안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 대책은 자주 나오는 이유가 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산은 국민 삶과 민심에 직결되므로정부는 시장에 예민하게 반응할 수밖에 없습니다부동산은 선거 결과에 영향을 줄 정도로 중요한 정치 이슈입니다특히 수도권의 집값은 여론, 정책 지지율과 매우 밀접한 연관이 있습니다그래서 정권이 바뀌거나 민심이 흔들릴 조짐이 보이면 곧바로 부동산 대책이 나오는 경우가 많습니다시장이 정부 정책에 즉각적으로 반응하고,일부 투기 수요는 규제를 우회하거나 회피하는 방식으로 움직이기 때문에 정부는 이를 계속 따라가며 대책을 내놓게 되는 구조입니다즉시적인 충격파를 주는 데는 일정 효과가 있지만 근본적 해결은 어렵습니다공급 부족, 지역 불균형, 고령화, 저출산 등 구조적 문제는 규제로 못 잡고 일부 정책은 시차가 있습니다 (예: 공급대책 → 실제 입주는 수년 후)
부동산
Q. 12억 넘는 아파트는 매도할 때 세금 더 내야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2022년 1월 1일부터1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 한도가 9억 → 12억으로 상향됐습니다실거래가 12억 이하일 경우에는보유기간/거주기간 요건만 충족하면 양도세 비과세가 가능합니다하지만 12억을 초과하면,초과분에 대해선 양도세 과세가 됩니다따라서 매도자 입장에선 비과세 기준선인 12억을 의식하게 됩니다또 시세가 12억을 초과하면 공시가격이 9억~12억 이상으로 올라갈 수 있고,이에 따라 보유세(재산세 + 종부세) 부담이 커질 수 있습니다특히 다주택자의 경우는 12억 이상 자산에 대해 세금 부담이 급격히 증가할 수 있어, 매수자들이 가격에 민감하게 반응하는 편입니다
부동산
Q. 주담대 후순위 대출을 받으려고하는데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.선순위 은행의 동의가 반드시 필요합니다 은행이 동의를 거절할 수도 있습니다거절 사유는 담보가치 부족, 상환능력 우려, 내부 방침 등으로 거절할수도 있습니다대처 방법은 목적을 명확히 하고 LTV 여유을 확인, 동일 금융그룹을 활용해 보시기 바랍니다
부동산
Q. 지방에 아파트가격은 똑같은 브랜드라도 서울경기권보다는 저렴합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울 집값을 지방 수준으로 낮추는 것은 비현실적입니다그러나 아래 방향을 함께 추진하면 격차 완화 및 주거 안정이 가능합니다1. 공공이 땅을 소유하고, 민간은 집만 짓게 하는 구조 확대2. 지방 거점도시의 일자리·교육 인프라 투자3. 수도권 내 실수요 중심 공급 확대4. 보유세 개편 등으로 투기 억제이런 문제를 해결하기 위한 정부 정책 방향은 단순히 가격을 낮춘다가 아니라, 토지, 주택, 수요, 공급, 인프라의 균형적 접근이 필요합니다
부동산
Q. 계기월식 보려고 시간맞춰놨는데 잠들어버렸어요 보시분들 계산가요 ?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.월식은 지구가 태양과 달 사이에 위치할 때, 지구의 그림자(umbra)가 달에 드리워지면서 발생합니다달이 이 그림자 안으로 완전히 들어가면 개기월식이 됩니다 붉은 달이 되는 이유는 지구 대기를 통과한 태양빛 중 붉은 파장이 산란되지 않고 굴절되어 달을 비추기 때문입니다이로 인해 달이 붉은 빛을 띠게 되며, 이 현상이 바로 블러드 문 (Blood Moon)입니다 .,최근 월식 2025년 9월 7일~8일 개기월식,다음 월식 2026년 3월 2일~3일 개기월식,남은 기다림 약 6개월 정도 대기월식 발생 원인 지구 그림자가 달을 완전히 가릴 때 발생, 대기 굴절로 달이 붉어짐다음 월식은 2026년 3월에 예정되어 있으니, 그때를 위해 알람 설정, 카메라 각도 미리 확인, 장소 확보 등을 미리 준비해두시는 게 좋을거 같습니다다음엔 꼭 확인하세요
