안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입하면 더 낮은 금리로 대출을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.준공 후 미분양주택을 매입하다고해서 저금리 대출을 받을수 있는것은 아닙니다. 다만 악성미분양이기에 분양회사마다 할인분양을 해주거나 별도 경품등을 제공할수는 있고 경우에 따라 질문의 내용처럼 금리적인 혜택을 제공해줄수도 있습니다. 즉 분양사마다 어떠한 조건을 제시하는지에 따라 달라지는 부분입니다, 정부정책에서는 지방의 미분양주택을 매수하는 경우 각종세금산정시 주택수에서 배제해주는 특례를 정책적으로 시행중이기 떄문에 각 세금에 대한 중과세등을 피할수 있다는 장점은 있습니다.
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Q. 집을 대출을 받아서 사는건 정말 어리석은 짓인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집을 살때 대출을 통하지 않고 구매를 할수 있다면 좋겠지만 현실적으로 주택가격을 볼때 대출없이는 구매가 어렵습니다. 그리고 질문에서처럼 자가가 아닌 임대차를 하는 선택은 객관적으로만 보면 좋은 선택지는 아닙니다. 가장 쉽게 대출을 통해서 주택을 구매하고 그에 따른 원리금을 매달부담하더라도 주택가격이 상승하게 되면 어느정도 회복을 할수 있지만 전세나 월세에서 지급되는 주거비용은 말그대로 비용으로써 지출되면 끝이기 때문입니다. 그러므로 자가와 임대차를 비교한다면 자가가 맞는 선택이고, 대출을통해서 주택을 구매하는 것은 어쩔수 없는 부분이지 어리석다 판단할 부분은 아닙니다. 흔하게 영끌이나 입지가 좋지 않은 매물등을 구매하는 것이 실패한 주택구매가 될수 있습니다.
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Q. 인천 남동구 쪽에 월세방 싸게 나온곳 좀 알수있을까여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 지역이라도 매물에 따라 가격차이가 나기 때문에 정확한 정보등을 원하시면 우선 네이버부동산을 통해 해당지역내 평균적인 시세를 확인해보시기 바랍니다. 보통 구월동쪽은 상권지역이라 월세가 저렴하지 않지만, 만수동지역등은 거주지이기에 저렴한 월세를 찾아보실수 있을듯 보입니다, 그리고 주택의 월세는 주택의 입지나 시설상태에 따른 가치를 나타내는 것이기에 저렴할수록 시설이나 편의성은 일정부분 포기를 하셔야 합니다.
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Q. 1가구 2주택(오피스텔) 세금 문의드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙적으로 주택으로 보지 않기 떄문에 2주택에 따른 과세와는 관계가 없습니다. 즉 취득시에 오피스텔은 주택보유수와 관계없이 4%의 취득세율이 적용되고 지방교육세와 농특세를 합쳐 취득가격에 4.6%를 적용하게 된다고 보시면 됩니다. 그리고 취득이후에 주거용, 업무용에 따라 주택수에는 포함될수 있고, 그외 재산세나 각종 세금 부분은 포함여부에 따라 별도확인이 필요할수 있습니다.
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Q. 이전 집 계약 만료 전 버팀목 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 한사람의 명의로 두개의 전세대출을 이용하기는 어렵습니다. 일반적으로 전세대출은 실행시점에 이전 전세대출상환을 조건으로 하는 신청하는게 일반적이기에 질문의 상황이 발생되게 되면 이용이 어려울것으로 보입니다. 또한 현재 주택에 대해서 월세를 부담하고 새로운주택이 실거주를 하는 것자체도 비효율적으로 판단되는데. 이렇게 하시면 이전집이나 현재집에 대해서 대항력확보가 어려워 더 위험한 상황이 될수 있습니다, 개인적판단으로는 이사를 하신다면 현재주택에 대해서는 만기일에 임차권등기명령을 신청하신뒤 등기가 된 이후에 이사를 하시는게 맞을 듯 보이고, 새로운 주택에 대해서는 해당 기간을 고려하여 이에 맞추어 은행을 통해 가능여부를 문의하신뒤 그에 따라 이사시기를 정하시는게 맞을 듯 보입니다.
