안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 전세 계약한지 6개월 넘었는데 전세 대출이 가능 할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 하신 지 6개월이 넘으셨는데 전세 대출이 가능한지 궁금해 하시는 사항입니다.일반적으로 전세 대출은 계약 체결이나 시점이나 잔금일 전후로 신청하는 경우가 많습니다. 주택 도시 기금의 버팀목 전세 자금 대출 같은 정부 지원 상품의 경우, 대출 실행 가능일 이 임대차 계약서 상 잔금 지급 일과 주민 등록 등본 상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내인 경우가 많습니다. 카카오 뱅크의 경우, 잔금일 30일 전부터 15일까지 신청 가능하다고 안내하고 있기도 합니다.다만, 계약 후 6개월이 지난 시점에서 새로운 전세 대출을 신청하는 것은 일반적인 전세 대출 상품의 신청 기한을 넘겼을 가능성이 있습니다. 하지만 개별 금융기관의 상품이나 특정 상황에 따라 가능 여부가 달라질 수도 있습니다.따라서 말씀 하신 분의 정확한 상황과 조건에 맞는 대출 상품이 있는지 확인하시려면, 주거래 은행이나 주택 도시 기금 등 금융기관에 직접 문의하시는 것이 정확합니다. 상담을 통해 현재 계약 상태와 필요하신 자금 규모 등을 말씀하시면, 가능한 대출 상품이 있는지, 어떤 절차를 거쳐야 하는지 자세히 안내 받으실 수 있습니다.
부동산
Q. LH청약 당첨 후 계약 포기하면 불이익이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.LH 청약에 당첨된 후에 계약을 포기하게 되면 불이익이 발생할 수 있습니다 가장 큰 불 익은 당첨 사실이 기록되어 일정 기간 동안 다른 주택 청약 신청에 제한이 생길 수 있다는 점입니다. 청약에 당첨되면 계약 체결 여부와 관계없이 당첨자 명단에 이름이 오르게 되며 이 기록 때문에 향후 청약 시 제한을 받을 수 있습니다.일반적으로 다음과 같은 내용이 포함 될 수 있습니다.재 당첨 제한 : 당첨된 주택의 종류 및 지역에 따라 일정 기간 동안 분양 주택(분양 전환 공공 임대 주택 포함)의 당첨자로 선정될 수 없게 됩니다.예를 들어, 투기 과열 지구나 청약 과열 지역에서 공급되는 주택에 당첨된 경우 최대 10년간 재 당첨 제한이 적용될 수 있습니다. LH국민임애 등 공공 임대 주택의 경우에도 당첨 포기 시 향후 신청에 불이익이 있을 수 있습니다.청약 통장 효력 상실 : 당첨자로 선정되면 청약 통장의 효력이 상실되어 다시 사용하기 위해서는 신규 가입해야 합니다.가점이 깍 이는 불이익은 주로 민영 주택의 가점 제 청약에서 발생하며, LH 등 공공 주택은 가점 제 보다는 소득,자산, 거주 기간 등 자격 요건을 중심으로 당첨자를 선정하는 경우가 많습니다. 하지만 당첨 사실 자체로 인해 향후 공공 주택 청약 시 불이익이 발생할 수는 있습니다.불이익을 최소화할 수 있는 방법은 사실상 당첨 발표 이후에는 제한적입니다. 당첨자로 선정되는 순간 기록이 남기 때문입니다. 다만, 서류 제출 기간 내에 서류를 제출하지 않으면 청약 포기로 간주되기도 합니다. 하지만 이 역시 당첨 기록이 남는 결과를 초래하며, 재 당첨 당첨 기록이 남는 결과를 초래하며, 재 당첨 제한 등의 불이익을 피하기는 어렵습니다.부부인 경우 남편의 청약 통장으로 주택 청약이 당첨되었고 포기했다면 아내의 청약 통장도 청약 재 당첨 제한을 적용 받게 됩니다.