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Q. 9.7부동산대출 경락대출여부를 알려주세요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,매매사업자 대출 전면 금지 단, 신규 건설, 공익용, 보증금 반환 목적 예외 가능,경락대출 (다주택자 대상) 매우 제한적 / 원천 불가 규제지역 → 거의 불가능, 비규제지역 → LTV 30~40% 수준,경기도 화성 (수도권) 규제 강도 동일하게 적용 사업자 대출 금지, 경락대출도 어려움1. 매매사업자나 임대사업자로서 수도권 내 대출을 고려 중이시라면, 현재로서는 주택담보 대출이 사실상 불가능한 상황입니다2. 경락대출 역시 매우 제한적이며, 다주택자일 경우 거의 불가능합니다3. 정당한 예외 사유 (신규 건설, 보증금 반환 등)가 있다면 해당 조건에 해당하는지 확인해보세요예외 적용이 가능할 수 있습니다4. 정책 변화가 필요한 상황이므로, 꼭 금융전문가나 공인중개사, 또는 부동산 금융이력 있는 전문가와 사전 상담을 받으시는 것을 권장드립니다
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Q. 부동산 전세 재계약작성시 기존계약서
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서 작성을 위해서 기본 계약서를 보내라고 한것입니더기존 계약서 사진은 민감 정보 가리고 보내시고 정보는 가서 알려주시기 바랍니다복비 관련해서는 처음 합의한 반반 부담 원칙대로 가자고 하시는 게 맞습니다부동산 중개업소가 마음에 들지 않거나 의심된다면, 다른 공인중개사를 이용하셔도 됩니다재계약 내용(보증금 감액 + 월 3만 원 입금 등)을 문서로 확실히 남기고, 가능한 한 공인중개사를 통해 계약서 작성하는 것이 안전합니다
부동산
Q. 자금조달계획서(공동명의, 대출 단독명의, 가족간 차용) 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 아내 명의 자금이 부족한 상태에서 공동명의 50:50을 하면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다공동명의 50:50으로 하려면 각자 5.325억씩 자금조달 명확히 해야 합니다현재 구조에서 공동명의 50:50을 유지하고 증여세를 피하는 건 현실적으로 매우 어렵습니다가장 안전하고 현실적인 방법은지분 비율을 실제 자금 투입에 맞춰 조정 (예: 남편 70%, 아내 30%)대출도 공동명의로 진행하여 자금조달 계획서상 불일치 해소장인어른 자금은 증여로 인정하고 증여세를 투명하게 납부하는 것도 고려해보시기 바랍니다거래를 진행한 부동산과 협의를 잘해서 금액을 맞춰보시기 바랍니다
부동산
Q. 관리소에서는 아파트 선수금 자체가 규약에 없다고하는데....
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.선수관리비는 납부할 필요 없습니다1. 관리규약에 근거가 없고, 관리사무소에서 제도 자체가 없다고 명확히 밝힘2. 입주자대표회의나 관리단에서 결정한 공식 예치금이 아니라, 단지 개인 간 거래라면 법적 강제력이 없음3. 관리사무소에서 예치확인서도 없고 기록도 없다는 건, 제도적으로 운영되지 않았다는 의미입니다따라서 매도인이 주장하는 예전에 내가 냈으니, 너도 나한테 줘야 한다는 사적인 주장일 뿐이며, 이를 따를 법적·계약상 의무는 없음매도인에게 선수관리비 납부할 필요 없으며, 계약 위반도 아닙니다오히려 매도인이 이걸 강요한다면 부당 요구로 해석될 수 있습니다그런 부분을 잘설명하고 부동산과 함께 정리를 하시기 바랍니다
부동산
Q. 재건축 예정 아파트 매매시 입주권이 없나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축 아파트 매매 시 입주권(분양권) 취득 여부는 매입 시점과 매도자의 자격 여부에 따라 달라집니다조합설립 인가 전에 매수한 경우에는,입주권(분양권)이 매수인에게 승계됩니다입주권이 생깁니다조합설립인가 전 매수 조합 설립 인가 신청일이 아니라 인가일 기준입니다소유권 이전 등기 완료 계약만으로는 부족하고, 등기까지 완료되어야 합니다1세대 1주택 요건 등 자격 문제 없고 투기 방지 목적으로 청약 자격 제한은 따로 존재할 수 있습니다잘 알아보고 하시기 바랍니다