안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 부동산 재건축초과이익환수제가 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재건축 초과 이익 환 수제란, 재건축 사업으로 인해 발생한 초과 이익 중 일정 부분을 국가가 거두어들이는 제도입니다.이는 재건축 사업으로 인해 조합원이 얻는 평균 이익이 3,000만 원(기존)혹은 8000만 원(완화)을 초과할 때, 초과 분에 대핸 10~50%까지 국가가 환수하는 제도로, 과도한 개발 이익이 투기로 이어지는 것을 방지하고, 개발 이익을 사회에 환원하기 위해 도입된 정책입니다.재건축을 통해 아파트 가격이 크게 오르면서 조합원들이 얻게 되는 이익이 과도하다고 판단될 경우, 이익의 일부를 세금처럼 부담금으로 환수하는 것입니다. 이 제도는 재건축으로 인한 투기 수요를 억제하고 부동산 시장 안정을 도모하려는 목적으로 시행되고 있습니다. 부담금의 구체적인 산 정 방법이나 부과율 등은 관련 법률에 따라 정해집니다.
부동산
Q. 재개발 아파트 청약, 지금 하는 게 좋을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금 청약을 하는 것이 좋을지 , 아니면 좀 더 기다려야 할지 신중하게 판단하고 싶으신 것 같습니다.현재 부동산 시장은 기준금리 인하에 따른 대출 금리 하락 가능성과 스트레스 DSR 3단계 시행과 같은 대출 규제 강화가 동시에 작용하며 불확실성이 혼재된 상황입니다. 부동산 전문가들은 올래 주택 매매 가격에 하락세를 전망하면서도, 작년에 비해 급격한 하락에 대한 우려는 완화되었다고 보고 있습니다. 금리 인하 시기와 폭, 그리고 주택 공급 변수가 시장에 중요한 영향을 미칠 것으로 보입니다.특히 재개발이나 재건축을 통해 공급되는 아파트의 경우, 입지나 분양가 상한 제 적용 여부에 따라 상황이 다를 수 있습니다. 서울 시내 투기 과열 지구처럼 분양가 상한 제가 적용되는 곳은 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정될 가능성이 있어 '로또 분양'이라고 불리기도 합니다. 이런 지역은 청약 가점이 높거나 추첨 제 를 통해 도전해 볼 수 있습니다. 반면, 분양가 상한 제 적용을 받지 않는 서울 핵심 지역의 경우 분양가가 계속 상승하는 것이 유리할 수 있다는 의견도 있습니다. 따라서 재개발 아파트 청약을 고려하실 때 다음과 같은 점들을 전략적으로 검토해 보시는 것이 좋겠습니다. 입지 및 분양가 : 청약을 고려하시는 재개발 아파트의 입지가 어떤지, 그리고 분양가 상한 제가 적용되는지 여부를 확인해 보세요.분양가가 주변 시세 대비 어느 정도 수준인지 분석해 보는 것이 중요합니다.자금 계획 : 현재 및 미래의 금리 변동 가능성을 고려하여 대출 계획을 면밀히 세우셔야 합니다. 스트레스 DSR 등 강화되는 대출 규제에도 대비하여 자금 조달에 무리가 없는지 확인하시는 것이 필요합니다.규제 및 정책 변화 : 부동산 정책은 시장에 큰 영향을 미치므로, 앞으로 예상되는 규제나 정책 변화가 청약하려는 아파트나 지역에 어떤 영향을 줄지 지속적으로 살펴보시는 것이 좋습니다.개인의 상황 : 말씀하신 분의 현재 재정 상태, 주택 보유 여부(무 주택인지 등), 필요한 주택 크기 등 개인적인 상황과 목표를 고려하여 장기적인 관점에서 판단하시는 것이 현명합니다.재개발 아파트 청약은 사업 진행 단계에 따라 여러 변수가 있을 수 있습니다. 재개발 조합원의 경우 관리 처분 계획 인가 일이 아파트 당첨 시점으로 간주되는 등 , 일반 분양과는 다른 절차가 있을 수 있습니다. 또한 , 청약 신청 플랫폼도 한국 부동산 원 청약 홈 외에 LH 청약 플러스 등 사업 주체에 따라 따를 수 있으니 해당 내용을 미리 확인하는 것이 좋겠습니다. 어떤 결정을 내리시든, 충분한 정보를 바탕으로 신중하게 검토하시는 과정이 중요합니다. 재개발 아파트 청약 경험이 있으신 분들의 생생한 경험담도 들어보시면 판단에 큰 도움이 될 것 같습니다.
