안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 재개발 신탁 조합 신청서를 받고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,조합방식과 신탁방식은 재개발 주체를 정하기 위한 경쟁 관계입니다주체가 되기 위해서는 토지 등 소유자의 75% 동의율이 필요합니다한 명이 양쪽에 모두 동의서를 제출하면 중복 동의로 간주되어 양쪽 모두 무효 처리될 수 있습니다법적으로는 중복 동의 시, 어느 쪽도 유효하지 않다는 판례도 있습니다이 경우, 본인의 의도와 상관없이 비동의자로 간주될 수 있습니다특히 나중에 조합이 주체가 되었을 때, 넌 신탁에도 동의했으니 조합 동의는 무효다라는 문제가 발생할 수 있습니다현재 조합에 동의서를 이미 제출하셨다면 신탁 동의서는 제출하지 마세요,행정절차는 빠를 수 있지만, 실제 착공까지는 지역 여건과 주민 의견이 좌우합니다,만약 분담금이 현실적으로 너무 버겁다면, 현금청산 대비책이나 임대아파트 신청, 전세 이주 지원 정책 등을 알아보셔야 합니다이사와 생활의 큰 변화가 부담된다면, 재개발을 늦추거나, 반대 입장을 명확히 하는 것도 전략입니다
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Q. 다자녀 혜택이 가장 많은 지역은 어느곳인가요?!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.몇몇 사례를 보면 혜택의 폭이 꽤 큽니다이런 지역들은 실질적 혜택 양에서 다른 곳과 비교해 눈에 띄는 편입니다,전남 해남군 첫째 500만 원, 둘째 1,000만 원, 셋째 3,000만 원, 넷째·다섯째 이상은 더 큰 금액 지급됩니다인구 감소가 큰 농어촌 지역이고, 출생률/인구 유입 문제가 심각하여 예산 여력이 허락하는 범위 내에서 출산장려금을 많이 책정한 사례입니다,강원 양구군 비슷하게 첫째·둘째에 수백만 원대, 셋째 이상 더 높은 금액 지원합니다 인구감소지역 / 정주 여건 개선 필요성이 큽니다,전북 완주군 둘째 자녀부터 매월 양육비 지급 조례 개정 (기존 셋째 이상에서 둘째 이상으로 확대)자료들을 종합하면, 전남 해남군 같은 농어촌 인구감소 지역이 금전적 지원(장려금) 측면에서 매우 혜택이 큽니다또한 강원 양구군, 전북의 완주군 등이 다자녀 기준 완화, 매달 양육비 지급, 제도적 문턱 낮춤 쪽에서 앞서는 케이스로 보이고도심(특히 서울·수도권) 쪽은 시설이나 교통 할인, 공공임대나 돌봄 서비스 확대 등이 많지만, 금액적 장려금 수준이나 파격성 면에서는 농촌 지역이 특정 경우 더 크다고 할 수 있습니다
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Q. 월세 중도 해지 후 월세 계약 문의입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님은 기존 집주인에게 이사 가겠다고 통보했고, 집주인도 다음 세입자 구하면 나가도 된다고 동의했습니다실제로 다음 세입자가 구해져서 그 시점에 방을 비우고 이사했으며,이사 이후 새 세입자와의 문제가 생긴 것이라면,질문자님은 다시 월세를 낼 의무가 없습니다월세 계약은 통상 기간이 정해진 정기 계약이므로, 계약 기간 중에 임의로 나가면원칙적으로 잔여기간의 월세를 계속 납부할 책임이 있습니다다만, 집주인이 동의하거나, 다음 세입자가 구해지는 경우, 책임이 해소됩니다집주인이 다음 세입자 구하면 나가도 된다고 했고,실제로 세입자가 구해져서 방을 비웠다면,이는 묵시적으로 계약 종료에 동의한 것으로 간주됩니다즉, 질문자님은 계약상 의무(월세 납부 포함)를 다한 상태입니다세입자가 갑자기 연락이 두절되었거나 입주하지 않은 문제는 집주인과 새 세입자 사이의 문제입니다질문자님이 더 이상 관여할 일이 아니며,다시 월세를 낼 의무는 없습니다만약 집주인이 계속해서 월세를 요구하거나, 계약 종료를 인정하지 않는다면내용증명으로 계약 종료 사실을 정식 통보해 두는 것이 좋습니다필요시 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단에 상담을 요청해 보시기 바랍니다
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Q. 토지는 LH, 시공은 민간이 하는 형태는 이전에 없었나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.과거에도 LH(공공) 택지 + 민간 시공 구조는 존재했습니다다만 최근에는 시장 침체로 인한 공공의 적극적 개입, 리스크 분담 구조 변화, 브랜드 건설사 참여 확대 등으로 형태가 변화한 것이지, 완전히 새로운 것은 아닙니다분양가는 저렴해질 수 있고, 시세보다 저렴한 공급이면 로또 청약이 될 가능성도 있습니다
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Q. 서울시에서 한강벨트를 중심으로 31만 가구 착공
