안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산을 짓기 위해 필요한 원자재는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 건축물의경우 콘크리트철근구조가 대부분이기 때문에 대표적인 건축자재는 철근, 시벤트, 유리, 방수제, 목재등이 될수 있고, 주로 시멘트와 물, 자갈 또는 혼화재를 섞어서 만드는 콘크리트가 주요 건축자재로 볼수 있습니다. 그리고 건축하는 건물의 종류와 평수등에 따라 사용되어지는 건축자재의 양이나 종류도 매우 차이가 날수 있기에 구체적인 대상없이 넓은 의미에서 질문을 하시면 답변을 드리기 어렵습니다.
부동산
Q. 서울 도심에 아파트 높이를 제한한 곳이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라 국토 전체에는 도시군 관리계획에 따른 용도지역 . 용도구역, 용도지구가 설정되어 있습니다. 특히 용도지역에 따라 각 지역에 따라 용적률, 건폐율, 건축제한이 있고 그에 따라 건물의 층수나 높이가 제한될수 있습니다. 그리고 그외 고도제한이 필요한 지역에 대해서는 별도 높이제한을 적용하여 운영하고 있습니다. 서울의 경우 역사문화적 가치가 있는 남산주변이나 경복궁 주변으로 별도의 고도지구등이 설정되어 높이 제한을 추가로 하고 있는 중입니다. 청와대나 용산쪽에서도 군사, 안보목적에 따라 일부 고도제한이 적용되고 있습니다.
부동산
Q. 상업용 부동산의 가치 평가 시 고려할 점
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상업용부동산은 주로 임대수익을 노리고 투자를 하게 됩니다. 다만 상가의 특성상 초기비용 및 세금, 유지비용등이 많이 발생하기 떄문에 주택에 비해 월세가 높은 편입니다. 그렇기에 공실등이 발생하게 되면 큰 손실로 이어지게 되는 만큼 상권분석과 건물 임대차가능성등을 잘 분석해서 투자를 결정하셔야 합니다 , 일단 공실리스크를 최소화할수이는 입지 선정이 중요하고 그후에는 자금조달에 따른 이자비용과 세금부담이 월세수익을 통한 상쇄가능성등을 잘 고려하여 최종판단을 하셔야 합니다.
부동산
Q. 세입자가 입주청소하고 들어온다고 하면 비용은 세입자가 내는건가요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부담이 정해져 있지는않습니다. 즉 당사자간 협의에 따라 정하실 부분입니다 .통상적으로 입주청소는 세입자가 알아서 부담하는게 일반적인데 이러한 이유는 임대인이 입주청소를 해준경우 퇴거시 원상복구의무에 따라 세입자도 퇴거에 따른 청소비용이 지급될수 있고 기간의 차이(2년 혹은 4년)이 흐른 시점이기에 동일한 업체를 통해 하더라도 입주시때보다 더 비용이 많이 들수 있기 때문입니다. 질문에서처럼 누가하느냐에 따라 부담이 달라지는 것은 잘못 알고 계신 부분입니다.
부동산
Q. 임대인은 반전세 보증금을 4년지나면 어느정도 올릴수있나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 임차인의 계약갱신청구권은 동일주택 계약에 대해서는 1회만 사용이 가능합니다. 그래서 2+2라고 하는 것이고 이미 한번의 재계약을 통해 갱신청구권을 사용하여 총 4년을 거주한 상황에서 다시 재계약을 하실때에는 임대인이 원하는 시세대로 인상이 가능하고 임차인이 거절하게 되면 퇴거를 하여야 합니다. 일단은 원하시는 금액대를 임차인에게 만기 6~2개월전까지 통보하시고 그 결정에 따라 다른세입자를 구하든, 연장을 하시든 하면 됩니다.