부동산
Q. 송도 부동산 가격을 계속 오를까요? 호재가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 가격이라는 것이 여러 요인에 영향을 받기 때문에 앞으로 어떻게 될지 단정하기는 어렵지만, 송도 지역의 경우 가격 상승을 기대하게 하는 긍정적인 요인들(호재)이 있는 것은 사실입니다. 송 도는 다음과 같은 특징과 호재 들 이 있습니다.교육 인프라 : 국제 학교, 자사고 등 우수한 학교들이 많아 학부모 님 들 의 만족도가 높고, 최 상위 학 군 벨트가 형성되어 있어 실 거주 선호도가 높은 지역으로 평가 받습니다. 이는 부동산 가격 방어력에도 영향을 줄 수 있습니다.교통 망 확충 : GTX-B노선(2027년 예정), KTX송도 역(2025~2026년 예정) 등 새로운 철도 교통 망이 개통될 예정이며, 제 3 경인 고속 도로, 인천 대 교 등 기존 도로망도 잘 갖춰져 있어 서울 등 수도권 접근성이 향상 될 것으로 보입니다.일자리 창출 : 셀 트리온, 삼성 바이오 등 대규모 바이오 기업들이 있는 바이오 산업 클러스터가 조성되어 있어 양질의 일자리가 많고, 앞으로도 확장 계획이 있어 배후 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.지속적인 인프라 확장 : 새로운 교통 망, 상업 시설, 교육 시설 등이 계속 추가되면서 지역의 매력이 더욱 높아지고 있습니다.투자 관점 :국제 학교, 대학, 글로벌 기업들로 인해 임대 수요가 안정적이며, 개발이 지속되는 지역으로서 장기적인 자본 이득 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.이러한 요인들은 송 도 부동산 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 부분들입니다. 하지만 부동산 시장은 금리 변화, 경기 상황, 정부 정책 등 다양한 외부 요인에도 영향을 받습니다. 최근엔 일부 지역에서 최고가 대비 가격이 하락한 사례도 있었습니다. 따라서 송도는 분명 매력적인 요소들을 많이 갖춘 지역이지만, 앞으로 가격이 계속 오를지는 여러 상황을 종합적으로 지켜봐야 할 것 같습니다.
부동산
Q. 부동산 계약 시 주의해야 할 점이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 계약을 처음 해보시는 거라 많이 떨리고 걱정되시는 마음이 충분히 이해가 갑니다. 그럼 다음에서 안전하게 계약을 잘 마무리 할 수 있도록 몇 가지 주의 사항을 살펴보겠습니다.계약 전에 반드시 확인해야 할 서류들 : 등기 사항 증명서 : 이 서류는 부동산의 소유권 관계, 근저당 권 전세 권, 가압류 등 각종 권리 설정 여부를 보여 줍니다. 집주인이 실제로 등기 사항 증명서에 기재된 소유자와 동일한지 신분증으로 확인하시고, 혹시 불필요하거나 과도한 권리 관계가 설정되어 있지는 않은지 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 건축물 대장 : 건축물의 용도, 면적, 구조, 위반 건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다.등기 사항 증명서와 건축물 대장의 내용이 일치하는지 확인하고, 현재 상태와 다른 점은 없는지 체크해야 합니다.계약서 작성 시 주의 사항 :계약 당사자 확인 : 계약서에는 실제 소유자(등기 사항 증명서 상 소유자)와 직접 계약하는 것이 원칙입니다. 대리인가 계약하는 경우, 대리인의 신분증과 소유자의 위임장, 소유자가 발급 받은 인감 증명서를 반드시 확인해야 합니다.계약금 : 보통 매매 대금이나 임대차 보증금의 10%를 계약금으로 지불하는 경우가 일반적입니다.계약금은 계약이 체결되었다는 증거의 성격이 있습니다.중도금 및 잔금 지급일 : 지급 날짜와 금액을 명확히 기재하고, 잔금 지급 시 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 전부 받기 하는 내용을 명하시는 것이 좋습니다.