인해 계약 체결 전 예비 임차인 단계에서 임대인의 동의 없이 정보 조회가 가능해 졌습니다. 그리고 계약 후 계약서를 가지고 동사무소에 가서 전입 세대 열람, 국세 및 지방세 체납 여부 등을 확인할 수 있습니다.