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Q. 신규아파트 1차계약 현금계약시 200만원 지급??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 분양과정에서 일부 혜택을 적용하는 부분은 분양사의 선택사항이고, 할인을 받지 못하였다고 법적으로 이를 처벌하거나 강제할 근거는 없습니다. 질문에서 조금 의야한게 계약금은 원래도 모두 자기자본과 현금을 지급하며 대출과는 무관한 부분입니다아마도 분양이 잘되지 않으면서 이후 미분양 물량을 처리하기 위해 이를 계약하는 사람에게 일부면제 혜택을 준것으로 보이며, 입주시기가 가까운 만큼 많은자금을 대출없이 한번에 입금하는 사람의 부담을 줄이고 혜택을 주기위한 보상차원으로 보이긴 합니다.사실 분양과정에서 미분양이 발생할 경우 건설사나 분양사는 추가 수분양자 모집을 위해 경품제공이나 무료확장옵션 제공등을 해주거나, 최악의 경우 할인분양을 하여 물량을 소화시키기 때문에 이러한 부분으로 수분양자들간, 수분양자와 분양사간 마찰이 많이 생기는게 사실입니다. 다만 이걸 법적으로 처벌할수는 없으며 손해배상소송등을 통해 해결하셔야 하는 상황입니다.
부동산
Q. 서울 아파트값이 계속 상승세라고 하는데 계속해서 이어질까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 서울아파트 가격은 최근에 보합세에서 다시 하락세로 전환된 상황입니다. 질문에서 처럼 평균치가 약상승하였다고 하더라도 기준이 전월대비일것이고 전체적 그래프상 작년 상승시기대비 가격자체는 하락한 상황입니다. 물론 하락하였다고 하더라도 일반적으로 서울내 주택구입이 가능한 가격대가 아닌것은 맞습니다. 그리고 현재의 부동산 거래량 증가는 가격상승으로 이어질 가능성이 있지만 일부지역이라는 전제처럼 서울 상급지에 대한 제한적인 상승은 지역내 호재등의 이유가 존재할수 있을 뿐 부동산 시장전반에 상승영향을 주기는 어려운 시장상황입니다. 시장 전반의 상승세을 만들어 내기 위해서는 무엇보다 정치적, 시장내부의 상황이 개선되고 가장 큰 문제인 대출규제등이 완화되어야 가능합니다.
부동산
Q. 전세대출보증비율에 관하여 궁금한것이 있습니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 세입자가 가입하는 보증보험은 보증금 100%을 보장받게 됩니다. 다만 주택가격을 기준으로 전세보증금일 일정 수준(80%을 초과하면) 가입자체가 어려울수 있고, 경우에 따라 부분 가입이 되실수 잇는 부분입니다. 즉, 보증보험에 정상적으로 가입을 하였다면 보증금 전액에 대해서 보장을 받는다고 보시면 되고, 질문에서 말하는 보증비율은 전세가율의 개념으로 보상에서 적용하는게 아닌 가입시점에서 가입가능여부를 판단하기 위해 적용하는 요건으로 알고 있습니다.
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Q. 세입자 전세대출금 은행에 어떻게 상환하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금을 돌려받아야 하는 건 임차인이기 떄문에 사실상 더 급한쪽은 임차인입니다. 임대인이 부담을 느끼실 필요는 없습니다. 임차인에게 다시 연라하시어 반환일에 은행을 통보하지 않으면 반환이 어렵다는 의사를 전달하시고 은행에 대한 사항을 다시 알려줄것으로 요청하시기 바랍니다. 참고로 전세대출시 질권을 설정하였기에 아무런 확인없이 세입자에게 곧바로 지급하시면 이후에 문제가 될 소지가 있습니다. 그리고 보통 만기시점에 은행으로부터 직접 임대인에게 연락하여 상환방법을 알려주게 됩니다. 현 질문시점을 알수는 없으나 중도해지가 아닌 만기해지라면 몇주전에 연락이 오게 됩니다.
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Q. 전세보증금에 대한 중개수수료 지급에 대해서 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1) 재계약시에는 중개수수료가 부담되지 않습니다. 즉 이미 당사자가 존재하고 협의를 통해 계약서 작성만 하면되기에 중개로 보지 않으며, 부동산을 통할 경우 대필료만 부담하시면 되는데, 대필료는 지역, 중개사무소마다 다르고 대략 10~15만원수준입니다. 질문2) 질문1에서 금액은 각자가 부담하는 금액으로 임대인, 임차인 모두 부담하시게 됩니다 .질문3) 중개수수료든 대필료든 각자 모두에게 부담되게 됩니다. 즉, 산출된 중개수수료를 나누어 부담하는게 아니라 산출된 금액을 양쪽이 각각 부담하게 됩니다. 예를 들어 중개수수료가 100만원이면 임대인100 , 임차인 100이 됩니다.