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Q. 부동산 프로젝트파이낸싱이란게 대체 머죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 프로 젝 트 파이낸싱(PF, Project Fiancing)은 일반적인 기업 대출과는 조금 다른 방식의 자금 조달 방법입니다.부동산 PF는 기업 자체의 신용이나 담보에 기대어 자금을 빌리는 것이 아니라,특정 부동산 개발 사업 자체에서 발생할 것 으 로 예상되는 미래의 현금 흐름과 해당 사업의 자산, 그리고 사업 자체의 리 스 크 를 평가하여 자금을 조달하는 방식입니다.쉽게 말해, 건물을 짓거나 대규모 개발 사업을 할 때, 그 사업을 통해 미래에 벌어 들일 돈( 예:완공 후 분양 대금, 임대 수익 등)을 담보로 돈을 빌리는 것이라고 생각하시면 됩니다. 이는 대규모 부동산 개발 사업에서 자금을 마련하는 데 중요한 역할을 합니다.건물이 다 지어지고 나면, 입주자나 분양 받은 사람들이 내는 잔금을 받아 PF 대출금을 갚고 남은 수익을 실현하게 되는 구조입니다.
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Q. 디지털세 도입이 부동산 시장에 영향을 줄까요? 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2023년 7월에 OECE /G20 포괄적 이행 체계(IF)가 15차 총회를 열고 138개 회원국 승인을 받은 디지털 성명 문을 발표했었습니다. 디지털 세는 기본적으로 구글, 페이스북, 아마존과 같은 다국적 디지털 기업이 서비스를 제공하는 국가에서 물리적인 고정 사업장 없이도 상당한 매출을 올리는 것에 대해 세금을 부과하려는 새로운 형태의 세금입니다. 현재의 법인세는 기업이 물리적 고정 사업장을 어디에 두었는지 를 기준으로 부과되기 때문에 , 온라인 서비스 기업은 서비스를 제공하는 국가에 고정 사업장을 두지 않아도 운영이 가능하다는 특성 때문에 과세의 어려움이 있었습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 OECD와 BEPS포괄적 이행 체제를 중심으로 디지털 세 도입에 대한 논의가 이루어지고 있으며, 매출액에 일정 비율을 부과하는 방식 등이 논의되고 있습니다. 디지털 세 도입 논의의 주요 초점은 다국적 디지털 기업의 소득에 대한 과세 형평성을 높이는 데 맞춰져 있습니다. 이는 주로 디지털 경제 분야에 관련된 내용이며, 투자 심리 등에 직접적으로 영향을 미칠 것이라는 구체적인 내용은 확인하기 어렵습니다.물론 경제 전반의 세금 정책 변화는 간접적으로 다양한 분야에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 디지털 세의 설계 목적과 과세 대상이 부동산 시장과는 직접적인 연관이 적기 때문에, 디지털 세 도입 자체가 우리나라 부동산 시장에 중대한 영향을 미칠 것으로 보기는 어렵습니다.현재 디지털 세 관련 논의는 큰 틀은 마련되었으나 국가 별 쟁점에 대한 최종 합의가 이루어지지 않은 상태로 진행되고 있습니다. 앞으로 논의가 더 구체화되고 실제로 세금이 도입될 때, 그 방식이나 세율 등에 따라 예상치 못한 간접적인 영향이 발생할 가능성도 배제할 수는 없을 것입니다 하지만 현재로서는 디지털 세 도입이 부동산 부동산 시장에 직접적인 영향을 줄 것이라고 단정하기는 어렵습니다.결론적으로 디지털 세 도입은 분명 콘텐츠 시장의 판도를 바꾸는 중요한 변화입니다. 그렇지만 부동산 시장에 직접적인 영향을 준다는 어려울 것으로 보이지만 좀 더 상황을 봐야 할 듯합니다.
