안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 세대 수가 어느 정도 돼야 투자를 하기에 적당한 아파트인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트를 투자할 때는 인구 수가 50만 이상이고, 서울,경기, 인천 5대 광역시 우선으로 하며,미분양이 해소되고 있는 지역, 30평 위주의 매수, 500세대 이상을 중심으로 찾으시면 됩니다.세대 수가 많은 아파트가 투자 하기에 더 적합하다고 알려져 있는 것은 사실입니다. 이는 여러 요인 때문인데, 대 단지는 자체적으로 다양한 편의 시설(상가,커뮤니티 시설 등)을 갖추고 있거나 주변 인프라가 잘 발달되어 있는 경우가 많고, 거래량이 비교적 많아 환 금성이 좋다는 장점이 있습니다. 또한, 관리비 측면에서도 규모의 경제로 인해 세대 당 부담이 줄어드는 경향이 있습니다. 투자를 할 때 적정한 세대 수에 대한 구체적인 기준은 없지만, 일반적으로는 500세대 이상이면 안정적인 단지로 분류되며, 1000세대가 넘어서면 투자 성이 더 좋다고 보는 시각이 있습니다.이는 대규모 단지가 시장의 관심을 더 많이 받고, 다양한 수요 층에게 어필 할 수 있기 때문입니다.하지만 세대 수가 많다고 해서 무조건 투자 가치가 높다고 단정하기는 어렵습니다. 세대 수 외에도 아파트의 위치, 주변 환경, 단지 내 편의 시설 수준, 건설사의 브랜드, 향후 개발 계획 등 다양한 요인들이 아파트의 가치와 투자 성에 영향을 미칩니다. 결론적으로 투자를 결정하실 때는 세대 수 뿐만 아니라 여러 조건을 종합적으로 고려하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 내집마련전략, 지금 경제정책 활용하는 방법이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.내 집 마련은 인생에서 중요한 결정인 만큼, 정부에서 지원하는 다양한 정책들을 잘 활용하는 것이 큰 도움이 될 수 있습니다. 현재 시점에서 활용해 볼 수 있는 정부 정책과 함께 몇 가지 고려 사항 및 주의 점에 대해 살펴보겠습니다.정부 지원 주택 구입 자금 대출 활용:정부에서는 실 수요자의 내 집 마련을 돕기 위해 다양한 정책 대출 상품을 운영하고 있습니다. 이러한 대출은 시중 은행 대출보다 금리가 저렴하고 조건이 유리한 경우가 많습니다. 내 집 마련 디딤돌 대출 : 한국 주택 금융 공사나 주택 도시 기금을 통해 지원하는 대표적인 서민 실 수요자 대상 주택 구입 자금 대출입니다.대상 :무 주택 세대 주로서 소득 및 자산 요건을 충족하는 자(예: 부부 합 산 연 소득 6천만원 이하 등, 신혼부부 등은 소득 요건 완화 가능)금리 : 소득 수준, 만기 등에 따라 연2%대의 비교적 낮은 고정 금리 또는 5년단위 변동 금리가 적용될 수 있습니다.자신의 소득과 자산이 디딤돌 대출 자격 요건에 해당하는지 먼저 확인해보세요. 그리고 금리가 고정 또는 변동으로 선택 가능한지 확인하고, 향후 금리 변동 가능성을 고려하여 신중하게 선택하는 것이 좋습니다.부동산 세제 혜택 검토 : 정부는 주택 거래 활성화 및 실 수요자 부담 완화를 위해 다양한 세제 혜택을 제공하기도 합니다. 2025년에는 일부 부동산 세제 변경 사항이 있을 수 있으니 최신 정보를 확인하는 것이 좋습니다.취득세 감면 : 생애 최초 주택 구입 시 일정 요건을 충족하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.양도소득세 비과세 : 1세대 1주택자가 일정 기간 보유 및 거주 요건을 충족한 후 주택을 매도할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.종합 부동산 세 공제 : 주택 보유에 따른 종합 부동산 세 계산 시 공제 혜택이 적용될 수 있습니다.자신의 상황에 맞는 세제 혜택 요건을 꼼꼼히 확인하고, 전문가와 상담하여 절세 전략을 세우는 것도 좋은 방법입니다. 특히 다주택 자에게는 중과 세율이 적용될 수 있으니 유의해야 합니다.내 집 마련 전략 수립 시 고려할 점 및 주의 사항 : 본인의 재정 상황 면밀히 분석 : 현재 소득, 저축 액, 기존 부채 등을 정확히 파악하고, 주택 구입 후 발생할 원리 금 상환 액, 세금, 관리비 등을 감당할 수 있는지 현실적으로 판단해야 합니다. 금리 변동 가능성 고려 : 현재 금리 수준도 중요하지만, 앞으로 금리가 인상되리 가능성도 염두에 두어야 합니다.변동 금리 대출을 선택한다면 금리 인상 시 상황 부담이 커질 수 있으므로, 스트레스 DSR등의 규제 변화도 확인하며 감당 가능한 수준인지 계산해 보는 것이 중요합니다.급매물 등 기회 탐색 : 시장 변동성이 클 때는 급매물이나 경매 물건 등 예상치 못한 기회가 생길 수도 있습니다. 하지만 그 만큼 위험 부담도 따르니 철저한 조사와 분석이 필요합니다. 결론적으로 내 집 마련은 장기적인 계획과 꾸준한 정보 습득이 필요한 과정입니다.현재 정부에서 제공하는 다양한 지원 정책들을 잘 이해하고, 본인의 재정 상황과 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하신다면 분명 좋은 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.
