안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 15억 아파트vs 10억 아파트 & 2억 고급차 & 3억 오피스텔(월세용)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.비교대상 자체가 연관성이 있는지는 모르겠습니다. 일단 최선의 선택지는 당연히 15억 아파트가 될것으로 보이고, 자동차의 경우는 시간이 지남에 따라 감가가 발생되고 비용이 발생하기에 선택하기 어려운 부분으로 보입니다. 정상적인 시장상황으로 보면 10년뒤 주택가격이 50%상승하였다고 본다면 1.2.3번 가치의 차이는 꽤 크게 벌어질것으로 예상되며, 15억아파트의 경우 22.5억정도 , 10억아파는 15억, 자동차는 0원(감가) 총 15억이 되고 3억오피스텔은 월세금액과 가치상승을 다 더해도 4.5억+임대수익 1~2억 범위내가 아닐까 생각됩니다, 수익률만 보면 7.5억 -> 5억 -> 4.5억이내이기 때문에 1번을 선택하는게 최선 아닐까요
부동산
Q. 요즘 부동산 경기는 어떻게 되가고 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 부동산 시장에서는 지역과 주택유형에 따라 양극화가 심화되고 있는 만큼 수요가 몰리는 지역과 매물에는 더욱더 수요가 집중되고 그외 지역은 수요가 크게 감소하는 현상이 나타나고 있습니다. 이러한 현상이 나타나는 이유는 추세적인 인구감소와 수도권 외 지방의 소멸화가 원인으로 볼수 있고 거기에 부동산 시장 침체가 이어지면서 이러한 양극화는 더욱 심화되었다고 볼수 있습니다. 예전처럼 다주택을 보유함으로써 발생하는 시세차익 및 임대수익의 확보가 지금은 어려워진 상황이고, 오히려 똘똘한 한채를 보유함으로써 발생하는 시세차익이 더 효과적이라는 판단이 지배적인것도 이유가 될수 있습니다 .
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Q. 가계에서 물건을 살 때 현금을 싸면 싸게 파는 이유가 무엇인가요?
우선 현금으로 물건을 사게 되면 매출근거가 남지 않기 때문에 보통은 부가세등을 할인해 주게 됩니다. 보통 물건 가격에는 부가세 10%가 대부분포함되어 있는데, 카드나 현금영수증 또는 세금계산서 발행을 할 경우 정부도 해당 매출을 확인할수 있고 그에 따라 판매 가격의 10%는 부가세로써 국가에 납부를 하여야 합니다, 만약 현금을 지급하고 위와 같은 매출전표를 남기지 않으며 정부가 매출을 알수가 없고, 상인은 이러한 부가세 10%의 세금을 내지 않아도 되기에 소비자에게 할인을 해주는 개념으로 보시면 됩니다. 다만 이러한 부분은 세법상 매출고의누락에 해당되므로 원칙적으로는 탈세에 해당되는 부분이기에 최근에는 결제방식에 따라 위와 같이 할인을 해주는 경우는 거의 없습니다.
부동산
Q. LH가 미분양아파트를 왜사는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH는 정부의 운영하는 국가 기업으로 국가의 정책을 실질적으로 진행하는 공기업입니다. 즉 질문처럼 주택건설도 하지만 그외 부동산 관련한 많은 업무를 진행하게 됩니다. 최근 LH가 미분양 아파트를 구매하는 것은 정부의 임대주택공급관련한 정책으로써 미분양 아파트를 매입해서 임대주택으로 활용하기 위해서입니다. 즉, 정부의 정책을 실질적으로 시장에서 진행하는 중으로 보시면 되고, 해당 자금등도 원칙적으로 LH 자체 보유자금으로 진행을 하지만, 해당 자금역시도 결국 국가재정 즉, 우리의 세금으로 운영된다고 보시면 됩니다.
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Q. 월세 4개월만 계약 가능한건가요?궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단기계약도 가능하지만, 일단 이 기간을 수용해줄 임대인을 찾으셔야 합니다. 일반적으로 단기계약의 경우 임대인들이 선호하지 않기에 매물자체가 많지 않고, 협의를 진행하도 거부하는 경우가 많습니다. 우선적으로 단기임대계약을 원하시면 주변부동산에 이러한 요구사항을 전달하시고 이에 맞는 매물을 찾아주길 먼저 의뢰하셔야 하고, 계약이 진행될 경우 당사자간들간 합의에 따라 진행에 차이가 있는데, 정상적인 임대차 계약을 통해 기간을 위처럼 설정하고 계약서를 작성할수도 있고, 이와 다르게 보증금을 소액받고 4개월치 월세를 한번에 지급하고 거주하는 연세방식으로 진행할수도 있습니다. 즉, 당사자간 합의에 따라 계약방식등은 달라질수 있습니다.
