안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 지방 악성 미분양 3,000호를 LH가 매입하면 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.악성 미분양을 해당 세대수만큼 매입한다고 해서 시장에 크게 영향을 미칠 가능성은 낮습니다. 이는 주택수요자 입장에서 어차파 사고싶은 아파트가 아닌 미분양 아파를 공기업이 분양가 그대로 인수를 하는 것이고 특별히 이러한 매입이 주변호재로 볼 근거도 없기 떄문입니다, 오히려 미분양으로 인해 수익성이 낮아진 분양회사나 건설사들에게만 처분할수 있는 좋은 기회를 제공할 뿐입니다. 나아가 해당 매입주택을 장기임대주택으로 사용할 예정이기 때문에 오히려 동일단지내에서는 임대주택화에 따른 악재로 받아들여 질수도 있습니다. 즉 호재도 악재도 아닌 부분이나 장기적으로 해당주민들에게는 악재로 보일가능성이 더 높습니다.
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Q. LH청약에 대해서 공공50년임대주택은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.50년 공공임대 아파트는 무주택서민의 주거안정을 위해 건설 공급한 아파트로써 최초 입주일로부터 50년 거주가 가능합니다. 또한 정부지원으로 인해 주변시세보다 저렴한 임대료로 거주 할수 있도록 하는게 가장 큰 혜택이라고 볼수 있습니다.
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Q. 올해에는 재건축과 재개발 규제 완화가 부동산 시장에 미치는 영향이 얼마나 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부에서 재건축 , 재개발을 완화하는 가장 큰 이유는 수도권 내 주택공급을 위한 목적입니다. 보통 재건축, 재개발을 하게 되면 해당 지역내 거주가능세대수가 늘어나고 이는 시장에서 공급을 증가시킬수 있기 때문입니다. 반대로 새로운 토지를 활용하여 대단지 아파트를 건축하는 방법도 사용하는데 현시점에서 서울내에서는 더이상 개발가능한 넓은 부지에 제한이 있을수 밖에 없기에 개발제한구역을 해제하여 주거지 개발을 하려고 하는 이유입니다. 사실 이렇게 주택공급이 늘어나게 되면 지역 입지에 따라 가격상승 발생할수 있고 이러한 효과가 수도권 ,지방순으로 이어질수 있는 가능성도 있습니다. 결국 입지 나름 괜찮은 서울내 또는 수도권내 재건축, 재개발예정부지에서는 규제완화가 호재로써 가격반등의 기회가될수 있지만, 수요가 적고 지역내 입지가 부족한 지방이나 수도권에서도 접근성이 낮은 지역에서는 이러한 규제완화가 호재로 반영되기에는 한계가 있습니다.
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Q. 인건비가 비싼 나라들은 어떠한 이유가 있나요?!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 하나로 단정하기는 어렵겠지만 일반적으로 선진국일수록 산업구조자체가 노동력 중심의 1,2차산업보다는 지식중심산업이 발달하게 되므로써 저렴하고 수적으로 많은 노동력보다는 지식중심의 소규모 높은 지식의 인력이 필요하게 됩니다. 그만큼 고급인력에 대한 수요가 더 많이질수 밖에 없고, 나라 경제자체가 발달한 만큼 개인의 소비나 생활편의가 높아지게 되고 사회전반 소득주도 성장의 방식으로 전환하는 경우가 많습니다. 그만큼 물가도 비싸지고 복지수준도 높아지게 되는 대신 세금의 부담도 커지기 떄문에 결국은 인건비 역시도 높아질수 밖에 없습니다.
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Q. 올해 부동산 시장에서 1인 가구 증가가 수익형 부동산에 미치는 영향은 긍정적일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택가격을 결정하는 요인에는 많은 것들이 있기에 단순히 1인가구가 늘어난다고해서 오피스텔이나 도시형생활주택의 인가가 높을것이라 예측하기는 어렵습니다 , 이유는 최근 아파트등도 1인가구나 2인가구를 위한 평수가 많이 공급되기 떄문입니다. 그리고 오피스텔이나 도시형생활주택은 가치상승에 있어 제한이 있고 입지상 높은 생활편의도가 있지만 장기거주를 위한 학군이나 조용한 거주자체는 제한적일수 있기에 결국은 아파트등으로 수요가 전환되는 경우가 많기에 추세적인 1인가구 증가가 해당 주택유형의 가격을 상승시킨다고 확정할수 없습니다. 그리고 각 입지, 유형별 수익률도 개별차이가 있기에 해당 1인가구 증가에 따른 투자전략 역시도 평수에 선택에 있어 소형평수에 투자를 하는것은 추세적으로 맞을수 있지만 추가적인 가치상승에 대해서는 입지나 그외 요인들을 잘 판단하셔야 합니다.
