안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 반지하 집주인이 5년 이내 월세 57% 인상을 요구할 경우, 갱신청구권 기회가 지나갔으면 그냥 받아들여야 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차에서 계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성 보장을 위해 2020년 7월31일에 시행되었습니다.핵심 내용은 임차인이 1회에 한해 2년 연장 요구 가능하며, 임대인은 정당한 사유 없이 거절이 불가 합니다. 주택 임대차 계약 갱신 청구 권은 임차인이 최초 2년의 계약 기간이 끝난 후 1회에 한해 추가로 2년 더 거주할 수 있도록 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 사용하면 임대료는 기존 임대료의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다. 1회에 한해 사용한다는 얘기는 2년이던, 4년이던, 6년이던 계약 기간이 종료되는 시점에 한번을 사용할 수 있습니다.집주인의 과도한 월세 인상 요구를 무조건 받아 들여야 하는 것은 아닙니다. 임대차 보호 법은 계약 갱신 청구 과 별개로 임대차 계약 전반에 대한 내용을 규정하고 있습니다. 계약 기간이 만료되는 시점에서 양측이 재계약 조건에 합의해야 하는 데 , 만약 합의가 이뤄지지 않으면 계약은 종료될 수 있습니다. 집주인 '아들이 들어와 살 거니까 나가도 된 다 '고 하는 것은 임대인이 계약 갱신을 거절 할 수 있는 사유 중 하나 입니다. 임대인 본인이나 직계 존속.비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 다만 , 임대인이 실 거주 목적으로 갱신을 거절 했음에도 불구하고 정당한 사유 없이 임대 목적물을 제3자에게 임대 한 경우에는 손해배상을 해야 할 책임이 발생할 수 있습니다.어머님처럼 이사가 어려운 상황에서 과도한 월세 인상에 대응하고 보호 받을 수 있는 방법이나 제도가 있는 지에 대해 궁금해 하셨습니다.우선, 집주인과 인상 금액에 대해 다시 한번 진지하게 대화하고 협의를 시도해보시는 것이 좋습니다.주변 반지하 주택의 월세 시세 등을 파악하여 인상 금액이 과도하다는 점을 객관적으로 자료를 바탕으로 설명하여 조정을 요청해 볼 수 있습니다.만약 대화로 해결이 어렵다면, 법률적인 도움이나 조정을 고려해볼 수 있습니다.주택임대차분쟁조정위원회 :임대인과 임차인 사이에 발생하는 분쟁을 합리적인 방법으로 조정하여 해결을 돕는 기구입니다. 변호사 등 전문가들이 임대차 분쟁에 대해 상담 및 조정을 진행합니다.법률 구조 공단 : 경제적으로 어렵거나 법을 잘 모르는 분들을 위해 무료 법률 상담 및 소송 대리 등의 법률 서비스를 지원합니다 임대차 문제에 대한 상담을 받아보실 수 있습니다.지자체 상담 : 거주하시는 지역의 관할 구청이나 주민 센터 등에 임대차 관련 상담을 요청해 볼 수 있습니다.결론적으로 임대인과 진지하게 소통하면서 해결하는 것이 중요하고 , 해결이 되지 않을 시는 위에 적은 기관이나 전문가들을 통해 법률적인 도움을 받을 수 있습니다. 월세를 올리는 것도 임대인이 일방적으로 올리리 못합니다. 잘 협의하시기 바랍니다.
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Q. 전입신고 당일날 계약금 지불전 전입신고 및 확정일자 신고
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전입 신고와 확정 일자는 임차인으로서 아주 중요한 권리인 대항력 과 우선 변제 권을 갖추기 위한 필수 절차입니다. 특히 보증금을 안전하게 보호 받기 위해서는 잔금을 치르고 이사를 마친 후 전입 신고와 확정 일자를 받는 것이 가장 확실하고 안전한 방법이라고 알려져 있습니다. 하지만, 잔금을 지급하기 전이라도 실제로 해당 주택에 거주(점유)하고 전입 신고를 마친다면 대항력 이 발생할 수 있다는 판례의 입장도 있습니다. 즉 법으로는 잔금 지급 여부와 관계없이 입주와 전입 신고 만으로도 대항 력이 생길 수 있습니다.말씀 하신 분 께 서 자정 이후에 미리 전입 신고를 하시는 것을 고려하고 계시는데, 내일(6월8일)이 잔금 및 입주 예정이시라면 엄밀히 말해 전입 신고를 하시는 시점(자정 직후)에 아직 실제 입주(점유)가 이루어지지 않은 상태일 수 있습니다. 대항력은 '점유 + 전입 신고'를 모두 갖춘 다음 날 부 터 발생합니다 따라서 전입 신고를 미리 하시더라도 실제 입주가 이루어지지 않으면 효력이 발생하지 않습니다.가장 안전하고 확실한 방법은 잔금을 모두 지급하고 실제로 이사를 마친 후, 당일 또는 그 직후에 전입 신고와 확정 일자를 받는 것입니다. 전입 신고는 동 주민 센터에 방문하거나 정부 24 홈페이지를 통해 온라인으로 신청 할 수 있으며, 확정 일자는 주택 임대차 계약서 원본을 가지고 주민 센터에 방문 하거나 대법원 인터넷 등기소에서 온라인으로 받을 수 있습니다. 전자 계약으로 체결하는 경우에는확정일자가 자동으로 부여되기도 합니다. 결론적으로 내일 잔금 처리 후 바로 입주하시고 전입 신고와 확정 일자를 진행하시는 것이 법적인 효력 발생 시점을 명확히 하고 보증금을 더 안전하게 보호하는 데 도움이 될 것입니다.
