안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전세낀 매매 하려고 하는데 나중에 전세금 돌려줄때
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택에 본인이 실거주 입주하면서 주담대를 받아 전세금을 반환하는 것은 원칙적으로 가능합니다대출조건들과 정책을 충족해야 하며, 은행과의 심사가 필수입니다,주택담보대출 가능 조건 (2025년 10월 기준)실거주 목적 대출은 비규제지역 또는 완화된 규제지역에서 가능합니다집값 8.1억 → LTV(담보인정비율) 최대 적용 범위 확인 필요:비규제 지역: LTV 최대 70%조정대상지역: LTV 50~60%투기과열지구: LTV 40% 이하적용비율에 따라 대출이 가능하니 그때가서 은행 상담을 받아보고 준비를 하시기 바랍니다
부동산
Q. 첫 손님이 꼬이면, 왜 하루종일 꼬인다는 이야기가 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.첫 손님이 꼬이면 하루가 꼬인다라는 말은 분명히 미신적인 요소가 강하지만, 단순한 속설 이상으로 심리적, 경험적, 문화적 배경이 복합적으로 작용해서 나온 이야기입니다시작부터 기분 나뻐지면 남은 시간 동안 태도나 대응이 예민해지며, 악순환 구조로 빠질 수 있습니다결과적으로 스스로 하루 분위기를 결정짓는 출발점이 되는 만큼, 의미는 충분히 있어서 그런날은 되도록 조심을 하고 마무리를 잘하셔야 할거 같습니다
부동산
Q. 공공분양 중도금 대출관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님의 계획대로라면 2026년 4월 중순에 본인이 육아휴직 중일 경우, 배우자도 여전히 육아휴직 상태라면 중도금 대출 실행이 어려울 수 있는 상황입니다따라서 대출 실행 시점에는 본인 또는 배우자 중 최소 1명은 재직 및 소득이 확인 가능해야 하며,사전에 시행사 또는 대출 은행에 육아휴직 중 소득 인정 여부와 관련한 확인을 반드시 받아보시는 것이 안전합니다
부동산
Q. 6.27일 모집공고일 올라온 아파트 청약 질문입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.기사 보도에 따르면, 6.27 대책 발표 이전(6월 28일 이전)에 모집공고를 낸 아파트는 해당 대책의 대출 규제를 적용받지 않는 경우가 있다는 해석이 있습니다.실제로 6.27 대책 직전 분양한 수도권 아파트 사례에서 고덕 자연앤하우스디가 공고일이 6.27이어서 대책 발표 직전에 공고한 단지로 분류되고 있다는 보도가 있습니다.즉, 모집공고일이 6.27이고 대책 발표일이 6.28 (혹은 6.27 이후로 본다) 쪽이라면, 해당 단지는 일부 규제를 피했을 가능성도 있다는 보도가 있습니다결론적으로, 공고일 시점을 기준으로 일부 대출 규제 적용을 피할 수 있다는 가능성이 있으나, 실제로 대출 심사 시에는 금융기관 / 주택금융공사 기준과 대책의 구체 시행 시점, 정책 세부 조항을 같이 따지게 됩니다즉, 6·27 대책 때문에 아예 대출이 불가능해졌다고 보기는 어렵지만, 추가 규제 강화 쪽 영향을 받을 가능성은 어느 정도 열려 있다고 보시는게 현실적입니다
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Q. 아파트팔고 새아파트 매매시 세금 이나 명의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,자녀가 스스로 대출과 일부 자금 조달 가능하다면 무주택자 명의로 매수하는 것이 유리합니다단, 부모의 지원이 크면 증여세 신고가 필수이고 일부는 차용증 또는 공동명의로 우회도 가능합니다,아버지 단독명의시에는 기존 자금만으로 집을 사고, 대출이 불필요하다면 안정적 선택지인데 다만, 무주택자 혜택이나 향후 상속 설계에서는 불리합니다,부모님과 공동명의로 매수시 부모님이 함께 거주하면서 집을 팔 계획이 있다면 양도세 절세 측면에서 괜찮은 선택입니다다만, 자녀에게 명의 넘기거나 무주택 혜택은 없습니다,자녀 명의 매수 + 자금 일부 증여로 받고 증여세 신고가 가장 합리적 전략이 될 수 있습니다특히 자녀가 무주택자 혜택과 대출 조건이 괜찮다면 더더욱 그렇습니다단, 구체적인 금액, 대출 가능 여부, 자녀 소득에 따라 달라질 수 있으니,세무사나 대출 전문 상담을 받아보고 진행을 하시는게 좋을거 같습니다
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Q. 부모와 공동명의 주택 매매할 계획인데, 문제가 될 부분이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 가능합니다부동산 매매 시 지분 비율은 자금 출처 비율대로 정확히 명시하는 것이 원칙입니다74:26 같은 비율도 문제 없습니다매매계약서 등기부등본에도 해당 비율 그대로 등재 가능합니다등기소 등재 지분율은 최대한 실제 자금 출처에 근접하게 설정하세요과도한 단순화는 증여세 문제가 생길 수 있습니다,국세청은 실제 자금조달 주체와 명의자가 다르면 증여로 판단할 수 있습니다부모님이 10억 내고, 명의는 반반이거나 자녀가 많이 갖고 있다면 그 차액은 증여세 대상이 될 수 있습니다자금조달계획서 제출 시 자녀의 자금 출처(증여, 대출)를 명확히 기재하세요이상하게 보지 않고 오히려 깔끔하게 처리된 경우 문제 삼지 않습니다,원칙적으로는 문제 없습니다전입신고는 실거주자만 하는 것이 맞고, 토지거래허가구역도 아니고, 실거주 요건을 전제로 한 혜택(예: 취득세 감면, 청약 등)을 받지 않는다면 전혀 문제 없습니다