부동산
Q. 전세 계약 만기 일자는 어떤 날이 기준인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 만기일 기준 : 일반적으로 전세 계약의 시작 일은 실제로 주택에 입주하여 점유를 시작하고 전입 신고를 마친 날, 즉 대항 력과 우선 변제 권이 발생하는 날을 기준으로 삼는 것이 일반적입니다. 계약은 10월 말에 하셨지만 실제 대출 실행 및 입주는 12월 초에 하셨으므로 계약 만기 일은 12월 초를 기준으로 계산하시는 것이 맞습니다.계약서에 명시된 '계약 기간' 시작 일이 중요하며, 이는 보통 실제 입주 가능일 또는 잔금 지급 일로 정해집니다.퇴거 통보 시점 : 주택 임대차 보호 법에 따라 임차인이 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 통보를 해야 계약 만기 일에 맞춰 보증금을 돌려받고 이사할 수 있습니다. 따라서 12월 초가 만기라면, 해당 만기 일의 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 퇴거 의사를 명확히 전달하셔야 합니다. 내용 증명이나, 카 톡, 음성 녹음 등으로 기록해 두시는 것이 좋습니다.새로운 세입 자가 구해지지 않을 경우 보증금 반환 문제 : 새로운 세입 자가 구해지지 않더라도 임대인은 계약 만기 일에 임차인에게 보증금을 반환해야 하는 의무가 있습니다. 만약 임대인이 보증금을 제때 반환하지 못할 경우 문제가 발생할 수 있습니다.HUG의 전세 보험의 역할 : HUG보험에 가입하셨다고 하셨습니다. HUG(주택 도시 보증 공사) 전세 보증금 반환 보증에 가입되어 있다면, 계약 만기 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 HUG에 보증 이행을 청구하여 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 이것이 보험의 가장 큰 역할이며, 보증금 미 반환 위험에 대한 안정 장치가 됩니다. 보증 이행 절차는 시간이 다소 소요될 수 있으니, 만기 전에 미리 관련 내용을 확인해 두시는 것이 좋습니다.결론적으로 , 전세 계약 만기 일은 보통 실제 입주 일을 기준으로 하며, 퇴거 통보는 만기일 6개월 전부터 2개월 전까지 하시면 됩니다. HUG 전세 보험이 가입되어 있으므로 보증금 미 반환 위험은 크게 줄어들지만, 보증 이행 절차에 시간이 소요될 수 있다는 점은 염두에 두셔야 합니다. 전세 퇴거 일과 매매 집 입주 일을 자금 계획에 맞춰 최대한 일치 시키는 것이 좋으며, 만약 어렵다면 발생할 수 있는 상황에 대한 대비책을 미리 세워두시는 것이 현명합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 끼리 물건 공유는 다 같이 하는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 간의 물건 공유는 업계에서 흔하게 이루어지는 관행이며, 고객의 다양한 요구를 충족시키고 거래를 성사 시키는 데 중요한 역할을 합니다. 고객이 원하는 조건을 가진 매물이 특정 중 개 사 사무실에 없더라도, 다른 중 개 사 사무실에서 해당 매물을 가지고 있을 수 있기 때문입니다.일반적으로 공인중개사들은 온라인 부동산 정보 망을 이용합니다. 일부 부동산 정보 망이나 플랫폼은 중 개 사 회원들끼리 매물 정보를 공유하고 공동으로 거래를 진행할 수 있도록 지원하기도 합니다. 부동산 정보 망은 협회 사이트나, 날개, 부동산 포 스 등이 주로 사용됩니다. 그래서 매수인(임차인)이 왔을 때 물건이 없으면 어떻게 든 계약을 해야 돈이 되니 다름 부동산에 물건이 있는지 알아보고 원하는 물건이 있으면 그 물건을 보게 되는 것입니다. 이를 공동 중 개라 합니다.하지만 모든 공인중개사가 모든 매물을 '모든 다른 중개사'에게 의무적으로 공유해야 하는 것은 아닙니다. 중개사 마다 전속으로 계약한 매물이나 주력으로 하는 지역, 물건 종류 등이 다를 수 있으며, 정보 공유의 범위나 방식은 중개사 의 영업 전략이나 속한 네트워크에 따라 차이가 있을 수 있습니다.결론적으로 공인중개사 간의 물건 공유는 고객에게 최적의 매물을 찾아주고 거래를 효율적으로 성사 시키기 위해 업계에서 활발히 이루어지는 협력 적인 방식입니다. 이는 공인중개사가 고객의 다양한 필요를 충족시키는 데 큰 도움을 줍니다.
