안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 추석 기차표, 상업적으로 이용시 어떤 규제가 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2025년 추석 기간 중, 경찰은 코레일과 SRT의 예매 일정에 맞춰 매크로를 이용한 승차권 대량 예매 및 재판매 행위를 집중 단속하고 있습니다경찰은 매크로 사용이 형법상 업무방해죄에 해당한다고 보고 있습니다해당 범죄는 5년 이하의 징역 또는 1,500만 원 이하의 벌금형을 받을 수 있습니다과거에는 매크로 이용 공연티켓 대량 예매 사례에서 벌금 500만 원이 선고된 예도 있습니다이외에도 암표 판매, 즉 정가보다 비싸게 되파는 행위는 범죄 수익 환수 대상이며, 매크로 프로그램 제작·판매조차도 단속 대상이 됩니다2025년 5월부터 시행된 정책에 따르면, 연휴나 공휴일 전에 대량으로 예매한 후 출발 직전 취소하는 행위에 대해 취소 수수료가 강화됩니다예: 출발 하루 전 취소 시 400원 → 800원, 그 외 구간별 요율도 더 높게 적용됨포인트 적립이나 대량 구매 후 목적 외 사용(예: 현금화, 재판매, 다른 곳으로 전용 등)은 명시적으로 제재되지는 않지만, 이용 목적과 다르게 사용하는 것은 시스템의 공정성과 사용자 간 형평성을 해칠 수 있는 행동입니다수익이나 이익을 취하는 방식이 암묵적으로 불법 비슷하게 간주될 수 있으며, 경찰 및 철도 당국이 상황에 따라 업무방해 및 부당이득으로 판단할 여지도 있습니다
부동산
Q. 월세자동연장 후 이사갈려면 어떻게 하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.묵시적 계약으로 이사를 하게 된다면 임대인께 통보한 날로 부터 3개월이후에는 임대인이 보증금과 부동산 수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다만약에 통보했는데 그기간까지 방이 안나가면 우선 협의를 해야 합니다먼저 방을 얻어도 되겠는지, 돈이 없어서 보증금을 못줄때는 임차인이 낭패를 볼수 있으니 협의를 해가면서 방을 얻어야 합니다
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Q. 신축아파트 정화조가 설치된다는데 무슨의미일까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,질문의 아파트는 거의 100% 합병정화조인거 같습니다분뇨차가 퍼가는 형태가 아니라, 처리 후 공공하수도로 흘려보내는 시스템입니다하지만 정화조 통기/환기/배기 과정에서 냄새·소음·진동 발생 가능합니다정화조 탈취 시스템이나 정기 청소가 불량하면 냄새가 심하게 날 수도 있습니다,공고문은 법적 의무 고지 형태로 보입니다입주 전 이런 위험이 있다는 점을 알리지 않으면 분쟁 발생 시 건설사 책임이 커지기 때문입니다,106동 저층이면 안 좋은가요? 정화조·배기시설과 실제 거리와 위치에 따라 다를수 있습니다
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Q. 저희 아버지께서 사시던 빌라를 매매로 부동산에 내놓으셨어요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.빌라 매물이 네이버 부동산에서 올라왔다가 같은 날 사라진 것을 보셨나봅니다이 경우, 무조건 매매가 완료됐다고 보기는 어렵습니다부동산에서 매물을 등록하고 며칠 만에 계약되는 경우는 드물며,처음 하루 만에 내리는 경우는 계약보다는 수정/광고 조정의 가능성이 더 높고 집주인 요청으로 내릴수도 있습니다광고를 올린 부동산에 확인을 해보시는것이 제일 정확합니다
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Q. 조합원매물을 매매하는건 안좋은건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지금 말씀하신 조합원 매물은 이제 막 입주한 신축 아파트이고, 등기도 완료되었고, 잔금도 끝난 상태라면,정상적인 일반 매매와 동일하게 취급됩니다다만 추가 분담금이나 소송 리스크가 정말 100% 없는지 사전 확인이 꼭 필요합니다지금 입주 완료 + 등기 완료된 신축 아파트의 조합원 매물은 대부분 안전합니다다만, 조합 정산이 완료되었는지 확인은 반드시 필요합니다건설사 인건비, 분양대행비용 등은 관리비에 포함되지 않습니다아마 어머니 말씀은 초기 조합원 분담금에 포함된 건설사 관련 비용을 말하는 것 같습니다그건 건설비 산정에 포함되는 것이지 관리비에는 영향 없습니다지금 상태라면,신중하게만 하면 충분히 괜찮은 매물일 가능성이 높습니다어머니가 걱정하시는 건 이해되지만,오히려 시세보다 저렴한 기회일 수도 있습니다 (조합원 매물이 간혹 저렴하게 나오는 경우 있음)