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Q. 금리 인상 시기, 지금 집을 사는 게 맞을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금 처럼 금리가 오르는 시기에는 주택 구매를 결정하는 것이 쉽지 않은 일입니다. 금리가 높다는 것은 대출을 받을 때 부담해야 하는 이자가 커진다는 의미이기 때문입니다. 무리한 대출은 재정적인 부담을 가중 시킬 수 있습니다. 또한 , 높은 금리로 인해 주택 매매 가격 하락을 예상하는 전문가들도 있습니다.한국은행이 향후 금리를 내릴 가능성이 있다는 분석이 있습니다. 금리가 점진적으로 내려간다면 이는 부동산 시장의 수요를 자극하는 요인이 될 수 있다는 의견도 있습니다.금리 인하 시기와 폭이 향후 부동산 시장에 중요한 영향을 미칠 변수로 작용할 것이라는 전망도 있습니다.결론적으로, 지금 집을 사는 것이 절대적으로 옳거나 그르다고 단정하기는 어렵습니다 시장 상황은 여러 변수에 따라 계속 변화하기 때문입니다. 이럴 때일수록 시장의 예측에만 의존하기보다는 말씀하신 분의 현재 상황과 미래 계획을 중심으로 신중하게 판단하시는 것이 중요합니다.다음과 같은 요소들을 고려해 보시면 결정에 도움이 될 수 있습니다.개인의 재정 상황 : 현재 소득이 안정적인지, 감당할 수 있는 대출 규모는 어느 정도인지, 비상 자금은 충분히 마련되어 있는지 등을 객관적으로 점검해야 합니다. 금리가 높을 때는 이자 부담이 커진다는 접을 반드시 염두에 두셔야 합니다.주택 구매의 목적 : 단순히 투자 목적인지, 아니면 실 거주 목적이 강한지 에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 실 거주 목적이라면 장기적인 관점에서 접근하는 것이 일반적입니다. 향후 계획 : 앞으로 몇 년 동안 해당 주택에 거주할 계획인지, 이사나 기타 변동 가능성은 없는지 등 장기적인 계획을 고려해야 합니다.리스크 감수 능력 : 금리 변동이나 집값 변동이 위험을 어느 정도까지 감수할 수 있는지 스스로 파악하는 것이 중요합니다. 만약 첫 구매를 고려하고 계신다면, 정부나 금융기관에서 제공하는 첫 주택 구매자를 위한 금리 혜택이나 대출 상품이 있는지 알아보시는 것도 좋은 방법입니다. 너무 조급하게 생각하시기 보다는 시간을 가지고 시장 동향과 전문가들의 다양한 의견을 살펴보면서, 무엇보다 말씀 하신 분의 재정 상태와 인생 계획에 가장 적합한 선택이 무엇인지 차분히 고민해 보시기를 권해드립니다.
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Q. 집주인인데 집을 매매하고 싶어요 지금
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집주인 입장에서 충분히 고민이 되는 내용입니다. 세입 자가 계약갱신청구권을 행사할 경우 매매가 가능한가요?주택 임대차 보호 법에 따라 계약 만료 6개월전부터 2개월 전 까지 의 기간에 임대인에게 계약갱신청구권을 청구할 수 있는 권리(계약 갱신 청구 권)를 1회 행사할 수 있습니다. 이 경우 세입 자는 특별한 사유가 없는 한 2년간 더 거주할 수 있습니다.세입 자가 계약갱신청구권을 행사하더라도 집을 매매하는 것은 가능합니다. 주택의 소유자가 바뀌더라도 기존 임대차 계약은 그대로 유지되며, 새로운 집주인(양수인)이 임대인에게 지위를 승계하게 됩니다. 따라서 세입 자의 전세 계약 기간이나 갱신 된 계약 기간은 새로운 집주인에게도 유효하게 적용됩니다.내년 2월 만기인데, 세입 자가 2년 더 한다고 하면 매수 자가 사도 되나요?매수 자가 전세 계약이 있는 주택을 구매하는 것은 일반적입니다. 매수 자는 해당 주택의 소유권을 이전 받으면서 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 세입 자와의 기존 전세 계약 조건을 그대로 이행해야 할 의무를 갖게 됩니다.세입 자의 계약이 내년 2월 만기이고, 세입 자가 2년 연장을 요청한다면, 세입 자는 2년 더 거주할 권리가 있습니다.다만, 새로운 집주인이 실 거주를 목적으로 주택을 매수하는 경우에는 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 예외 조항이 있습니다.최근 대법원 판례에 따르면, 세입 자가 계약갱신청구권을 행사했더라도 새로운 집주인이 주택 소유권 이전 등기를 마친 후 실 거주를 이유로 갱신 거절을 한 것이 정당하다고 판단한 사례가 있습니다.즉 매수 자가 실 거주 의사가 있다면, 세입 자의 갱신 요구 시점과 매수 자의 소유권 이전 등기 시점 등을 고려하여 갱신 거절 가능성이 있습니다. 이 부분은 법률적인 검토가 필요할 수 있는 민감한 사안입니다.만일 2년 후(총 4년 거주)전세금을 몇 %올릴 수 있나요?세입 자가 계약갱신청구권을 사용하여 전세 계약이 2년 연장될 경우, 이때 임대료(전세금 또는 월세)의 인상률은 기존 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다.이 5% 상한선은 주택임대차보허보호법에 명시된 전 월세 상한 제에 따른 것입니다. 결론적으로 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사와 관계없이 주택 매매는 가능하며 새로운 집주인 계약을 승계합니다. 매수 자가 실 거주를 원하는 경우 갱신 거절의 여지가 있으나 법률적 판단이 필요합니다. 그리고 갱신 청구 권을 통한 계약 연장 시 전세금 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.