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Q. 어떤지역이 가장 집값차이가 심한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 질문의 사항등은 5분위 배율을 통해 확인할수 있는데, 5분위 배율은 주택을 가격순으로 5등분해 상위 20%평균가격을 하위20%평균가격으로 나눈 값입니다. 전국 광역시를 기준으로 볼때 서울은 5.6 / 6대 광역시는 5.6 / 부산은 6.2 입니다, 그에 따라 부산이 상위20%평균가격과 하위 20%평균가격의 차이가 가장 높다고 볼수 있습니다. 보통 이를 해석하면 부산의 경우 고가 아파트1채가격으로 저가 아파트 6.2채를 삸 있다는 뜻이고, 부산 1분위 평균매매가격은 1억3천만원이고, 5분위 평균 매매가는 8억3천만원 입니다.
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Q. 어린이집 선택하는 손쉬운 기준은 어떤것이 있나요?
국공립 어린이집과 사립 어린이집은 여러면에서 차이가 있습니다 ,일단 비용면에서 사립의 경우가 국공립보다는 훨씬 부담이 큰편이나, 프로그램 운영이나 특별활동등에서 더 다양한 체험이 가능하고, 통학버스등을 운영하는 경우 통학에도 용이하기에 사실상 거리에 대한 부담이 덜 할수 있습니다. 국공립의 경우는 일단 가고 싶다고 해도 대기자가 많기에 원하는곳을 선택하기 쉽지 않지만, 앞에서말한 것처럼 비용적은 면에서 매우 유라하고, 국립의 경우 일정기간마다 감사를 하기 떄문에 시설 및 관리부분에서 더 나은 편이라는 평가가 많습니다 .
부동산
Q. 일본에 놀러간 친구가 장사 잘되게 선물 사온다는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 미신이기에 어떻게 맞다 틀리다를 말하기는 어려울듯 보입니다. 단순하게 나를 생각하는 누구가가 장사가 잘되도록 선물을 하였다는 사실을 가지고 스스로 위안이 되는 정도의 목적이기 떄문에 움직이고 안움직이고 ,고양이가 많고 적고, 꼬리가 많고 적고는 크게 의미가 없어보입니다. 다만 개인적 판단으로 일본에서 행운, 돈, 손님을 가져다 준다는 의미에 "마네키네코" 라는 게 있고 흔하게 앞발로 들고 사람을 부르는듯 한 포즈를 취하고 있는 고양이인형을 말하는듯 보입니다.
부동산
Q. 세종시로 국회, 대통령 집무실 등이 이전하면 세종 부동산에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아무래도 대통령 집무실과 국회가 이동하게 되면 관련 기구에 근무하는 인원들이나 가족들도 모두 해당지역으로 이전을 해야하는 상황이고, 그에 따른 인프라구축과 정부관련 사업체등도 이주를 하기 때문에 지역자체로는 인구유입에 따른 호재가 발생할수 있습니다. 그리고 국회와 대통령이 이전을 오면 세종은 사실상의 정치중심지역이 될수 밖에 없기 떄문에 그만큼 발전가능성도 높아지며, 이는 지가상승의 원인으로 작용될수 있어보입니다.
공인중개사 자격증
Q. 보증보험 비율 70%라면 매매가 1억인 집 전세로 들어가면 7천만원 보장해주나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 의미가 아니라 보증보험 비율은 주택가격을 기준으로 전세보증금과 근저당과 같은 담보물권의 합을 말합니다. 즉, 보상할때의 보상비율이 아니라 가입시점에서의 전세가율을 의미한다고 보시면 됩니다. 보통은 가입시에 보증보험이 판단하는 주택가격(KB시세등)에서 전세보증금과 선순위근저당의 합이 80%을 초과하지 않아야 가입신청이 가능한데 질문에서 70%을 줄인다는 것은 가입요건은 그대로 이나, 주택안정성을 고려하여 전세가율 70%을 기준으로 이를 초과하는 경우 더 높은 보증료를 부과한다는 의미이고, 전세가율이 낮을수록 보증료를 낮추어주겠다는 올해 변경된 내용을 의미하는듯 보입니다, 그리고 보증금 미반환사고시에 지급은 한도액까지 보상이 가능한 것이고, 보통은 가입시에 보증금 전액을 기준으로 가입하기 떄문에 가입이 된다면 전액보상이 가능하고 보증금이 보증보험 지급한도액을 초과하는 경우에는 한도액까지만 보상이 가능한 일부보증보험에 가입이되게 되는 구조입니다.