안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 중앙집중식 아파트 관리비 어떻게 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트마다 조금씩 다릅니다. 보통 중앙집중식 아파트이 경우 난방비는 전체아파트의 난방사용량에 따라 결정되는데, 이를 각 평수에 따라 차등하여 부과하게 됩니다. 다만 중앙집중식이라도 각 세대에 개별난방조절기와 외부계량기등이 설치된 경우라면 이때는 각 가정 사용량에 따라 다르게 부과됩니다. 청구방법에 있어서는 개발난벙처럼 별도 가스회사에서 직접청구하는 방식이 아닌 관리비에 난방+온수가 포함되어 청구가 됩니다.
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Q. 서울 역세권 기준 전세 보증금 2천만원에 월세 180만원이면 전세러 계산하면 얼마나 되는지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세전환율 5%을 적용하여 계산하면 대략 4.52억정도라고 볼수 있습니다. 즉, 시세가 5억이라면 전세가율이 대략 80%가 넘는 수준으로 볼수 있습니다. 이는 월세자체가 조금은 비싸다고 볼수 있는데, 최근 월세 상승률이 높기 떄문으로 보입니다. 쉽게 계산해서 보통 1억당 40만원정도 보시면 계산하기 쉬울듯 보입니다.
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Q. 오피스텔 월세계약 많이위험한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위와 같은 질문으로 보입니다. 간단하게 권리상은 리스크가 있는 계약건에 해당되나, 소액임차인 최우선 변제가 있기에 어느정도 보증금 손해는 보지 않을수 있습니다. 다만 임대인이 법인인 경우 최우선 변제에 임금채권 3개월치와 최종 33년치 퇴직금이 포함될수 있기 때문에 혹시라도 최악의 경우가 발생하면 배당이 어려울수도 있을 가능성은 있습니다. 물론 가능성이지 확정사항은 아니기 때문에 이러한 점은 고려를 하셔야 합니다.
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Q. 대전 청년월세 한시 특별지원 어떡해 받는건지 받는 방법이 궁금합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당 혜택을 신청하기 위해서는 자격 요건에 해당이 되어야 합니다 , 지원대상 및 조건은 만 19~34세 이하 별도 거주 무주택청년(25년도 신청가능연령 : 1990년~2006년생) , 청약통장가입자, 독립가구 소득이 기준중위소득 60%이하 자산 1.22억이하, 원가구 소득이 기준중위소득 100%이하이면서 저산 4.7억이하여야 지원이 가능합니다. 해당 자격에 해당하는 경우 복지로홈페이지나 관할주민센터 방문하여 신청하실수 있습니다. 다만 신규지원 희망자는 25년 2월25일까지는 접수하셔야 합니다.
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Q. 실거주 아파트 매수시 비싼 로얄동을 선택하려니 비용때문에 고민이에요ㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로는 다른층에 비해 로얄층프리미엄이 있기에 매매가격은 높아질수 있지만, 파는 당시의 부동산 상황이나 본인의 급매여부등 다른 환경변화에 따라 꼭 그렇지 않을수도 있습니다. 이부분 역시도 얼마나 오를지를 알수 없기에 답변드리기 어렵습니다. 다만 전체적인 동일 건물내 층수가 다른 경우라면 상승폭에서는 다른 층과 크게 다르지 않기 때문에 매수할때의 층별 가격차를 크게 벗어나지는 않을것으로 보입니다. 즉, 주택가격자체는 오를수 있지만 다른 층과의 가격차이는 매수떄와 크게 다르지 않을 가능성이 높습니다.
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Q. 부산 오피스텔계약 월세500만원이면 무조건 최우선변제금에 해당하죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 500이라면 2016년 근저당설정당시 기준으로도 소액임차인에 포함되고 최우선변제에도 해당이 됩니다. 그렇기에 경매가 진행된다면 최우선 변제가 가능한 보증금이라고 볼수 있습니다.
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Q. 전세계약 한 달 연장하려고 하는데 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 협의를 통해서 한달간은 연장이 가능하고 계약서도 다시 작성하실수 있지만, 전세대출 연장의 경우는 우선적으로 해당 은행에 단기연장이 가능한지여부를 판단하셔야 하고, 만약 불가하다면 정상적인 기간으로의 연장계약서를 작성한뒤에 만기 후 중도상환을 진행하셔야 합니다, 이럴 경우 중도상환수수료등이 발생할수 있습니다. 일단 은행을 통해 해당부분을 확인하신뒤에 대처방법을 고려하셔야 할것으로 보입니다.
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Q. 더메종건대 오피스텔 공과금 얼마나 나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네이버부동산에 올라온 매물을 기준으로 답변드리면 전용 17제곱미터의 경우 일반관리비는 9만원, 18제곱의 경우 12만원으로 나와 았습니다. 다만 해당 관리비에는 전기, 가스등의 요금이 포함되지 않았기 떄문에 실제 납부할 총 관리비는 15~20만원수준으로 예상됩니다.
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Q. 일시적인 2주택이 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 해당방법으로 하면 일시적 2주택에는 해당될것으로 판단됩니다. 다만 일시적 2주택 양도비과세를 위해서는 신규주택을 취득하고 3년내 종전주택을 매도하여야 하고 신규쥬택에 1년내 전입을 하셔야 합니다, 문제는 위와 같이 양도소득세에서는 2주택자가 1주택을 과세로 매도하도 다시 1주택이 되는 경우에 종전주택 보유기간 기산점을 최초 취득시점이 아난 최종주택 매도시점부터로 보게 됩니다. 쉽게 질문의 경우에는 최근에 구입한 집을 매도한 시점부터 2년이 지나야 종전주택의 양도비과세 요건을 충족하게 되는 것이기에 2번째 주택을 매도를 하고 바로 3번째 다른 주택을 매수하고 종전주택을 2번째 주택 매도일로부터 2년내 처분하게 되면 양도비과세 적용이 어려울수 있습니다.
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Q. 요즘은 전세보다 월세를 더 많이 선호하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전에 한참 전세사기가 이슈화 되면서 다들 전세보다는 월세 계약을 선호하는 현상이 나타났고 그에 따라 월세 계약 역시 큰폭으로 증가하였습니다. 다만 월세의 경우 매월 지급되는 주거비용이 크고 , 전세에 비해 부담스럽기 떄문에 안전하다면 월세보다는 전세가 임차인입장에서는 더 유리할수는 있습니다. 특히나 최근처럼 월세 가격이 오르는 시점에서는 더욱더 전세를 선호하나 현재 전세매물자체가 많지 않은게 현실이고 대출규제까지 발생하면서 전세금대출도 쉽지 않은 상황입니다. 임대인 입장에서는 갭투자가 아니라면 월세수익이 더 효과적인 상황이기에 전세에서 월세로 전환하여 매물을 등록하는 경우도 적지 않습니다,