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.오세훈 시장의 한강벨트 중심 대규모 공급계획은 공급 부족이라는 구조적 문제를 해결하기 위한 정책적 승부수로 볼 수 있습니다.그러나 환경적, 도시계획적 관점에서의 충분한 검토 ,인프라와의 정합성 확보,중장기 수요 예측에 기반한 균형 잡힌 공급 계획이 없이 단기간에 무리하게 추진된다면, 장기적인 도시 경쟁력 저하나 시민 삶의 질 저하로 이어질 수 있습니다
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Q. 현재 토지거래허가구역을 국토부 장관이 지정할 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 법률상으로는 국토교통부 장관이 토지거래허가구역을 지정할 수 있는 권한이 열려 있으며, 특히 허가구역이 여러 시·도에 걸치거나 국가사업과 관련된 경우에 장관이 지정할 수 있게 되어 있습니다다만, 대부분의 경우는 지방자치단체인 시·도지사가 지정하는 것이 원칙이며, 장관 지정은 예외적으로 제한된 조건하에서 가능합니다질문자님이 본 뉴스처럼 장관이 지정할 수 있게 한다는 것은, 현재 제한적 권한을 보다 확대하거나 절차를 정비하는 개정안을 염두에 둔 논의로 보입니다
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Q. LH 청약 신혼희망타운 평택 고덕 예비순위
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.예비 55번이면 40명 모집에 15명 초과된 순번이라, 단순히 숫자만 보면 가능성은 낮은 편입니다하지만 무조건 포기해야 할 상황은 아닙니다왜냐하면 신혼희망타운은 실제 당첨되고도 입주 포기하는 경우가 꽤 많기 때문입니다보통은 예비 10~30번까지는 당첨 확률이 꽤 있습니다예비 50번대라면 가능성이 완전히 없지는 않지만, 낮은 확률이라고 보는 게 현실적입니다특히 신혼희망타운은 육아와 생계 사정이 있는 분들이 많아서 포기 비율이 일반 공급보다 높은 편입니다,예비순번에게도 연락이 가는 경우가 있으니, 입주자 발표 이후 연락 대기는 꼭 하세요,다른 청약도 동시에 진행하기아이가 있으시다면 신혼부부 특별공급, 다자녀가구, 생애최초 등 복수로 지원 가능한 청약제도를 병행하세요,당장 주거가 급한 경우라면 공공임대주택, 행복주택 등도 고려해보시는 게 좋습니다
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Q. 매매계약후 현제원룸전세 빼고 단기임대로
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보금자리론은 실수요자 대출이라 아래 요건을 따집니다:대출받고 3개월 이내 입주 예정인지무주택 또는 1주택 처분 조건인지즉, 현재 거주지(전세 원룸)는 1주택 아니기 때문에 임시 단기 임대 거주 자체는 문제 되지 않습니다보금자리론은 구입한 아파트에 3개월 이내 전입해야 하며,일정 기간 실거주 유지 의무(최소 1년 이상) 있습니다,대출 실행 전에는 아래 서류들이 중요합니다전입 예정지 주소 = 매수한 아파트보금자리론 심사 중에 다른 집으로 전입신고하면, 금융기관이 실거주 의심할 수 있습니다따라서 단기임대라도 전입신고는 하지 않거나,혹은 보금자리론 실행 이후 전입신고하는 걸 권장드립니다
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Q. 내일 피터팬 매물 보러가는데 걱정이 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능합니다.당연히 본인의 요청입니다걱정되신다고 중개사 통해서 진행하고 싶다고 말씀하세요정상적인 집주인이라면 거부할 이유가 없습니다직거래는 중개사의 보호 장치 없이 직접 거래하는 것이기 때문에, 다음 사항을 반드시 꼼꼼하게 확인해야 합니다(1) 등기부등본 확인 (필수)집주인이 진짜 소유자인지 확인.등기부등본 떼보시고 소유자 이름, 주소, 임대차 가능 여부, 근저당 유무 확인하세요임대인이 본인 아닌 경우(대리인, 가족 등), 위임장 + 신분증 요구하세요(2) 보증금 보호 (확정일자 + 전입신고)계약 후 꼭 전입신고 + 확정일자 받아야 합니다그래야 보증금이 법적으로 보호됩니다 (우선변제권)계약서에 임대인 인적사항, 주소, 입출금 계좌 명확히 작성하시고관리비 항목 구체적으로 명시: 전기, 수도, 인터넷, 청소 등특약사항에 중도해지, 퇴실 시 보증금 반환조건도 꼭 넣으세요도배, 장판, 벽면 곰팡이, 가구 파손 등 모두 촬영해두세요퇴실 시 분쟁 예방에 필수입니다꼭 집주인 본인 명의 계좌로 입금하세요제3자 명의 요구 시 절대 입금하지 마세요,직거래라 하더라도, 부동산 중개사 통해서 계약하는 게 가장 안전합니다
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Q. 전세 계약 확정일자 신고에 대해 궁금한게 있어요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다확정일자는 해당 전세계약서에 대해 언제부터 권리가 있었는지를 법적으로 입증하는 수단입니다특히 후순위 권리자(예: 근저당권자 등)보다 앞서 배당받기 위해 중요합니다현재 상황에서는:기존 계약서로 계속 거주 중이시고,전세금도 변동이 없으며,계약서를 새로 쓰지 않았기 때문에,여전히 2020년 계약서가 유효하며,그에 대한 확정일자도 계속 유효합니다