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Q. 재개발 자녀 부동산 증여 절차 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,재개발 부동산 증여 절차1 조합 감정평가서 수령 (증여가액 기준)2 증여계약서 작성3 세무서에 증여세 신고 및 납부4 증여등기 진행 (법무사 의뢰 가능)5 조합에 소유권 이전 통보 및 조합원 변경 등록,형제 동의가 필요한가요?법적으로는 필요 없습니다어머니 단독 명의의 재산이고, 증여는 어머니의 권한입니다그러나 향후 상속 분쟁 방지를 위해 사전에 가족들과 협의하는 것이 좋습니다일부 조합에서는 특별한 경우 가족 동의서 등을 요구할 수도 있으니 조합에 확인이 필요합니다,유의사항은 조합원 지위 승계 조건은 조합마다 다릅니다반드시 조합에 입주권 승계 가능 여부를 확인하셔야 합니다세대분리 여부, 자녀 명의 보유 부동산 유무도 입주권 승계에 영향을 줄 수 있습니다증여세는 최대 10년 내 이전 증여분과 합산되니, 과거 이력이 있다면 확인이 필요합니다증여 하기전에 반드시 세무사한테 상담을 받아보고 진행을 하시는것이 좋을거 같습니다
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Q. 이직후 주택담보대출 관련 질문 있습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,재직 기간 단절" 이 있어도 주담대는 가능할 수 있습니다중요한 건 실제 재직 연속성과 소득의 지속성 증빙입니다같은 실직장, 법인만 변경, 고용형태만 갱신이라는 점을 은행에 설명하고 증빙하면, 대부분의 은행은 재직 연속성으로 인정합니다회사가 A 법인 → B 법인으로 바뀌었지만, 같은 팀에서 같은 업무를 하고 있고 급여도 연속 지급되고 있다면 실질적 동일 고용 관계로 봅니다,한 달치 근로소득 원천징수 영수증 + 재직증명서로 대출 가능한 경우도 있습니다,정확한 금리는 은행 상품마다 다르고, 개인 신용도에 따라 변동됩니다,대출 실행 전에 한두 군데 은행에서 사전 대출 심사를 받아보고 선택을 하시는 것이 좋을거 같습니다
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Q. 전 월세 임대차 계약서를 밇어버렷어요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대차 계약서 없이 월세 환급(세액공제) 받는 방법,월세를 납부했다는 사실을 증명할 수 있어야 합니다아래와 같은 자료가 계약서를 대체할 수 있습니다 1. 계좌이체 내역본인 명의 계좌로 집주인에게 월세를 이체한 내역통장사본, 거래내역 출력 등‘○○월세’ 같은 메모가 있다면 더욱 좋습니다2. 현금영수증집주인이 현금영수증을 발급해줬다면 가능소득공제용으로 발급됐는지 확인 필요3. 주민등록등본해당 주소지에 실제 거주했다는 걸 증명이사 기간이 명확히 나오면 월세 기간과 일치하는지 확인 가능4. 집주인과 주고받은 문자, 카톡 등계약 조건이 언급된 대화가 있다면 유용 (월세 금액, 기간 등),세무서는 월세를 실제로 납부했다는 사실만 확인하면 환급을 해줍니다,계약서를 못 찾은 경우, 위의 보완 자료를 종합적으로 제출하면 됩니다,국세청 홈택스 또는 세무서에 문의해 상황을 설명하고 안내를 받는 것도 좋습니다
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Q. 채권양도 전세대출 받으면 보증보험 가입하는게 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행 대출(1.7억) 부분은 은행이 보호하겠지만, 나머지 3.5억은 임차인 책임입니다즉, 임대인이 보증금 못 돌려주면, 은행이 우선 1.7억 돌려받고, 남은 3.5억은 세입자가 직접 소송 등으로 받아내야 하는 구조입니다그래서 보증보험 가입하는 게 좋습니다전체 보증금 5.2억을 HF나 SGI 보증기관이 보장해주면,만기에 임대인이 돈 못 돌려줘도 보증기관이 먼저 전액 지급하고 나중에 임대인에게 구상권을 행사합니다임차인의 시간, 정신적 부담, 법적 리스크 모두 줄일 수 있습니다
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Q. LH국민임대주택 가족이 아닌 인물과 동거할 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.LH 국민임대주택은 원칙적으로 세대 단위로 공급되며,동거인(비세대원)과의 공동거주는 허용되지 않습니다특히 가족이 아닌 동성 친구와의 동거는 규정 위반 소지가 큽니다LH 국민임대주택에서 가족이 아닌 친구와의 동거 불가능에 가깝습니다국민임대주택은 저소득층·무주택 세대의 주거 안정을 위한 제도로,공적 기준에 따른 세대 단위 입주가 기본 원칙입니다입주 후 세대원이 아닌 타인과 동거하거나 공동 생활하는 것은 무단점유 및 부정사용으로 간주되어 계약 해지 사유가 됩니다아무리 실제 거주 목적이라 하더라도친구와 같이 살기 위해 국민임대 입주는 규정상 허용되지 않습니다,동거인을 허용하는 제도는 행복주택, 청년임대주택 일부 유형 등에서 제한적으로 가능합니다국민임대는 매우 보수적이라 실질적 동거인도 불인정됩니다