부동산
Q. 생활 속 경제이론, 합리적인 소비에 도움이 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.생활 속에서 접하는 경제 이론들은 분명 우리의 소비 습관을 개선하고 더 합리적인 선택을 하는데 도움을 줄 수 있습니다.특히 말씀하신 한계 효용 체감의 법칙이나 기회 비용 같은 개념들은 우리가 의식하든 안 하든 실제 소비 상황에 늘 작용하고 있습니다. 그럼 어떤 방식으로 작용하고, 어떻게 적용할 수 있는지 좀 더 자세히 설명해 보겠습니다.한계효용 체감의 법칙 : 이 법칙은 어떤 재화나 서비스를 하나 더 소비할 때마다 얻는 만족감(효용)이 점차 줄어드는 개념입니다.쇼핑 상황에서의 작용 : 맛있는 피자를 먹을 때 첫 번째 조각은 정말 맛있고 큰 만족감을 줍니다 하지만 두 번째, 세번째 조각을 먹을 수록 처음 만큼의 만족감은 느끼기 어려워 집니다.합리적인 소비에 미치는 영향 : 우리가 어떤 물건을 추가로 구매했을 때 얻게 될 만족감이 처음만큼 크니 않다는 것을 인지할 수 있습니다 이는 '과연 이 물건이 나에게 추가적으로 큰 만족감을 줄까?'라고 스스로에게 질문하게 만들고, 결과적으로 충동적인 구매나 불필요한 중복 구매를 줄이는 데 도움이 됩니다.기회 비용 : 기회 비용은 어떤 하나를 선택함으로써 포기해야 하는 다른 것들 중에서 가장 가치가 큰 것을 의미합니다. 모든 선택에는 기회 비용이 따릅니다.지출 결정 에서의 작용 : 만약 정해진 예산안에서 A라는 물건을 살지,아니면 B라는 물건을 살 지 고민한다면, A를 사는 순간 B를 살 수 있는 기회를 포기하게 됩니다.이때 B의 가치가 A의 기회 비용이 되는 것입니다.단순히 물건을 사는 것 외에도, 돈을 저축할 지 투자할지,혹은 특정 경험에 돈을 쓸지 말지 등 모든 재정적 결정에 기회 비용 개념이 적용됩니다.합리적인 소비에 미치는 영향 : 기회 비용을 고려한다는 것은 단순히 물건의 가격만 보는 것이 아니라, 그 돈으로 할 수 있는 다른 선택지 들의 가치를 함께 비교하는 것입니다. 이는 제한된 자원(돈)을 가장 효율적 으로 사용하여 최대의 만족을 얻으려는 노력으로 이어집니다. 경제 이론을 소비 생활에 적용하는 구체적인 방법이나 팁은 :어떤 소비를 통해 무엇을 얻고 싶은지 명확히 하는 겁니다.매달 수입과 지출을 파악하고 예산을 세워 기회 비용을 최소화 할 수 있도록 관리합니다.필요한 물건 목록을 미리 작성하고, 목록에 없는 충동적인 구매는 최대한 자제합니다. 대체 재와 보완재 고려 : 특정 상품 구매 시 관련 상품들의 가격 변동이나 유무를 함께 고려하여 전체적인 소비 계획을 세웁니다.결론적으로 현실 경제는 이론처럼 단순하지 않고, 우리의 소비 결정에는 감정적인 요인도 크게 작용합니다. 하지만 이러한 기본적인 경제 이론들은 이해하고 의식적으로 적용하려는 노력을 한다면, 분명 더 현명하고 합리적인 소비 습관을 형성하는데 큰 도움이 될 것입니다.