안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 경주 apec행사를 위해 어떠한 부분이 보완되고 있는건가요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재까지의 보도 및 공식 발표를 보면, 경주시·경북도는 APEC 정상회의 유치를 계기로 도로 정비, 경관 개선, 유적 복원·정비, 만찬장/회의장 설비 보강, 숙박 리모델링, 안내 및 서비스 환경 개선 등 다양한 사업을 병행하고 있습니다하지만 문화재 보호, 일정 준수, 디자인 통일성, 사후 유지관리 등은 앞으로 남은 과제라고 합니다
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Q. 청약 당첨 후 미계약 시 10년동안 청약 못하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,당첨자 선정 후 계약 포기 시보통 1년간 재청약 제한이 발생합니다일부 지역, 일부 유형에서는 3년 또는 최대 10년 제한도 발생할 수 있습니다하지만 10년 제한은 매우 제한적인 경우에 해당됩니다,10년간 청약 제한된 경우는,공공분양(특히 특별공급) 당첨 후 정당한 사유 없이 계약하지 않은 경우,무주택 요건이 중요한 특별공급 당첨자가 계약하지 않은 경우,세대주가 아닌 상태에서 잘못된 청약을 한 경우 등으로 부정당첨 처리된 경우입니다질문자님은 10년 청약 제한은 아닌거 같습니다대부분 1년~3년 정도 제한입니다청약 내역이 없다면 실제로 당첨이 아니었거나 시스템 상 기록이 사라진 것일 수도 있습니다LH 고객센터에 문의하여 정확한 청약 상태 확인을 하시기 바랍니다
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Q. 보금자리론 적격여부 확인 부탁드려요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.체증식 40년 대출은 만 39세 이하 무주택자라면 선택 가능해서 적격입니다현재 마이너스 통장 3천, 사내대출 2천이 있으나, DSR 심사 시 반영되지만보금자리론은 DSR 적용 제외되어서 기존 부채에 영향이 적습니다보금자리론 적격입니다조건을 모두 충족하고 있으며,연소득, 주택가격, 무주택 상태, 연령, 지역 조건 모두 충족합니다
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Q. 대리인이 발급받은 매매용 인감증명서는 등기소에서 안받아주나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대리인이 발급한 매매용 인감증명서는 등기소에서 거부될 가능성이 매우 높기 때문에, 실질적으로는 사용이 어렵습니다따라서 가장 현실적인 방법은 해외에서 공증 + 아포스티유 방식으로 서류를 준비해서 국내에 보내고 대리인이 등기를 진행하는 것입니다아니면 한국에 입국할 기회가 있을 때, 미리 매도용 인감증명서를 발급받아 잔금일에 맞춰 사용하는 방법입니다인감증명서의 유효기간은 통상 3개월 이므로 시기를 잘 맞춰야 합니다
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Q. 오피스텔이라고 하나 실거주 집을 장만해놓는게 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세금이 너무 아깝고,오래 살 생각이고,자금 여력도 된다면,오피스텔 실거주 매입은 괜찮은 선택이 될 수 있습니더하지만 무턱대고 사기보다는,입지 (역세권, 직장과 거리, 수요),대출 조건,중개비 + 취득세 + 관리비 등 포함한 전체 비용을 따져보셔야 합니다그리고 향후 매도/임대 가능성까지 체크하고 판단하는 게 좋습니다오피스텔은 아파트보다 시세 상승 여력이 적습니다입지 좋은 곳은 예외지만, 일반적으로는 투자성 측면에서 약간 떨어집니다선택을 잘하시기 바랍니다
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Q. 아파트 청약 자녀 2명 다자녀 vs 신혼 특공
