안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 청약에 당첨되었습니다. 자금조달계획서와 부부 공동명의와 관려하여 질문있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,당첨자 단독 명의로만 계약 및 자금조달계획서 작성 가능합니다청약 당첨자는 해당 분양권에 대한 독점적 권리자입니다따라서 분양 계약서도 아내 단독 명의,자금조달계획서도 아내 기준으로 제출해야 합니다공동명의는 언제부터 가능한가요?보통 소유권 이전 등기 이전 즉 잔금 납부 전까지 공동명의 전환 신청이 가능합니다시행사에 사전 협의 및 공동명의 요청서 제출, 자금출처증빙 준비가 필요합니다,아내 기준으로만 작성하며, 남편 자금은 배우자 증여로 기재해야 하는 상황이 많습니다남편 자금을 많이 사용한 뒤 아내 단독 명의로 소유권 이전 시 증여세 리스크 커집니다증여세는 증여받은 자(=아내)에게 부과되며, 배우자 간 증여 공제는 10년간 6억 원까지 가능합니다,공동명의로 변경되면 각자 명의자 기준으로 각각 자금조달계획서를 제출해야 합니다아내 50%, 남편 50% 공동명의로 변경 시:아내 명의로 50% 자금조달계획서남편 명의로 50% 자금조달계획서 따로 작성합니다이때는 각자 자금 출처가 증빙 가능해야 하며,자금 출처에 따라 증여 여부 판단도 이루어집니다,일반적으로 중도금 대출은 당첨자(아내) 명의로만 실행되며, 공동명의 여부와 무관합니다당첨자 명의로 분양계약이 진행되기 때문이후 공동명의로 소유권 등기 시 대출은 그대로 유지되며,금융기관과의 협의를 통해 대출 채무자의 추가 변경은 별도 절차가 필요합니다대출 상환 책임은 여전히 최초 대출자(아내)에게 있습니다
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Q. 로컬 매장은, 지역에서 난 과채소로, 판매가 이루어지는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.로컬 매장(로컬푸드 직매장)이나 농협은 근처 지역의 농가(생산자)와 직접 거래합니다생산자 → 매장 구조로 유통단계를 최소화합니다중간 도매시장, 물류센터 등을 거치지 않고직납 방식 또는 위탁판매 방식 두 가지가 있습니다농민이 자신의 이름으로 직접 상품을 출하하고,매장은 이를 대신 판매하며,판매 완료 후 정산(수수료 차감)합니다로컬 매장·농협은 인근 지역 농가로부터 직납·위탁 형태로 과채소를 공급받으며, 중간 유통 과정을 줄여 신선하고 저렴한 가격으로 판매하는 구조입니다생산자-매장-소비자를 직접 연결하는 지역 중심 유통 시스템입니다
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Q. 분양권 매매 후 , 입주가 어려울 시 어떤 조치를 취해야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,잔금 대출 신청일 기준으로 다주택자 여부를 판단하므로,대출 실행 이전에 기존 주택을 매도하고 잔금일 전에 등기까지 마치는 것이 이상적입니다,직접 입주하지 않고 전세 세입자를 구해 보증금으로 잔금 처리하는 방법도 있습니다,분양사무소에 입주 연기 신청 가능합니다일반적으로 한 달~3개월까지 연기 가능하며, 그 기간 동안 연체 이자(연 3~5%) 부과됩니다이자 납부하면서 잔금 납부 시점 늦추기로 시간 벌기 가능합니다,대출이 막힐 경우 배우자, 자녀, 부모 명의로 대출 진행하는 경우도 있습니다그러나 이는 실거주 목적 대출의 경우 위법 소지가 있으므로 주의해야 하고대출 규제나 자금 출처 조사에 걸릴 가능성 도 있습니다요즘은 대출이 막히다보니 여러가지 방법을 찾아야 합니다본인에게 맞는 방법을 찾아서 잔금까지 마무리하시기 바랍니다
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Q. 1년에 주택 2채 매도시 양도세 비과세 적용여부
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1주택의 비과세요건은 2년 보유,12억이하,실거주요건이 있으면 살아야 합니다여기서 1주택을 더 구입했다면 두번째 주택을 사고 3년내에 첫번째 주택을 매도하면 첫번째 주택이 비과세 됩니다첫번째 주택을 매도후에 두번째 주택도 비과세 요건을 갖추면 비과세가 됩니다매도를 하실때는 세무사한테 상담을 받아보고 절세를 하시기 바랍니다