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Q. 생애최초 보금자리론 대출 나올까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.생애 최초 보 금 자리론 은 이름 그대로 처음으로 주택을 소유하는 사람을 대상으로 한 대출 상품입니다. 자격 요건은 다음과 같습니다.무 주택 자 요건 : 신청일 기준 본인과 배우자 모두 무 주택 자여야 하며, 과거에 한 번 도 부동산을 소유한 적이 없어야 합니다. 국적 : 대한민국 국민이거나 주민 등록 등본에 기재된 재 외 국민, 외국 국적 동포도 포함됩니다.연령 : 민법 상 성인(성년)만 신청 가능합니다.소득 요건 : 부부 보통 소득 기준은 부부 합산 연 소득으로 판단하여, 생애 최초의 경우 일반적인 기준보다 높게 적용될 수 있습니다.(예: 현재는 1억 원 이하 등). LTV는 주택 가격의 최대 80%까지 가능하지만, 대출 한도에 제한이 있을 수 있습니다.(예: 최대 4억 2 천만 원 등)말씀 하신 분 의 소득 상황을 보면 몇 가지 고려할 점이 있습니다.소득 산 정 기준 : 보금자리론 신청 시 소득은 보통 전년도 소득을 기준으로 합니다. 근로 소득 자의 경우 소득 금액 증명 원이나 원천 징수징수영수증으로 증명할 수 있습니다. 사업 소득 자(프리랜서 포함)의 경우 종합 소득세 신고 내역을 바탕으로 한 소득 금액 증명 원을 주로 활용합니다.소득 형태 전환 및 증 빙 :2024년 2월 까지는 근로 소득이셨고, 2023년 소득 금액은 1,480만 원이셨습니다. 2024년 3월 부 터 프리랜서(3.3% 사업 소득)로 전환되셨는데, 신청 시점인 6월 말에는 2024년 전체에 대한 종합 소득세 신고가 이루어지지 않은 상태입니다. 2024년 종합 소득세 신고는 2025년 5월에 가능하기 때문에, 2024년 소득 금액 증명 원 2025년이 되어야 발급 받으실 수 있습니다.프래 랜서 소득 평가: 프리랜서의 303% 원천 징수 되는 소득은 사업 소득에 해당합니다. '거주자의 사업 소득 원천 징수 영수증 지급 총액 5,660만 원'은 말씀 하신 분의 지급된 총 금액이며, 이 금액에서 필요 경비를 제외한 금액이 '소득 금액이 됩니다. 은행에서는 대출 심사 시 지급 총액 그대로 소득으로 인정하지 않고 업종별 표준 경비 율 등을 적용하여 소득 금액을 추정하거나 실제 경비를 증 빙 하도록 요청할 수 있습니다.2024년 소득 활용 가능성 : 원칙적으로 전년도 소득을 보지만, 소득 형태나 직장 변동이 있는 경우 예외적으로 당해 연도 소득을 일부 반영해 주는 경우도 있습니다. 하지만 프리랜서 소득은근로소득보다 안정성이 떨어진다고 보아 심사 기준이 까다로울 수 있습니다.배우자 소득 및 기 대출 : 배우자 님의 연 300만 원 소득은 대출 심사에 큰 영향을 주기는 어려울 것 같습니다. 또한 현재 1,600만 원의 기 대출은 DTI / DSR 계산 시 부채로 산 정 되어 대출 한도를 줄이는 요인이 될 수 있습니다.결론적으로, 2024년 6월 말 신청 시 시점에서 2024년 프리랜서 소득을 얼마만큼 인정받을 수 있을 지가 대출 가능 여부 및 한도에 가장 큰 영향을 미칠 것 같습니다. 만약 2023년 소득 금액(1,480만 원)만으로 심사가 진행된다면 , 희망하시는 2억 8 천만 원 대출은 어려울 가능성이 매우 높습니다.