안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 아파트 매매거래시 부동산 말고 법무사를 통해할수 있나여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가능하세요. 중개의뢰를 하였더라도 계약상대방을 직접 구하신다면 직거래를 하더라도 문제는 되지 않습니다. 다만 계약이 될 경우에는 중개사무소에 매물을 내려달라도 요청하시면 됩니다. 법무사를 통해서도 계약서작성 및 등기이전에 대한 도움은 받으실수 있습니다. 다만 중개사처럼 중개에 대해서 도움을 받거나하지는 않고 단순히 계약서 작성과 등기이전과 관련된 부분에서만 가능합니다.
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Q. 전세금을 올려달라더니 ..집을 비워달라는데요.. 묵시적연장에 해당하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신은 성립되기 어렵겠지만, 전세금에 대한 협의가 만기전까지 이루어지지 않은 만큼 전계약과 동일조건으로 연장되었다고 판단이 됩니다. 그에 따라 보증금 인상을 강제할수 없고, 이를 거부한다고해서 퇴거를 요구할수 없습니다. 아마 법적으로도 내가 버틴다고 해서 임대인이 어찌할 방법은 없어보이기에 일단 좋게 협의를 진행하시되, 위 상황을 고지하고 퇴거는 거부하시면 될듯 보입니다. 만약 퇴거를 원한다면 중도해지로써 이사비용 및 중개보수등을 요구하시어 협의를 진행하시면 될듯 합니다.
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Q. 네이버 카페에서 세입자를 만나면 복비를 어떻게 아낄 수 있나요 ??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래를 하시면 중개수수료는 부담은 없습니다 ,말그대로 양쪽 모두 중개사를 거치지 않고 계약을 진행하시면 되고 ,필요에 따라 계약서작성에 대해서만 부동산을 통해 대필료를 지급하고 작성하시면 됩니다. 그리고 해당 계약상대방은 그동안 매물관련해 노력해준 부동산이 의뢰인을 찾아준것이 아니기에 별도 중개보수나 기타 관련한 비용을 지급할 이유는 없다고 볼수 있습니다.
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Q. 일시적 1가구2주택이 되는지 여쭤봅니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 일시적 2주택 양도소득세 비과세에서 전입신고여부는 중요하지 않지만, 새로운 주택을 구매할 경우 실거주를 목적으로 취득하여하기에 새로운 주택에 전입신고를 하시면 될듯 보이고, 질문의 요건이라면 신규주택3년내 종전주택을 매도하지 못하였기에 일시적 2주택적용은 어렵기에 20년도 구입한 주택을 매도한뒤 다시 새로운 주택을 구매하고 3년내 매도를 하시면 종전주택에 대한 비과세는 가능할것으로 판단이 됩니다. 다만 확인이 필요한 부분은 종전주택의 보유기간 기산시점이 마지막주택을 매도하고 2년뒤 해당되는지, 종전주택 취득시기로부터 2년보유가 인정되는지 확인을 한번 해보셔야 할듯 보입니다, 제가 알기로는 개정을 통해 분양권이 아닌 이상 후자로 인정이 되기에 문제가 없는 것으로 알고 있으나, 최근에는 전자의 조건으로 인정된다는 내용을 본듯 합니다.
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Q. 전세계약 묵시적갱신 괜찮을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신이 성립되기 위해서는 만기 6~2개월전까지 당사자 서로간 아무런 의사통보가 없을 때 성립됩니다. 재계역을 원하시면 임차인입장에서는 해당기간까지는 먼저 의사통보를 하지 않는게 유리할수 있는데, 아직 1개월정도 남아 있기 때문에 임대인이 먼저 연락이 올수도 있으므로 이때는 서로간 협의를 하시면 됩니다. 만약 묵시적갱신이 성립되었다면 해당시점에 대출연장등을 진행하시면 되고, 필요시에 계약서 작성요청등을 임대인에게 요구하시면 됩니다. 그리고 보증보험은 전세계약 전체기간의 1/2경과전까지는 가입이 가능하므로 계약서 작성후에 진행하시면 됩니다.
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Q. 대출 낀 집 전세로 들어가려고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 계약시점에는 선순위 근저당이 있지만, 잔금시에 보증금을 받아 이를 상환하고 등기부상 근저당을 말소, 현 임차인이 선순위 임차권이 될수 있도록 한다는 의미입니다, 즉, 일반적인 근저당이 있는 전세임대차에서는 특약에 기재하는 방식으로 해당 조건이 있어야 그나마 권리관계상 안전하다고 볼수 있기에 오히려 당연히 있어야 하는 내용에 해당됩니다.
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Q. 오피스텔 월세계약 가계약취소 가능한가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매을 원하는 것과 매매을 한 것은 다릅니다. 즉 매매를 위해서 매물등록을 하였다는 것만으로 이를 고지하여야 할 의무가 있다고 보기 어렵고, 이미 체결한 가계약에 대해서 해지사유로 보기도 어렵습니다. 그리고 이전질문과 동일해보이긴 하는데, 잔금이후에 전입신고를 갖추 이후에 매매가 이루어진다면 임차권은 그대로 승계되기에 크게 걱정할 부분은 없습니다. 다만 새로운 임대인의 자금재정능력에 따라 위험도가 높아질수는 있기에 유의가 필요하긴 합니다.
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Q. 부동산 가계약한 오피스텔 월세사기일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기는 아니고 공동중개로 보입니다 ,즉 본인을 중개한 중개사는 A부동산, 임대인인 건설사를 중개하는 건 B부동산으로 보시면 됩니다. 이러한 공동중개는 일반 거래시 매우 흔하며 계약서 작성시에는 장소가 어디든 계약당사자 및 A,B부동산 중개인 모두가 참여하여 진행하게 됩니다. 더 쉽게 해당 매물을 중개하기 위해 올린 사람은 B중개사이고, 이 매물을 원하는 거래당사자를 찾아서 데리고 온 중개인이 A중개사라고 보시면 됩니다. 그리고 계약후에 임대인 변경은 위 계약방식과는 관계가 없으며 어떠한 주택이든 발생할수 있는 사항이고, 대항력을 갖추고 있다면 임대인 변경되어도 권리는 그대로 인수되기 때문에 크게 걱정안하셔도 됩니다.
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Q. 확정일자 부여현황 문의드립니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 상관없습니다. 본인 계약에 따른 확정일자부여만 기재되어 있으면 됩니다. 보통 확정일자 부여현황에서는 이전 임차인이 퇴거하고 이사를 한다고 해서 자동삭제되는 것은 아니기 때문에 이전 부여현황 발급시 남아 있는 것이기에 크게 신경을 쓰지 않으셔도 됩니다.
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Q. 임차인 월세 늦게 내는 경우 독촉은 어떻게
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 임차인 질문처럼 2기에 해당되지 않는 선에서 월세납입을 늦추는 경우 법적으로 즉각 제지할 방법은 없습니다. 말그대로 전화나 방문을 통해 지속적으로 독촉을 하는 방법이 최선입니다 .다만 2기 연체시 계약해지 및 퇴거를 위한 법적 조치가 가능한 만큼 일단은 2기 연제시까지 기다리신 뒤부터 법적으로 진행하시는게 유리할수도 있습니다 ,이때는 이미 보증금이 어느정도 남아있기 때문에 임대인 입장에서 시간이 걸리더라도 손해가 크지 않을수 있기 때문입니다.