안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 새입자한테 받은 가계약금을 받고이사 준비하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨 말인가요? 질문자님이 현재 거주 임차인이고 다음 임차인 계약을 체결되어 지급된 계약금을 임대인이 본인에게 계액만기전 이사를 위해 선지급해주어야 하는 질문인가요? 만약 그런 내용이라면 임대인이 계약만기전에 보증금의 10%정도를 현 임차인 다음 계약을 위해 우선 반환하는 부분은 의무사항이 아닙니다. 즉 임대인은 만기시에 보증금만 돌려주면 됩니다. 통상적으로 임대차에서 만기전에 현 임차인에게 다음 계약을 위해 현 보증금의 일부를 먼저 반환주는 경우가 많은데 이는 원할한 퇴거를 위한 서로간의 협조사항입니다. 즉, 만기 퇴거가 결정되셨다면 해당 부분과 관계없이 다른 주택을 빠르게 알아보셔야 하고, 자금이 없는 경우 임대인에게 현 보증금의 일부를 우선 반환해 달라도 요청은 하실수는 있지만 무조건 줘야 한다는 아닙니다.
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Q. 제가 동생이랑 자취방을 구하려고 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 방식으로 알아보고 구하시든 중요한건 중개사를 통해 계약을 진행하셔야 합니다. 중개수수료가 부담되더라도 임대차시 중개사를 거쳐야먄 보증보험 가입이 가능하고 계약상 안전성에도 유리하기 떄문입니다. 즉 경험이 없다면 처음부터 중개사를 통해 매물을 둘러보시고 중개하에 계약을 진행하시는게 가장 안전합니다. 방을 구하실떄 유의사항에는 매물 임장시 해당 매물의 시설상태와 보안상태등을 체크하시고, 옵션등의 종류와 상태등도 체크를 하시는게 좋습니다.
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Q. 전세 임대인 입장에서 계약절차와 이후 할 일 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축아파트이 경우 전세세입자와 임대차를 체결할 경우 등기부가 없기 떄문에 분양계약서와 신분증등을 준비하셔야 합니다, 참고로 계약자의 소유자여부확인을 위한 부분이고 임대차계약자체로 등기는 진행되지 않고 등기부도 생성되지 않았을 것으로 예상되기에 법무사등을 대리를 할 이유는 없습니다. 계약을 체결하고 이후에 잔금시에는 보증금을 받아 중도금대출상환과 잔금납입을 마무리하시고 집 키등을 임차인에게 인도하시면 됩니다. 물론 해당과정에서 잔금납입영수증등을 임차인이 요구할 경우 보여주시기만 하시면 됩니다. 세부적인 진행과정은 중개사가 알아서 할것으로 보이기에 궁금하신 사항은 해당 중개사에게 도움을 요청하시면 될듯 보입니다.
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Q. 자녀집을 부모님 명의로 변경 할 경우 세금과 비용 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택의 명의를 넘기는 방법은 증여와 매매방식이 있습니다. 증여를 할 경우 증여가액에 대해서는 직계존비속간 비과세 5000만원을 제외한 나머지 금액에 대해서 증여세가 과세되고, 매매로 하실 경우 매도자인 질문자님의 양도차익이 있을 경우 양도소득세가 부과될수 있습니다. 즉 어떠한 방법으로 진행할지는 각 세금의 정도를 비교하여 가장 유리한 방식으로 진행하시는게 필요하고, 어머니가 2주택이라면 매매시 담보대출이 어려울수 있고, 조정지역이라면 취득중과세가 부과될수 있고 비조정지역이라면 기본세율이 적용될수 있습니다.
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Q. 오피스텔은 전부 에어비앤비로 활용가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.에어비앤비를 운영하기 위해서는 기본적으로 숙박업으로 등록을 하셔야 하고 숙박업의 경우 주택에 대해서는 허용되지 않습니다. 물론 외국인민박업으로써 등록은 가능하나, 이런 경우 일부요건이 충족되어야 합니다 질문에서 말하는 오피스텔의 경우 원칙상 주택은 아니지만, 운영이 불가한 유형으로 구분되어 있기때문에 이에대한 요건을 충족하신뒤에 외국인 도시민박업으로 등록하여 운영을 하셔야 할듯 보입니다. 물론 이렇게 등록이 되면 내국인에게는 숙박제공이 불가합니다.
