안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 왜 사거리 모퉁이 건물이 비싼걸까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 사거리 모퉁이의 경우 시각적으로도 눈에 잘 띄는 입지라는 점과 유동인구가 많은 점등이 있기 때문에 상가의 경우 해당 입지는 높은 가격에 거래가 될수 있습니다. 당연히 임대차를 통한 임대수익이 그렇지 않은 입지보다는 높기 때문에 자연스레 건물가치도 높아질수 밖에 없습니다. 그에 따라 동일지역내 부동산 상승기에는 더 많이 오르고 반대로 하락시기에서는 다른 곳보다 가격방어가 잘되어 시기상 더 늦게 하락하게 됩니다.
부동산
Q. 2010년 ~ 2014년까지 지방 부동산 가격이 상승했던 원인이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.2010년 ~2013년까지는 전국 집값이 하락하는 추세였습니다. 2011년도에 약간 회복세가 있었으나 2012년. 2013년도 두해 모두 하락세가 나타났습니다. 해당시기에 서울 주택가격도 4년간 연속 하락세가 나타났고 총 4년간 10%이상 하락하였습니다. 질문에서 말한 시기에 지방이 상승하였다면 해당 지방자체의 개별호재등이 있었을 것으로 보입니다. 부동산시장 전반은 하락추세였습니다.
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Q. 요즘 아파트 건축 관련해서 안좋은 기사들이 많은거 같습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부실공사의 경우는 우리나라 건설 현장의 고질적인 하청에 하청을 주는 문제로 인한 경우가 많은데, 이러한 과정으로 맨 아래 하청업체는 수익이 줄고, 그에 따라 부실한 원자재사용이나 재료누락등으로 인해 발생하는 경우가 많고 코로나 이후에는 전문인력이 줄어들면서 기술이 미숙한 외국인 노동자등이 늘면서 작업순련도가 낮아진 이유가 있습니다. 그리고 금전적인 부분은 아무래도 우리나라 건설사는 자기자본으로 공사를 진행하기 보다 선분양과 부동산 PF대출등을 통해 건설자금을 차입하여 운영하기 떄문에 금리나 경기변도에 따른 리스크가 크게 나타난다는 고질적인 문제로 인해 발생된다고 할수 있습니다 .
부동산
Q. 신축아파트의 상가투자도 괜찮은 재테크 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 상가의 경우도 입지나 해당아파트 세대수등에 따라 투자가치는 달라집니다. 일반적으로 주요 고객이 아파트단지내 거주민들이기 때문에 수요가 안정적이라고 할수 있지만, 오히려 한정된 수요층때문에 입점을 하려는 사람이 더 적을수 있습니다 .특히 신축의 경우 아직 상권이나 단지세대가 구성되지 않은 상태이기 떄문에 공실의 리스크가 높을수 았기에 투자고려시 신중하셔야 합니다.
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Q. 금리가 올라가면 부동산 가격이 떨어지고 금리가 내려가면 부동산 가격이 올라가는 이유는 뭘까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리는 대출에 있어 이자를 결정하는데 중요한 역할을 합니다. 그리고 대출금리는 부동산 수요에 있어 영향을 주게 됩니다. 예로 금리라 낮아지면 대출금리가 낮아지기 떄문에 더 많은 금액을 대출받아 주택구입자금으로 활용하기 유리해지고 그에 따라 주택수요가 올라 가격이 상승하게 됩니다. 반대로 금리가 높아지면 대출금리 상승에 따른 원리금부담과 자금조잘에 어려움이 생겨 주택수요가 감소 주택가격도 하락하게 됩니다. 질문에서 처럼 현재는 금리가 인하되고는 있지만, 정부의 대출규제로 인해 한도자체가 낮아져 자금조달이 쉽지 않기 때문에 금리인하효과가 크지 않은 것으로 부동산 가격에 영향을 주는 많은 요인들이 중 어떤게 더 크게 영향을 주는지에 따라 최종 수요와 가격도 변화되게 됩니다.
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Q. 건설사는 왜 오피스텔과 생숙 짓는데 집중하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔이나 생숙의 경우 건축법에 따른 규제를 받기 때문에 주택법에 따른 주택건설보다는 규제가 약한 편입니다. 그리고 높이제한이나 입지제한등에서 유리한 부분이 있고, 분양시에 주택에 포함되지 않기에 투자수요 유입이 아파트에 비해 유리한 부분이 있습니다.
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Q. 부동산 직거래에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.직거래나 중개사를 통한 거래나 모두 세금에는 차이가 없습니다. 직거래에서 비용이 줄어드는 것은 말그대로 중개사를 거치지 않았기에 중개보수에 대한 비용만 아낄수 있습니다. 그외 계약상 효력이나 세금등에서는 아무런 차이거 없으며, 직거래시에 주의사항은 거래상 안전성에 대한 부분이고 임대차계약에서 직거래시 보증보험 가입이 불가하다는 점은 참고를 하셔야 합니다
부동산
Q. 주고 받은 금액이 동일하여 전체 재산의 증감은 없는 상태인데 어떻게 신고해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래신고는 말그대로 건별 신고를 하셔야 합니다, 즉 매도하는 주택에 대해서는 부동산거래신고를 하셔야 하고, 매수하는 주택에 대해서도 부동산 거래신고를 하셔야 합니다. 그외 세금을 말하는 것이라면, 매도주택에 대해서는 해당 주택의 취득금액과 비교하여 양도차익이 있다면 당연히 양도소득세 신고를 하셔야 하고, 매수하는 주택에 대해서는 취득세 신고를 매수금액대로 하셔야 합니다. 본인이 매도한 주택과 매수한 주택의 가격이 같아 증감이 없다고 해도 제3자가 볼때는 그냥 주택을 매도하고 다른 주택을 매수하는 두건의 계약이기 때문입니다.
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Q. 전세자금 실행 이후 조사가 도대체 무슨 말 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세대출시 시행되는 절차적인 부분으로 보입니다. 크게 걱정하실 필요는 없지만, 대출을 실행일= 잔금일이기 떄문에 해당시점부터 주택을 인도받는 만큼 잔금 3일후까지는 전입을 하셔야 하는 것으로 이해가 됩니다. 말했지만, 지금부터 3일후가 아닌 전세대출실행일로부터 3일 후입니다. 즉 잔금일이후이기 떄문에 주택을 이전받은 뒤이기에 2번의 내용은 걱정안하셔도 됩니다.
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Q. 전세금 잔금..계약시작일보다 미리 입금?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약에 따른 인상분이라면 크게 상관없지만, 되도록 계약시작일에 넣으시는게 좋습니다. 물론 임대인과 협의하여 하루이틀 빠르게 넣으실수도 있지만 그만큼 이자비용등을 손해보는 것과 같기 때문에 정해진 날짜에 입금을 하시길 바랍니다.