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Q. 임대 사업자라는게 무엇인가요 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대사업자로 등록을 하시게 되면 주로 세제혜택이 있으며, 취득세와 재산세에서 감면혜택이 있고, 종합부동산세에서도 과세표준 합산 대상에서 배제혜택등이 있습니다. 그외 양도소득세 있어서 일정조건에 해당될 경우 거주주택에 대해서는 1회에 한해 비과세를 적용해주기도 합니다. 자세한 사항은 주택의 가격과 평형 , 주택유형에 따라 다르므로 임대사업자등록을 하시려면 이에 대한 자세한 확인을 먼저 하시고 어떤게 유리할지 판단해보셔야 합니다. 참고로 이러한 혜택도 있지만 의무기간의 이행, 재계약등에서 임차료 제한등의 의무사항이 있기에 이러한 부분도 잘 보고 결정하셔야 합니다.
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Q. 세입자가 따로 있는 집을 팔아야 하는데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자시에 임차인이 주택을 보여주기를 거부하면 사실상 볼수 있는 방법은 없습니다. 다만 아파트의 경우는 동일매물이 있을수 있기에 이를 대체해서 보는 경우가 있고, 빌라나 주택처럼 비교대상이 없는 경우에는 사실상 답이 없습니다. 다만 갭투자의 경우 목적자체가 향후 가치상승을 노리고, 기존세입자를 인수받아 전세가와 시세간의 차익만을 지급하고 소유권을 가져오는 것이기에 실거주를 하지 않는 특성상 내부구조를 보지 않고 계약을 진행하는 경우도 흔합니다. 매수자가 반드시 매물내부를 봐야 한다고 한다면 이는 매도자가 임차인을 설득해서 보여주는 방법밖에는 없습니다.
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Q. 직장인의 월세 소득과 임대 사업자 문의 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자나 다수의 오피스텔을 보유한 소유자가 아니라면 별도 의무가 있는 임대사업자 등록이 유리할것으로 보이지 않습니다. 물론 개별상황에 따라 달라질 부분이겠지만 1주택자나 오피스텔 하나만을 보유한 사람에게 세금적 부담이 커질 가능성은 높지 않기 떄문입니다 . 임대사업자를 하는 가장큰 이유는 절세와 종전주택에 대한 의무면제혜택등인데 , 위의 경우는 그렇게 필요한 부분은 아니기 때문입니다.
부동산
Q. 요즘 부동산매매가 거의 되지않는다고
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 시장내 호재보다는 악재가 더 많은 상황이고, 전체적인 경기상황도 좋지 않기 떄문에 당장은 상승이나 가격회복을 기대하기에는 무리가 있습니다, 일단 작년말 터진 계엄으로 인해 정치적 불확실성도 높은 상태이고, 대출규제나 그밖에 부동산 관련정책에 대해서 결정할수 있는 주체가 공석이나 다름이 없기에 더욱 어려운 상황으로 보입니다. 일단 탄핵이 마무리되고 혹 조기대선이 치루어지고 정국이 안정화되면 금리인하의 방향성과 정책방향에 따라서 조금은 회복가능성이 있지 않을까 싶습니다. 그에 따라 올해 상반기에는 현 상황이 이어질 가능성이 높고, 하반기에는 조금은 변동이 생기지 않을까 예측해봅니다.
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Q. 서울아파트의 연평균 수익률은 몇퍼센트인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 자료는 모르겠고, 1986년부터 2024년까지 연평균 수익률은 6.73%입니다. 대부분 높은 수익률일거라 판단하겠지만 사실상 처음과 끝 기준이 아닌 연평균으로는 높지 않습니다. 다만 매해 평균적으로 상승하였기에 결국은 복리효과로 인해 10년정도가 지나면 대략 처음가격의 2배정도라고 보시면 되고, 20년을 기점으로 한다면 대략 4배가 올랐다고 볼수 있습니다. 물론 임대수익을 제외한 단순히 가격상승을 기준으로 합니다.