특약 사항 : 계약 당사자 간에 특별히 정하고 싶은 내용이나 나중에 문제가 될 소지가 있는 부분은 반드시 특약 사항으로 자세히 기재해야 합니다. 예를 들어 시설물 상태(수도 파손 여부, 보일러 고장 상태, 누수 여부 등), 수리 범위, 이사 날짜 등 시비가 될 만한 내용은 미리 명확히 것이 좋습니다. 계약금 파기 시 위약금 문제 :계약금을 지불한 후 계약을 해지하고 싶을 때는, 별도의 약정이 없다면, 계약금을 준 사람은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 받은 사람은 계약금의 두 배를 돌려줌으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 이는 계약 이행에 착수하기 전까지 가능합니다. 이 내용은 계약서의 고정 문자로 기록 되어 있습니다.공인중개사의 역할 : 가능하다면 공인 중 개 사를 통해 계약을 진행하시는 것이 안전합니다 공인중개사는 해당 물건에 대한 기본적인 확인 설명 의무가 있으며, 계약서 작성 및 서류 확인 등을 돕습니다. 그리고 문제시는 2억 원에 해당하는 보험에 들어 있습니다.결론적으로 처음이라 모든 것이 어렵게 느껴지실 수 있지만, 하나하나 차근차근 확인해 나가시면 충분히 안전하게 계약을 진행하실 수 있습니다. 너무 걱정 마시고 궁금한 점은 계약 과정에서 언제든지 예견되는 질문을 하시면서 문제점을 미리 해결하시면 됩니다.
부동산
Q. 부동산 매매시장은 거래량이 줄면 가격이 더 오르나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 시장에서는 거래량이 가격의 선행 지표 역할을 하는 경우가 많습니다. 즉, 거래량이 늘어나면서 가격이 뒤 따라 상승하거나, 거래량이 줄어들면서 가격 상승세가 둔화되거나 하락하는 경향을 보입니다. 많은 연구에서도 주택 거래량의 증가는 주택 가격 상승에 일정한 영향을 미치지만, 그 영향이 제한적일 수 있다는 분석도 있습니다. 반대로, 부동산 가격이 하락하는 시기에는 거래량도 감소하는 경향이 나타납니다.하지만 말씀하신 것처럼 , 거래량이 줄어드는 시기에 호가(집주인이 부르는 가격)만 높아지는 현상이 나타나기도 합니다. 이는 매물이 적어지면서 매도 자들이 가격을 낮출 필요성을 느끼지 못하고, 오히려 시장 상황이나 기대감에 따라 높은 가격을 제시하기 때문입니다. 실제로 거래가 활발하게 이루어지지 않더라도, 시장에 나온 매물 자체가 적다는 점이 심리적으로 매도 자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.이러한 현상은 복합적인 요인에 의해 발생한다고 볼 수 있습니다.공급 심리 문제 : 매도 자들이 향후 가격이 더 오를 것이라고 기대하거나 , 급하게 팔아야 할 사항이 아니라면 쉽게 가격을 낮추지 않으려는 심리가 작용할 수 있습니다. 매물이 귀해 보이면 매수 자들도 조급함을 느끼면서 높은 호가에도 관심을 보이게 됩니다.투자자 중심 구조 : 투자 목적으로 부동산을 보유한 경우, 당장 현금이 필요한 상황이 아니라면 시장 상황에 따라 관망하거나 높은 가격에만 매물을 내놓은 경향이 있습니다.이는 실제 거주 목적의 매도자 보다 가격 협상에 유연성이 덜어질 수 있으며, 낮은 거래량 속에서 호가를 높이는 요인이 될 수 있습니다. 투자자의 심리 또한 부동산 시장에 영향을 미치는 중요한 요소로 분석됩니다.결론적으로 , 거래량이 줄어든다고 해서 실제 매매 가격이 반드시 오르는 것은 아닙니다. 오히려 거래량 감소는 매수 자와 매도자 간에 가격에 대한 눈 높이가 맞지 않아 실제 계약이 성사되기 어렵다는 신호일 수 있습니다. 낮은 거래량 속에서 보이는 높은 가격은 실거래가보다는 호가일 가능성이 높으며, 이는 시장 참여자들의 심리나 특정 매도 자들의 기대치가 반영된 결과로 볼 수 있습니다.부동산 시장은 거래량, 가격, 심리, 정책 등 다양한 요소들이 복합적으로 상호 작용하며 움직이므로, 어느 한 가지 만으로 시장 상황을 판단하기는 어렵습니다.