안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 내일 피터팬 매물 보러가는데 걱정이 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능합니다.당연히 본인의 요청입니다걱정되신다고 중개사 통해서 진행하고 싶다고 말씀하세요정상적인 집주인이라면 거부할 이유가 없습니다직거래는 중개사의 보호 장치 없이 직접 거래하는 것이기 때문에, 다음 사항을 반드시 꼼꼼하게 확인해야 합니다(1) 등기부등본 확인 (필수)집주인이 진짜 소유자인지 확인.등기부등본 떼보시고 소유자 이름, 주소, 임대차 가능 여부, 근저당 유무 확인하세요임대인이 본인 아닌 경우(대리인, 가족 등), 위임장 + 신분증 요구하세요(2) 보증금 보호 (확정일자 + 전입신고)계약 후 꼭 전입신고 + 확정일자 받아야 합니다그래야 보증금이 법적으로 보호됩니다 (우선변제권)계약서에 임대인 인적사항, 주소, 입출금 계좌 명확히 작성하시고관리비 항목 구체적으로 명시: 전기, 수도, 인터넷, 청소 등특약사항에 중도해지, 퇴실 시 보증금 반환조건도 꼭 넣으세요도배, 장판, 벽면 곰팡이, 가구 파손 등 모두 촬영해두세요퇴실 시 분쟁 예방에 필수입니다꼭 집주인 본인 명의 계좌로 입금하세요제3자 명의 요구 시 절대 입금하지 마세요,직거래라 하더라도, 부동산 중개사 통해서 계약하는 게 가장 안전합니다
부동산
Q. 전세 계약 확정일자 신고에 대해 궁금한게 있어요.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다확정일자는 해당 전세계약서에 대해 언제부터 권리가 있었는지를 법적으로 입증하는 수단입니다특히 후순위 권리자(예: 근저당권자 등)보다 앞서 배당받기 위해 중요합니다현재 상황에서는:기존 계약서로 계속 거주 중이시고,전세금도 변동이 없으며,계약서를 새로 쓰지 않았기 때문에,여전히 2020년 계약서가 유효하며,그에 대한 확정일자도 계속 유효합니다
부동산
Q. 재건축 사업시행인가 이후 이주까지 얼마나 걸릴까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.사업시행인가 → 관리처분계획인가 → 이주 → 철거 → 착공이 순서로 진행됩니다이주는 관리처분계획인가 이후에 가능합니다사업시행 인가가 났다고 바로 이주하는 건 아닙니다관리처분계획인가가 완료되어야 조합원별로 이주비 산정, 분양권 확정, 이주 안내가 가능합니다평균적인 기간은사업시행인가 → 관리처분계획인가까지 보통 6개월 ~ 1년 정도관리처분계획 인가 이후 → 실제 이주 개시까지: 2~3개월 이상 준비 기간이 필요합니다즉, 사업시행인가가 난 후 약 1년 안팎에 이주를 시작하는 게 일반적입니다(단, 조합 운영, 주민 동의율, 민원 등에 따라 달라질 수 있습니다.),감정평가는 관리처분계획 수립을 위해 실시하는데 감정평가사는 내부를 방문하여 상태를 확인하고 평가합니다이 감정 결과가 분담금, 분양가 산정, 이주비 산정 등에 영향을 줍니다관리처분계획안을 만들기 직전에 감정평가가 진행됩니다일반적으로 1~2회 방문 (조합 사무실 또는 업체에서 사전 일정 안내함)종류에 따라 다릅니다1. 감정평가사 방문: 1회 (내부 상태 확인 목적)2. 이주 전 실태조사 (조합 or 시공사 측): 1~2회3. 철거 업체나 공사 관계자 조사: 철거 전 안전 점검 등으로 1~2회 더 있습니다보통 2~4회 정도의 방문이 있다고 보면 됩니다(단, 거주 여부나 건물 상태에 따라 생략되는 경우도 있어요.)