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Q. 전세로 들어가도 괜찮은 상황일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.거주중에 깡통전세(시세가 그러므로 질문처럼 위험도가 있다 판단되셨다면 계약을 하지 않는게 맞았을수 있고, 이미 계약을 하셨다면 더이상에 이러한 고민이 크게 의미가 없을듯 보입니다. 향후 더 이상 시세가 하락되지 않기를 바라실수 밖에 없습니다. 그리고 구축아파트가 왠만하면 안전하다는 말은 매우 잘못된 부분으로 현실에서는 구축일수록 전세가율은 낮고, 가격하락발생시 신축보다 더 빠르게 반응하여 하락하게 되는게 일반적입니다
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Q. 아파트 매매거래시 어떤점을 유의해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매를 하실때에는 우선 본인이 해당주택에 대해서 장기적으로 거주를 할지 아니면 중간에 혼인이나 양육등의 문제로 이사가 필요할지를 판단하여 거래가 잘되는 입지와 주택유형에 대해서 매매를 하시는게 필요합니다. 쉽게 말해서 언제든 팔고 싶을때 빠르게 매도가 가능한 거래가 활발한 매물에 대해서 거래를 하시는게 필요합니다, 그렇기에 미혼이거나 신혼부부라면 빌라나 오피스텔등의 매물보다는 대단지 아파트을 선택하시는게 유리합니다. 그외 현재 아파트의 입지(주변편의성과 교통편의성)등에 대한 고려는 너무 당연하고, 매물 내부시설상태나 경과년수등도 잘 보고 결정을 하셔야 합니다,
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Q. 압류 및 가압류 걸린 경매물건 낙찰시 해제/말소 가능여부 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1번) 우선 말소기준권리를 찾으셔야 합니다. 질문의 기재된 내용만 볼떄 말소기준권리는 2018년 근저당이 될것으로 보이고, 이게 맞다면 낙찰이후에 이후 권리인 가압류,압류,근저당 모두 말소가 됩니다. 2번) 1처럼 모두 말소될 권리이기에 낙찰자가 받는 경락대금대출에는 아무런 영향을 미치지 않습니다. 다만 잔금대출도 주택담보대출에 하나이기 때문에 본인의 주택보유수나 주택의 가치 . 본인의 신용도등에 따라 제한여부가 달라집니다.
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Q. 경기도 전세집 2년째살고있는데요 전세금 올려달라는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현 전세대출 연장시 대출액 증액부분은 해당 금융사와 확인을 해보셔야 할 부분입니다. 단순히 질문의 내용만 가지고 된다 안된다를 판단하기 어렵습니다. 보통 증액의 경우라면 현 주택시세가 크게 하락하지 않았다면 가능한 부분이지만, 본인의 기대출이 적지 않은 점과 다른 사유등으로 인해 어려울수도 있기 때문입니다. 일단 계약만료가 얼마 남지 않은 시점으로 보이기 때문에 은행을 방문하여 실질적으로 가능여부를 확인하신뒤에 그 결과에 따라 임대인과 협의를 하셔야 할 부분으로 보입니다,
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Q. 서울에 살고 있고 곧 이사 예정인데요 우선 변제권 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 최우선 변제에 해당여부는 현 기준이 아닌 선순위 근저당이 설정된 시기을 기준으로 판단합니다. 즉, 최초 8억 근저당이 설정된 시점에 지역에 따른 최우선 임차인 / 최우선 변제금을 확인하시고 이에 해당되는지를 보셔야 하는게 첫번째 필요한 부분입니다,한건물이 하나의 등기부로 되어 있다면 당연히 건물내 다른 세입자의 최우선 변제에 영향을 받게 됩니다. 이럴 경우 낙찰금액의 1/2범위한도내에서 최우선 변제 임차인에게 순서와 관계없이 보증금에 따른 최우선 변제를 안분배당하게 됩니다 이런게 아니 각호수별로 등기가 되어 있는 구분건물이라면 다른 세대의 보증금은 전혀 관계가 없습니다. 즉, 이부분부터 확인을 하시고 판단을 하셔야 합니다.최우선 변제도 결국은 경매과정을 통해 배당이 되는 부분으로 주체는 법원입니다. 법원의 절차에따라 배당이 된다고 보시면 됩니다.어떤 보증서 인지를 알수 없기에 답변이 어려우나, 우선 중개사무소 보증보험의 경우라면 중개사고시에 발생하는 피해에대한 보상으로 집주인이 반환을 하지 않는다고 해서 해당 보상을 받는게 아닙니다. 말그대로 중개과정에서 중개사의 과실로 인해 발생한 피해를 보상해주는 것입니다. 즉 보증금 만료후 미반환에 대한 부분과는 관계가 없습니다. 그외 중개사가 별도로 지급보증을 써주는 경우라면 이게 크게 의미가 있다고 보기는 어려운게 당사자들간은 효력이 있을수 있지만 당사자가 지급을 하지 않고 버티면 사실상의 안정적인 보상자체가 되기 어렵습니다.