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Q. 분양아파트2차계약금 내지 않으면?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양계약에서 2차 계약금을 임의대로 지급하지 않으시면 계약위반에 따라 해지를 당하실수 있고 이런 경우 분양계약서상 위약사항에 따라 손해를 감수하셔야 합니다. 보통 계악금 지급시기에서는 분양가의 10%을 손실보개 되는데, 이는 이미 지급한 1차계약금을 포함한 2차계약금을 포함하게 됩니다. 그러므로 임의대로 지급하지 않는다고해서 계약이 해지되는것도 아니고 1차계약금 손실로만 끝날지도 알수 없습니다. 보통은 1차 계약금 손실은 거의 확실하고 2차계약금까지 포함할지는 해당 분양사와 상담을 하시거나 분양계약서를 다시 확인하셔야 할 부분입니다.
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Q. 보증금이랑 예치금은 같은 의미로 쓰이나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.예치금이나 보증금은 비슷해보이나 다른 의미이고 질문의 상황에서는 무보증금월세 계약으로 이해가 됩니다. 즉 보증금이 없는 월세계약으로 보이고 해당 예치금은 보증금과는 조금 다르게 계약조건을 이행하지 않을 경우를 대비해서 임대인이 요구한 것으로 이해가 됩니다. 물론 해당 금액도 만기시에는 반환이 가능한부분이나 특약이나 별도 조건에 따라 일부차감이 있을수 있는 만큼 사전에 예치금의 용도와 반환조건 및 시기에 대해서 명확하게 확인을 하시고 계약을 진행하시기 바랍니다.
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Q. 집주인이 계약금 덜 들어온 것을 리마인드를 하지 않고 제가 잊어버렸는데 계약위반이 되어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차계약에서 계약위반이 되더라도 보증금을 임의대로 반환을 못받지는 않습니다. 보증금은 어떠한 상황에도 돌려받으셔야 할 부분이고 , 계약상 의무이행위반에 따른 손해배상등은 법적 절차나 협의를 통해 정하는 부분이지 이를 이유로 임대인이 보증금 반환을 거부하는게 합법화되지는 않습니다. 그리고 질문에서 잘 이해가 안되는데, 본인이 지급하지 않는 금액이 20만원인지, 보증금 잔금 180만원인지, 월세 12만원인지를 알수 없습니다, 보증금에 해당되는 계약금과 잔금이라면 보증금 반환시에 지급한 금액만 받으시면 되고, 월세라면 선납일수 있는데 지금이라도 입금을 하시면 됩니다, 결국 아무런 말이 없다고 해도 우선적으로 임대인에게 해당사실을 전달하고 서로 협의하여 지금이라도 지급을 하시면 크게 문제될 부분은 아닙니다. 물론 계약상 지급할 금액을 지급하지 않았기 때문에 임대인이 이를 근거로 계약해지등을 요구할 경우 문제가 될 여지는 있습니다, 이러한 경우 계약이 해지될수는 있어도 지급한 보증금은 반환이 가능하고, 그외 의무불이행에 따른 손해배상등에 대한 책임만 남을 뿐입니다.
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Q. 정부에서 미분양 아파트 매입한다고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 정부가 미분양 아파트를 매입한다고 해서 부동산 시장에서 주택가격이 상승되거나 하지 않습니다. 이유는 분양가대로 매수를 하는 것이기에 수요에 따른 가격상승이 나타나기 어렵고, 매입량 역시 제한적이기 떄문입니다. 그리고 이러한 미분양주택을 매입하는 것은 현 부동산시장침체에 따라 악성미분양문제를 해결함과 동시해 해당 주택을 임대주택으로 활용하여 시장에 공급하기 위한 목적입니다. 이러한 미분양 아파트 매입은 사실상 미분양에 따라 손실이 발생하는 건설사들에게는 이득이 될수 있는 부분이지만, 시장내에서는 이미 인기가 없어 분양에 실패한 주택에 대해서 국가가 세금을 투입해 건설사의 수익을 높여준다는 비판이 있는 이슈이기도 합니다.
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Q. 주택청약에서 서류심사대상자발표는
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 서류심사대상자에서 당첨자를 선별하기 때문에 해당 대상자로 선정될경우 당첨확률이 높아질수는 있습니다. 다만 100%당첨은 아닙니다. 보통 예비순서를 고려하여 당첨자 수보다 많이 선정 통보를 하기 떄문에 서류심사대상자에 해당되었다가도 당첨되지 않는 경우도 적지 않습니다.