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Q. 형제간에 전세계약 질문이 있습니다 (계약금,보증금)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능합니다민법상 가족 간에도 전세계약은 성립할 수 있으며, 실제로 거주하면서 계약서, 전입신고, 확정일자 등을 갖춘다면 법적 효력도 있습니다반드시 본인이 실제로 거주해야 하고 명의만 올리고 부모가 사는 식의 허위계약은 위법입니다전세금은 반드시 형제 명의 계좌에 입금하고,형제 명의의 계약서에 보증금 반환 책임이 명확히 기재되어야 합니다부모님이 보증금을 회수하는 건 가족 간 내부 사정이지만, 임차인(본인)의 권리는 형제와의 관계에 한정되어야 안전합니다전세금은 매매가의 70%이하가 좋습니다
부동산
Q. 도시재생사업이 해당 지역 주민에게 미치는 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.도시재생사업은 낙후된 지역을 정비하고 새로운 활력을 불어넣는 중요한 도시 정책 중 하나입니다하지만 실제로 그 지역에 거주하는 원주민(주민)들에게는 긍정적 영향과 부정적 영향이 공존하며, 그 결과는 정책의 설계와 실행 방식에 따라 크게 달라집니다,도시재생사업의 긍정적 영향 (장점)1. 주거 환경 개선 노후된 건물·도로·공공시설 개선 → 생활 인프라 개선, 안전성 증가2. 지역 경제 활성화 상권 회복, 창업지원 등으로 일자리 증가 및 소득 향상 가능3. 부동산 가치 상승 토지·주택 가치가 상승 → 자산 가치 증가 (소유 주민의 경우)4. 문화·커뮤니티 재생 마을 커뮤니티 공간 조성, 문화 프로그램 제공 → 주민 참여 확대, 지역 정체성 회복5. 사회 서비스 확대 복지센터, 도서관, 공공의료 등 공공서비스 접근성 향상,도시재생사업의 부정적 영향 (단점)1. 젠트리피케이션 개발로 인해 임대료 상승 → 저소득 원주민의 타지역 이주 발생2. 원주민 배제 도시재생 논의 및 혜택에서 원주민이 소외될 가능성 (외부 전문가 중심 계획 시)3. 생계 기반 상실 기존 자영업자, 소상공인이 높아진 임대료나 변화된 상권에 적응하지 못함4. 자산 미소유자의 부담 증가 세입자나 임차 상인은 부동산 가치 상승의 수혜를 받지 못하고, 비용 부담만 증가5. 일시적 불편 공사 기간 중 소음·교통 불편, 지역 접근성 저하 등 일상생활 영향이런한 장단점들이 있습니다
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Q. 보증금이 얼마 인지와 인수되는지 여부를 알수 있는 방법 알려 주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공매로 나온 학원 상가를 매입하려고 하실 때, 기존 임차인의 보증금과 인수 여부는 매우 중요한 사항입니다감정평가서에 임대 미상이라고 되어 있다면, 현재로선 임대차 정보가 불분명하다는 뜻입니다가장 먼저 현장 방문을 통해 실제 점유자(학원 운영자 등)가 누구인지 확인하세요누가 점유하고 있는지, 임차인인지 소유자인지, 입주한 시점 등을 확인할 수 있다면 중요 단서가 됩니다가능한 경우, 직접 대화하여 임대차 계약 여부와 보증금 규모 등을 물어볼 수 있습니다해당 상가의 주소지를 관할하는 주민센터(동사무소)에서 전입세대 열람을 요청합니다신청자 자격이 없으면 열람이 어려울 수 있으나, 법무사나 변호사를 통한 대리 확인은 가능합니다사업자등록이 되어 있는지도 확인해볼 수 있습니다여러 방법을 찾아보시기 바랍니다
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Q. 결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울의 재건축이 더딘 이유는 다음의 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다,재건축 초과이익 환수제,높은 안전진단 기준 복잡한 조합 설립 요건 및 이해관계 충돌,공공 vs 민간 개발 정책의 충돌,서울시 및 구청의 보수적인 도시계획,부동산 정책의 잦은 변화와 불확실성결국, 재건축 초과이익 환수제는 매우 중요한 이유지만 단독 원인은 아닙니다서울의 재건축은 정책, 제도, 지역 특성, 조합 갈등이 다 얽힌 복합적 이슈입니다요즘 정부가 재건축 활성화 쪽으로 방향을 잡고 있어서, 2025년 총선을 전후로 제도 변화가 있을 가능성도 있습니다궁금하시다면 신통기획 대상지나 최근 재건축 규제 완화 흐름도 같이 살펴보면 좋습니다