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Q. 부모님 아파트를 자식이 살 수가 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가능합니다부모와 자식 간에도 일반적인 부동산 매매 계약을 체결할 수 있으며, 매매계약서 작성, 잔금 지급, 소유권 이전 등 정상적인 부동산 거래 절차를 따르는 것이 중요합니다시세보다 너무 낮은 가격에 거래하면 세금 문제가 생깁니다국세청은 시가보다 비정상적으로 낮거나 높은 거래를 증여로 간주할 수 있습니다시가의 5% 또는 3억 원 중 더 적은 금액 이상이어야 정상거래로 인정합니다부모 자식 간 거래는 국세청이 특히 주의 깊게 보는 거래입니다자식이 어떻게 매수자금을 마련했는지도 조사받을 수 있습니다(특히 사회초년생, 무소득자 등)공시가격 기준으로 보는 게 아니고 시장 실거래가 기준입니다미리 세무상담을 받아보고 적절하게 거래를 하시기 바랍니다
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Q. 지금 시점에서 주택 구입이 적절한 선택일까요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실수요자라면 오히려 기회일 수 있습니다내 집 마련이 필요했고 자금 여력이 있다면, 시장 눈치보지 말고 입지 좋은 곳에서 협상 시도해볼만 합니다투자자라면 최소 1~2년은 관망하거나, 저평가된 우량 자산 중심으로 선별 투자가 필요합니다대출 비중이 높거나, 금리 인하 전까지 버티기 어려운 상황이라면 매수는 신중해야 합니다
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Q. 1가구 다주택에 대해 증여세 등을 문의힙니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,농가주택의 세법상 주택 수 제외 대상 해당 여부를 등기부등본,건축물대장,지자체 세무과 등을 통해 정확히 확인하시는것이 먼저 일거 같습니다그다음에 과천 아파트 구매 전에 세무사 또는 세무 상담을 꼭 받아보고 세금 부담을 정확히 판단후에 다음 진행을 하시는것이 좋을거 같습니다
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Q. 지자체 행사로 인해 얻는 수입은 보통, 어떻게 쓰이나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.행사에서 얻은 수입은 반드시 그 행사나 어린이/복지/교육에 써야 한다는 법은 없습니다다만, 지자체의 의회나 조례, 또는 공약 등에 따라 우선순위가 달라질 수 있습니다지자체의 예산은 공개되어 있습니다,확인 방법:1. 해당 지자체 홈페이지 접속2. 정보공개 또는 재정공개 메뉴 클릭3. 예산서, 결산서, 세입세출예산, 중기재정계획 등을 확인4. 또는 지방재정365 사이트에서 전국 지자체 예산 열람 가능하다고 합니다,지방재정365 – 행정안전부 공식 재정공개 사이트각 시·군·구청 홈페이지 – 재정공개 메뉴에서 ‘세입·세출 내역’ 조회 가능
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Q. 금반지를 받았을때, 요즘같아서는 어떻게 돌려줘야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가족/친척/지인 간의 품앗이는 보통 무게 기준으로 되돌려주는 경우가 많습니다하지만 요즘처럼 금값이 폭등했을 때는, 부담이 된다면 미리 말로 양해를 구하고 금액 기준으로 되돌리는 경우도 있습니다특히 친한 사이라면 그때는 금이 쌌는데 지금은 너무 비싸서, 당시 시세 기준으로 되갚아도 괜찮을까?라고 솔직하게 말해보는 것이 좋을거 같습니다
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Q. 강화된 LTV 규제는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼치게 되는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2025년 9월 8일부터 시행되는 강화된 LTV(주택담보대출비율) 및 전세대출 규제는 분명히 부동산 시장에 단기적으로는 위축 요인이 될 수 있습니다하지만 중장기적으로는 시장 안정이라는 정책 목표가 있습니다단기적으로는 시장 위축, 특히 거래량 감소와 매물 정체가 심화될 수 있습니다그러나 정부의 공급 확대 전략과 맞물려, 중장기적으로는 부동산 시장의 체질 개선과 가격 안정화 효과를 노린 정책입니다다만, 실수요자 보호 장치(예: 생애 최초 구매자 혜택 등)가 병행되지 않으면, 시장 심리가 과도하게 위축될 위험성도 존재합니다