안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 전세계약 묵시적갱신 괜찮을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신이 성립되기 위해서는 만기 6~2개월전까지 당사자 서로간 아무런 의사통보가 없을 때 성립됩니다. 재계역을 원하시면 임차인입장에서는 해당기간까지는 먼저 의사통보를 하지 않는게 유리할수 있는데, 아직 1개월정도 남아 있기 때문에 임대인이 먼저 연락이 올수도 있으므로 이때는 서로간 협의를 하시면 됩니다. 만약 묵시적갱신이 성립되었다면 해당시점에 대출연장등을 진행하시면 되고, 필요시에 계약서 작성요청등을 임대인에게 요구하시면 됩니다. 그리고 보증보험은 전세계약 전체기간의 1/2경과전까지는 가입이 가능하므로 계약서 작성후에 진행하시면 됩니다.
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Q. 대출 낀 집 전세로 들어가려고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말그대로 계약시점에는 선순위 근저당이 있지만, 잔금시에 보증금을 받아 이를 상환하고 등기부상 근저당을 말소, 현 임차인이 선순위 임차권이 될수 있도록 한다는 의미입니다, 즉, 일반적인 근저당이 있는 전세임대차에서는 특약에 기재하는 방식으로 해당 조건이 있어야 그나마 권리관계상 안전하다고 볼수 있기에 오히려 당연히 있어야 하는 내용에 해당됩니다.
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Q. 오피스텔 월세계약 가계약취소 가능한가요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매을 원하는 것과 매매을 한 것은 다릅니다. 즉 매매를 위해서 매물등록을 하였다는 것만으로 이를 고지하여야 할 의무가 있다고 보기 어렵고, 이미 체결한 가계약에 대해서 해지사유로 보기도 어렵습니다. 그리고 이전질문과 동일해보이긴 하는데, 잔금이후에 전입신고를 갖추 이후에 매매가 이루어진다면 임차권은 그대로 승계되기에 크게 걱정할 부분은 없습니다. 다만 새로운 임대인의 자금재정능력에 따라 위험도가 높아질수는 있기에 유의가 필요하긴 합니다.
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Q. 부동산 가계약한 오피스텔 월세사기일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사기는 아니고 공동중개로 보입니다 ,즉 본인을 중개한 중개사는 A부동산, 임대인인 건설사를 중개하는 건 B부동산으로 보시면 됩니다. 이러한 공동중개는 일반 거래시 매우 흔하며 계약서 작성시에는 장소가 어디든 계약당사자 및 A,B부동산 중개인 모두가 참여하여 진행하게 됩니다. 더 쉽게 해당 매물을 중개하기 위해 올린 사람은 B중개사이고, 이 매물을 원하는 거래당사자를 찾아서 데리고 온 중개인이 A중개사라고 보시면 됩니다. 그리고 계약후에 임대인 변경은 위 계약방식과는 관계가 없으며 어떠한 주택이든 발생할수 있는 사항이고, 대항력을 갖추고 있다면 임대인 변경되어도 권리는 그대로 인수되기 때문에 크게 걱정안하셔도 됩니다.
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Q. 확정일자 부여현황 문의드립니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.크게 상관없습니다. 본인 계약에 따른 확정일자부여만 기재되어 있으면 됩니다. 보통 확정일자 부여현황에서는 이전 임차인이 퇴거하고 이사를 한다고 해서 자동삭제되는 것은 아니기 때문에 이전 부여현황 발급시 남아 있는 것이기에 크게 신경을 쓰지 않으셔도 됩니다.
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Q. 임차인 월세 늦게 내는 경우 독촉은 어떻게
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 임차인 질문처럼 2기에 해당되지 않는 선에서 월세납입을 늦추는 경우 법적으로 즉각 제지할 방법은 없습니다. 말그대로 전화나 방문을 통해 지속적으로 독촉을 하는 방법이 최선입니다 .다만 2기 연체시 계약해지 및 퇴거를 위한 법적 조치가 가능한 만큼 일단은 2기 연제시까지 기다리신 뒤부터 법적으로 진행하시는게 유리할수도 있습니다 ,이때는 이미 보증금이 어느정도 남아있기 때문에 임대인 입장에서 시간이 걸리더라도 손해가 크지 않을수 있기 때문입니다.
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Q. 대출 있는 집을 전세로 구할 시 문제가 생길 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당 조건에서 대출까지 있는 경우 버팀목대출자체가 불가할 수 있습니다. 물론 계약시에 기존근저당 말소조건등으로 계약을 하시면 가능성이 있겠지만, 해당 특약없이 진행을 하신다면 어떠한 대출이든 불가할 것으로 보입니다. 그리고 대출없이 입주를 하더라도 선순위 근저당이 말소되지 않으면 본인은 후순위 임차인 자격이 되고, 그에 따라 경매등이 진행될 경우 선순위 근저당으로 인해 배당으로 우선하여 배당을 받을수없습니다. 그리고 배당을 통해서 보증금 전액을 다 돌려받지 못하더라도 낙찰이후 임차권은 소멸되기에 주택에서도 퇴거를 하셔야 할수 있습니다.
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Q. 월세 계약 만료 시 언제까지 이사간다 통보 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약을 하지 않고 만기퇴거를 원하시는 경우 만기 6~2개월전까지 해당의사를 임대인에게 통보하셔야 합니다. 만약 해당기간을 넘길 경우 계약은 자동 연장이 될수 있습니다. 그에따라4월30일 기준 2개월전인 2월28일전까지는 재계약거절 및 만기해지통보를 임대인에게 하시면 4월 30일 만기일에 퇴거가 가능합니다.
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Q. 50대후반에 주택연금신청시 득과 실을 정확히 알고싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택연금의 이점은 아무래도 소득이 없는 노년기에 해당주택을 담보로해서 매월 꾸준한 금액을 수령가능하다는 점이고, 국가가 보증하고 있기 때문에 연금 지급이 중단되는 일은 거의 없어 안전하다는 부분입니다 , 그에 반해 단점이라면 초기가입시 주택가격의 1.5%을 보증금을 지급하여야 하는 부담이 있을수 있고, 주택연금을 설정한 이후에 나타날수 있는 주택가치 상승에 대한 반영이 되지 않는다는 점입니다.
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Q. 전세등기 설정 후 사업을 위한 주소 이전 가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험과 전세권등기는 전혀다른 개념으로 보셔야 하고, 단순히 보증금의 온전한 회복을 고려하면 전세보증보험이 더 안전한 장치라고는 할수 있습니다. 전세권 설정은 전세권등기를 말하며 이를 하게 되면 전입신고없이도 대항력과 우선변제권이 부여되지만 해당 부분이 100% 전세보증금을 담보하지는 않기 때문입니다. 일단 전세권 등기를 하시려면 임대인의 동의와 서류협조가 필요한데 임대인이 이를 거절할 경우 사실상 등기자체가 불가하므로 일단 이에 대한 협의를 먼저 해보셔야합니다 그리고 개인적 판단으로는 전입신고와 사업장주소지는 다르며, 사업장내 주소지에 전입신고가 반드시 필요하지는 않은것으로 알기에 정확히 확인을 해보신뒤에 진행을 하는게 맞을듯 보입니다.