안녕하세요 유현심 전문가입니다.
Q. 부동산건설집값바로잡아주실건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님의 말씀에 깊이 공감합니다이는 단순히 공급의 문제가 아니라, 주거의 질, 위치, 교통, 교육 등 주거 여건을 종합적으로 고려한 실수요자 중심 공급이 부족했기 때문입니다또한 건설사의 도산, 부실공사, 자재비 폭등 등 시장을 왜곡시키는 요인들이 그간 제대로 관리되지 않은 점도 분명 지적하신 대로 시급한 개선 과제입니다앞으로 정부가 부실 건설사 정비, 자재비 투명화, 실수요자 중심의 공급 확대를 통해 사람을 위한 집을 만들도록 정책이행을 철저히 해야 한다고 봅니다
Q. 아파트 분양권 취득후 종전아파트 처분 및 매입
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,취득세 이슈 B아파트 분양권 취득 시 (2025년)분양권 취득 시점의 세법 기준에 따라 취득세가 부과됩니다.1주택자라면 1~3%의 일반 세율적용되는데 다주택자로 간주되면 중과세율(8%) 적용될수 있습니다하지만 2025년에 A아파트를 매도하고, 분양권 취득 전 A를 매도한 경우, 무주택자로 간주될 수도 있습니다유의점은 분양권 취득일 이전에 A아파트를 매도해야 1주택 또는 무주택자로 간주되어 취득세 중과를 피할 수 있습니다양도소득세 이슈A아파트 매도 시 (2025년)1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 비과세 가능합니다[1세대 1주택 비과세 요건]2년 이상 보유 및 2년 이상 실거주.2025년 분양권 취득 전 A아파트를 매도해야 1세대 1주택 요건 유지 가능합니다 분양권을 먼저 취득하면 다주택자가 되므로, A아파트 매도 시 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다반드시 B아파트 분양권 취득 전에 A아파트 매도가 필요합니다B아파트가 조정대상지역에 해당하는 경우, 입주 전 전매 제한 및 세금 이슈가 더 복잡해질 수 있습니다양도세 중과세율, 주택 수 계산 기준, 거주요건 등은 매년 세법 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 2025년과 2028년 세법은 별도 확인 필요합니다분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득한 경우부터 주택 수에 포함되며, 입주 시점부터 다주택자로 간주된다고 하니 필히 세무사와 상담에 진행하시는것이 좋을거 같습니다
Q. 아파트 매수 후 주담대 및 정책자금대출
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 당장 신생아 특례대출(주택담보대출) 받기 어렵습니다현재는 전세 세입자가 거주 중이므로 실거주 요건을 충족하지 못합니다신생아 특례대출은 실거주 목적이어야 하며, 전세를 안고 매수하는 경우엔 적용이 제한된다고 합니다세입자 퇴거 후 본인이 입주할 때 그 시점에 신생아 특례대출 신청 가능하다고 합니다단, 그때도 대출 조건(부부합산소득, 주택가격, 보유주택수 등)을 충족해야 합니다지금은 일반 주담대로 일단 매매 대금을 마련하고,세입자 퇴거 후 본인 실입주 시점에 대환용으로 신생아 특례대출 신청 가능성이 있습니다다만, 금융기관과 정책 여부에 따라 대환 대상이 되지 않을 수도 있으므로, 은행과 사전 상담이 필요합니다국토부 주거복지 포털 또는 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114)에 문의해서실입주 시 신생아 특례대출 조건,대환 대상 가능 여부 확인하시기 바랍니다
Q. 노후준비자금으로 재건축 아파트 투자 괜찮을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전재산을 재건축 아파트에 올인하는 것은 바람직하지 않은거 같습니다노후자금은 안정성과 유동성을 최우선으로 고려해야 하며, 재건축은 이에 반하는 투자입니다만약 재건축 투자에 관심이 크시다면, 전체 자산 중 일부만 20~30%을 투입하고, 나머지는 안정적인 자산에 분산해 두시는 것이 좋습니다현재 금리와 부동산 시장의 불확실성을 감안하면, 당장 매수보다는 관망하거나 대기자금으로 보유하는 전략도 고려할 만합니다
Q. 아파트 매수시 기존 전세입자 있을시 문제
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,세입자의 계약갱신요구권(2년 연장)세입자는 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 한 번의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다단, 집주인이 실거주 목적이라면 이를 거절할 수 있습니다,매수인의 실거주 주장 가능 여부현재 세입자가 계약갱신요구를 하려는 시점(2025년 7~11월 예상)에 당신이 소유자라면,실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다.하지만 세입자가 계약갱신요구권을 행사하기 전에 매매가 완료되어야 합니다.그렇지 않으면 기존 집주인은 실거주 사유가 없어 거절 사유가 없습니다만기전 7월달까지 등기이전을 마치면 전세입자에게 본인이 입주해야 한다고 계약갱신청구권을 거절할수 있습니다