부동산
Q. LH 청약 문의드립니다ㅜㅜ 알려주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 공가가 20호라는 건, 이번에 실제로 입주할 수 있는 세대 수가 20세대라는 뜻입니다예비자 번호는 단순히 대기 순번입니다예비 1번부터 차례대로 연락을 받게 됩니다예비자 1번부터 순차적으로 연락해서 입주 의사를 확인하고, 입주 포기자가 생기면 그 다음 순번에게 기회가 넘어갑니다예비 55번이면 현실적으로 가능성은 매우 낮습니다예비자 70명 중 55번이면 거의 끝에 가까운 순번이긴 합니다
부동산
Q. 분양권 공동명의 전환 시 매매계약서 작성방법 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.본인이 실제로 어머니께 지불할 금액(정산금)을 총매매금액으로 적습니다즉, 1억 × 32% = 3,200만 원이 실제 매매대금(= 총매매금액)입니다총매매금액: 3,200만 원지급일정: 계약금/중도금/잔금이 있다면 나눠서 표시특약사항에 본 계약은 전체 분양권 중 32% 지분 매매임 등을 명시하세요분양금 1억은 참고 사항이지, 매매계약서에는 보통 지분 거래의 매매금액만 기재합니다단, 실거래가 신고 시 전체 분양금과 지분 비율, 거래금액이 세무서와 국토부에 보고되기 때문에 분양금액이 아니라 거래금액(지불한 금액)이 핵심입니다,특약사항에 반드시 들어가야 할 문구 예시- 본 계약은 분양권 지분 32%에 대한 매매임- 매도인과 매수인은 해당 지분을 기준으로 권리 및 의무를 나누는 것에 동의함- 중도금대출 및 잔금 납부 등은 각 지분 비율에 따라 정산함- 추후 등기 시 공동명의로 등기 진행 예정,지분 거래는 공인중개사 입회 없이 체결할 경우 문제가 생길 수 있습니다증여로 오인될 가능성이 있으므로 거래금액은 시세에 맞게 적어야 합니다가족 간 거래일 경우 세무서 확인도 필요한 경우가 있습니다이런부분을 잘정리해서 진행하시기 바랍니다
부동산
Q. 사업소득자입니다. 내년도 주담대 6억원 받아서 부동산을 매수하려고 하는데 질문있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세무사 업종은 전문직 소득으로 안정적으로 평가되므로 일반 업종보다는 긍정적으로 평가되는 경향이 있습니다2025년에는 결손 없이, 최대한 소득을 잡는 방향이 유리합니다 (6억 대출 목표라면 적극 신고 추천)임대차계약서 확보 시 실거주 목적 증빙으로 금리 인하 또는 대출 승인에 도움이 됩니다국세청에 정확하게 신고 하시고 소득금액증명원, 납세증명서, 부가세 신고서 등으로 대출 서류 구성하시면 됩니다2025년도 소득금액(세전 사업이익 기준)으로 1억 원 이상, 가능하면 1.2억 원 이상 신고하면 주담대 6억 원 한도 충분히 확보 가능성이 높습니다
부동산
Q. 새 정부들어서 부동산 가격이 강남3구를 중심으로 오름새를 보이고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공급 중심만으로 집값을 안정시키는 것은 가능성은 있으나 쉽지는 않다는 게 제 판단입니다 여러 제약 요인을 함께 풀어야 하고, LH나 민간 건설사의 역할 확대, 제도 정비, 입지 확보 등이 병행되어야 합니다10억 이하 주택이라는 수요층을 겨냥하는 공급도 가능성은 있으나 수익성·사업성 리스크가 크므로 전략적으로 설계되어야 합니다지금 당장 무리하게 진입하기보다는, 정부의 공급 계획 (예: LH 택지 공급, 재개발 규제 완화 등)과 금리 변화 추이를 면밀히 관찰한 뒤, 핵심입지에 실수요용 주택을 미리 확보해두는 것이 유리할 수 있습니다다만 일부 지역은 매수 타이밍이 늦으면 진입 장벽이 높아질 가능성도 있으므로, 시장 흐름을 놓치지 않고 단계적으로 접근하는 전략이 필요합니다
부동산
Q. 업무용 오피스텔 전입신고 불가 시 월세 안내고 눌러앉기
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고가 불가능한 업무용 오피스텔에 월세로 입주하면서, 아무 권리 없이 눌러앉는 건 매우 위험합니다월세를 안 내고 계속 눌러앉는다고 해서 보증금을 보전받을 수 있는 것도 아니고, 계속 거주할 법적 권리도 없습니다심지어 중간에 소유주가 바뀌거나, 경매로 넘어가면 퇴거 통보를 받을 수 있으며, 보증금은 돌려받지 못할 가능성도 큽니다되도록 전입신고가 되는 집으로 알아보시기 바랍니다
부동산
Q. 만일 전세만기에 보증금을 받지 못한다면?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기 최소 2~3개월 전부터 임대인에게 보증금 반환 계획 확인해야 합니다대출로 반환하겠다고 하면 실제로 대출 승인 여부 확인 필요하고 대출 진행 중이라는 말만 믿지 마세요요즘은 전세 수요가 줄어들어, 새 세입자가 구해지지 않으면 보증금 반환이 지연될 수 있습니다임대인이 월세 세입자를 들이면서도 전세보증금을 못 돌려주는 경우, 법적 대응이 필요합니다사전 전세보증금 반환보증 가입 했으면 기관에 신청하셔야 합니다만기 도래 내용증명 발송해서 증거 확보해야 하고 그근거로 임차권 등기명령 신청 하고 판결이 났을때 전출을 해야 합니다이런부분을 미리 전문가한테 상담을 받아보고 대처를 하시기 바랍니다
부동산
Q. 집주인이 바뀌었는 데 , 이사가기전에 대출문제로 전입신고를 먼저하고 싶다고 연락왔습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고를 해주는 것 자체가 전세사기가 되진 않습니다다만, 집주인이 대출을 과도하게 받거나, 세입자의 권리를 침해하는 경우(보증금 반환 지연 등)에는 위험이 있을 수 있습니다전입신고를 빨리 해줬다고 해서 바로 전세사기가 발생하는 것은 아니지만, 만약 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 경우 세입자는 피해를 볼 수 있으니 주의가 필요합니다되도록 보증금을 받고 전출을 하시는것이 질문자님의 보증금보호에 유리합니다