부동산
Q. 이번 달 수도요금 폭탄 맞은 것 같은데 확인 할 방법 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.수도 요금이 갑자기 두 배 넘게 나와서 정말 당황스럽고 속상하시겠어요. 수도 사용량을 확인하고 누수를 점검하는 몇 가지 방법을 살펴보겠습니다.온라인으로 수도 사용 내역 확인하기 :서울 지역 : 서울시 이 택스(ETAX) 웹사이트 또는 앱 을 통해 상하수도 요금을 조회하고 납부할 수 있습니다. 고객 번호 등을 입력하면 과서 사용량 및 요금 내역을 확인하실 수 있습니다.그 외 지역: 해당 지역의 위 택스(Wetax) 웹사이트나 정부 24 웹사이트를 통해 상하수도 요금을 조회할 수 있습니다. K-water 고객이라면 K-water 웹사이트에서도 요금 조회가 가능합니다.ARS 및 기타 방법 : 인터넷 사용이 어렵다면 각 지역 수도 사업소의 ARS 전화나 편의점, 은행을 통해서도 요금 납부 및 일부 정보 확인이 가능합니다.수도 계량기 직접 확인하기 : 수도 계량기를 직접 확인하여 현재 사용량을 파악하고 누수 여부를 자가 진단할 수 있습니다. 수도 계량기는 보통 현관문 밖 수도함이나 복도, 혹은 주방 싱크대 아래 등에 위치해 있습니다.누수 자가 진단 : 집안의 모든 수도꼭지와 변기, 세탁기 연결 수도 등 물을 사용하는 곳을 전부 잠급니다. 집안의 모든 물 사용을 중단한 상태에서 수도 계량기의 별 침( 작은 별 모양의 바늘)이나 지침(움직이는 부분)이 계속 돌아가는지 확인합니다. 만약 별 침 이나 지침이 미세 하게라 도 계속 움직인다면, 현재 집 안에 어딘가 에서 물이 새고 있다는 강력한 증거가 됩니다.집 안 누수 의심 부위 확인하기 :계량기 확인 결과 누수가 의심된다면, 집 안에서 눈에 띄는 누수 흔적을 찾아 보세요수도 꼭지 : 물이 계속 새는 수도꼭지가 있는지 확인합니다.변기 : 변기 물통에서 물이 계속 새거나 졸졸 흐르는 소리가 나는지 확인합니다. 변기 물통에 색소를 풀어두면 변기 아래쪽으로 색깔 있는 물이 새는지 확인할 수 있습니다.배관 주변 : 싱크대 아래, 세면대 아래 등 배관이 지나가는 곳 주변에 물 자국이나 젖은 흔적, 곰팡이 등이 있는지 살펴봅니다. 벽이나 천장 : 벽이나 천장에 물이 새어 얼룩이 지거나 벽 지가 젖어 있는 부분이 있는지 확인합니다.누수 탐지 전문가 부르기 : 자가 진단으로 누수 원인을 찾기 어렵거나, 벽 속이나 바닥 아래 등 눈에 보이지 않는 곳에서 누수가 의심된다면 전문적인 누수 탐지 업체의 도움을 받는 것이 좋습니다. 전문가들은 특수 장비를 사용하여 정확한 누수 지점을 찾아 내고 문제를 해결해 줄 수 있습니다.수도 사업소에 문의하기 : 수도 요금에 대한 의문이 해소되지 않거나, 누수로 인해 감면 신청이 가능한지 등 자세한 내용은 거주하시는 지역의 수도 사업소에 직접 문의하시는 것이 가장 정확합니다.결론적으로 갑작스러운 수도 요금으로 많이 힘드시겠지만, 하나 씩 차근차근 확인해보시면 원인을 찾고 해결 방법을 찾으실 수 있을 겁니다. 너무 걱정 마시고, 제가 알려드린 방법들을 참고하셔서 먼저 자가 진단을 해보시길 바랍니다.