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소득 160% 초과, 자녀 2명 (태아 포함) 다자녀 특공 쪽이 상대적으로 유리할 가능성이 높습니다1. 신혼 특공 추첨제는 너무 많은 사람들이 지원해서 운에 가깝고 경쟁률이 높음2. 다자녀 특공은 상대적으로 경쟁률 낮고, 일부 추첨 물량도 있어 당첨 확률이 상대적으로 높음3. 자녀 수 많을수록 다자녀 특공에서 가점에 유리 (현재는 2명이라 최소 조건이지만 그래도 진입장벽은 낮음),두 특공 모두 넣을 수 있다면 반드시 둘 다 신청하세요실제 당첨자는 보통 복수의 특공 유형에 동시 지원해서 한 곳에서 붙는 경우가 많습니다특히 지역, 분양 유형(공공 vs 민영), 소득 기준 허용 범위 등은 단지마다 다르니, 모집공고를 꼼꼼히 확인하시고 신청해 보시기 바랍니다
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Q. 오피스텔은 왜 가격이 오르지 않는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.많은 오피스텔은 비주거용으로 분류됩니다이 경우 주택 수에 포함되지 않아서 세금 혜택도 없고,대출도 주택담보대출 규제를 회피할 수 없어 메리트가 적습니다아파트는 주택담보대출비율(LTV), DSR 등의 혜택 및 규제 유연성이 있지만,오피스텔은 대출 규제가 더 강하거나 불리한 경우가 많습니다특히 1인 가구용 비주거 오피스텔은 금융권에서 평가 절하되기도 합니다아파트는 가족 단위의 거주지로 선호도가 높고,커뮤니티 시설, 관리 시스템, 학군, 브랜드 아파트 등의 부가가치가 큽니다오피스텔은 주로 1~2인 가구용 소형 평수, 복층이나 층고 높은 구조, 상업지 인근 위치 등 실거주보다는 임대수익 중심으로 이용되어 왔습니다특정 지역(예: 서울 강남, 판교, 영등포, 마곡 등)은 오피스텔 공급이 급증했습니다수요보다 공급이 많으면 가격이 오르기 어렵습니다오피스텔은 전세나 월세로 살기엔 괜찮지만,매매를 고려할 땐 재건축, 학군, 커뮤니티 등 장기 보유 메리트가 적습니다이런이유로 가격이 오르지 않는 편입니다
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Q. 아파트 청약 당첨 후 입주 전까지 신생아 특례 전세대출 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.분양권(입주 전)은 무주택자로 간주되지만,전세대출의 순자산 심사 기준에서는 포함될 수 있습니다따라서 분양권의 현재 자산가치가 순자산 총액에 포함된 것이 원인이 맞을 가능성이 높습니다이의신청은 가능하지만, 분양권의 자산가치가 명확하게 계산에 들어간 경우라면, 번복되기 어렵습니다특히 신생아 특례는 기준이 조금 더 완화되었지만, 자산 기준은 여전히 엄격하게 적용됩니다단,자산 산정 방식이 정확히 어떤 기준을 썼는지에 따라 이의신청을 시도해볼 여지는 있습니다
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Q. 부동산 청약통장 관련 질문(기관추천 후 청약통장 효력)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.통장 자체는 계속 유지 가능합니다예치금도 그대로 유지되고, 추가 납입도 가능합니다하지만 아래의 무주택자 인정이나 1순위 자격에는 영향을 미칠 수 있습니다철산역자이 당첨이 기관추천 특별공급이었다면 청약통장은 유지되지만, 특별공급 당첨자는 추후 특별공급 재신청이 제한됩니다일반공급에는 다시 청약할 수 있지만, 전용면적 85㎡ 이하인 경우 1주택 보유로 간주될 수 있습니다31년경에 교산 3기 신도시로 분양권을 매입하고자 할 때 지금 당첨된 주택(철산역자이)이 분양 → 입주 → 소유권 이전까지 완료되면, 유주택자가 됩니다이 경우, 청약통장 재사용 시 불리하거나, 가점제 대상 제외, 특별공급 대상 제외 등 제한이 따릅니다
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Q. 세탁소가 들어 오려면 아파트 단지에 몇가구가 있어야 수지 타산이 맞을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세탁소 입점 기준으로는 최소 700가구 이상이 안정적인 수익성을 기대할 수 있는 규모라고 합니다500가구는 수지타산 면에서 다소 애매한 경계선이므로, 입지 분석과 추가 수요 확보(외부 단지, 배달 서비스 등)가 병행되어야 합니다단지 내 상가 임대료 수준과 경쟁 업체 유무 ,고객 특성을 잘분석하시기 바랍니다