안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 보증금 반환 확인서에 대해 문의 드리고 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로는 임대인(또는 LH 담당자)가 먼저 해당 정보를 기입합니다그러나, 상황에 따라 입주자가 먼저 작성한 후 임대인에게 전달하기도 합니다이 부분은 정해진 절차는 없고, 양측 협의 하에 기재할 수 있습니다중요한 건, 최종적으로는 양 당사자가 모두 사실관계에 동의해야 한다는 점입니다,지원주택주소: 입주자가 거주한 주소 (임대계약서와 동일한 주소)입주자 성명: 계약자 명의 (본인 확인 필요)계약해지 사유: 일반적으로 임대차 기간 만료,자진 퇴거,계약 위반등 상황에 따라 작성됩니다사유에 대해 양측 동의 필요,서명란 작성입주자 서명: 입주자 본인이 직접 서명해야 합니다임대인 서명: 임대인 또는 LH 담당자가 서명합니다,서류 작성의 주체는 누구인가요?공동 작성 개념입니다.어느 한쪽 단독으로 작성해서는 안 되며, 양측 모두의 참여가 있어야 효력이 발생합니다특히 LH에 제출하는 공식 서류인 경우, LH가 정한 양식과 절차에 따라 서명 및 날인이 필요하기 때문에, LH 직원(또는 위탁 임대관리인)과 함께 확인하며 작성하는 것이 일반적입니다
부동산
Q. 아파트매매 특약 봐주실 부동산중개사분?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1.매도인은 잔금 지급일에 맞춰 부동산을 비워 인도하고, 매수인은 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기 접수를 진행한다등기이전 절차에 필요한 서류는 매도인이 사전에 준비하여 잔금일에 제공한다등기 이전 절차만 써 있으면, 서류 제공 누락 시 책임소재가 불분명 합니다등기 서류 제공 명시가 필요합니다2.같은 내용이 중복되어 있으니 통합 정리하면 더 명료합니다3.매수인은 기존 전세보증금 260,000,000원을 중도금으로 간주하며, 이는 계약 체결과 동시에 전세보증금 반환 의무가 소멸되고 중도금 지급으로 처리된다,전체적으로 매우 잘 작성하셨습니다.몇 군데만 문장 정리하거나 구체화하면 실제 공인중개사 계약서보다 훨씬 철저한 계약서가 될 수 있습니다셀프 매매라도 사후 분쟁을 막으려면, 계약서에 반드시 날인/서명하고, PDF 스캔본도 보관하시길 추천드립니다필요시에는 부동산에 도움을 청해보시기 바랍니다
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Q. 재개발 진행중인 다가구주택 옥상을 주거로 무단증축한 경우에 세금절세에 대한 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무단증축이 있는 다가구주택은 경우에 따라 다주택자로 간주되어 1세대 1주택 비과세 요건 미충족으로 양도세 폭탄 맞을 수 있습니다재개발로 분양권이 나와도, 무단증축 해소 없이 분양권을 양도하면 비과세 요건에서 배제될 가능성이 높습니다따라서 사업시행인가 전 (감정평가 전) 위반건축물 해소(철거)가 가장 안전한 절세 전략입니다현재 상황에서 위반건축물 해소(옥상 철거)는 양도세 절세, 비과세 적용, 장기보유특별공제 적용을 위해 반드시 필요한 조치입니다가장 중요한 시점은 사업시행인가 전, 가능하면 감정평가 기준일 이전에 해소하시는 것이 좋습니다이후 양도 시에도 매도 전 세무사와 세부 요건을 점검하시기 바랍니다
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Q. 개인 소유 오피스텔이 주택으로 잡히나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청약 제도에서는 오피스텔은 주택으로 보지 않습니다청약에서는 2주택자로 간주되고,오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다예외:오피스텔이 주택용으로 용도 변경됐거나 실제 주거용도로 과세되면 일부 제한받을 수는 있습니다(특이 사례),세금(종부세, 양도세 등)에서는 오피스텔에 전입해서 실제 주거 중이면 주택으로 간주됩니다종부세나 양도세에서는 아래 기준에 따라 주택 수에 포함됩니다종부세에서 오피스텔이 주택으로 포함되는 조건:오피스텔 전입신고 + 실제 거주 중이면 포함됩니다오피스텔 전입신고 안되면 (임대나 비거주)포함 안됩니다현재 전입해 있다면, 종부세상 주택 3채로 잡힐 가능성 큽니다세무사한테 세무상담을 받아보시기 바랍니다
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Q. 아파트 청약 대출 한도 여부.. 최대 6억만 가능?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2024~2025년 기준 대출 한도는 LTV 비율과 소득/DTI에 따라 결정되며, 절대적인 6억 원 상한선은 없습니다하지만 2024년 후반~2025년 들어 일부 규제 완화 움직임이 있어, 15억 초과 주택에 대한 잔금대출도 일부 허용되는 경우가 있습니다정확한 정보는 입주 예정 시기, 지역, 금융기관에 따라 다릅니다,생애최초는 주담대 범주에 포함되지만, 해당 아파트는 가격이 높아 대상 자체가 안 될 가능성 큽니다,중도금 대출은 일반적으로 주담대와는 별개로 취급됩니다보통 건설사가 협약한 지정 금융기관을 통해 선대출로 진행되며, 후에 잔금 시점에 주담대로 전환하거나 갚게 됩니다1. 분양 계약서 및 중도금 대출 안내문 확인2. 입주 아파트가 위치한 지역의 대출 규제 확인 (투기지역 여부 등)3. 해당 건설사와 협약된 금융기관 상담 (중도금 + 잔금까지 연계되는지)4. 본인 소득 기준으로 DTI 검토 (연봉 대비 총 대출 가능 한도)이런 확인들을 해보시고 대처를 하시기 바랍니다
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Q. 임대주택도 주택수 카운트에 포함되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택 부분은 주택 수에 포함됩니다건물에 주택이 포함되어 있다면, 그 주택은 1주택으로 계산됩니다상가 부분은 제외되고, 주택 부분만 주택 수 산정 기준에 포함됩니다등기부등본 확인 시, 건물 용도가 단독주택, 다가구주택, 또는 근린생활시설 + 단독주택 등으로 되어 있으면 주택 포함 입니다재산세 고지서에 주택으로 구분되어 부과된다면, 세무상 주택으로 이미 분류된 것이므로, 주택 수 포함 입니다임대사업자 등록 여부와 상관없이, 실제 주택이 존재한다면 주택 수로 계산됩니다그런부분을 확인해보시기 바랍니다
부동산
Q. 생애최초대출 관련 문의드립니다!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,생애최초 대출은 소득 안 보고 LTV 70%인가요? 아니요. 소득은 봅니다하지만 일반 주택담보대출보다 완화된 기준이 적용됩니다생애최초 LTV 한도 (2025년 기준)수도권/비수도권 무관하게 LTV 최대 70% 적용 가능단, 소득 요건 충족 시에만 가능부부합산 소득 1억 원 이하 (맞벌이 기준)외벌이 기준은 7천만 원 이하,투기과열지구에서도 LTV 70% 적용되나요?네, 생애최초는 예외적으로 70%까지 허용됩니다즉, 투기과열지구라도 생애최초 요건을 충족하면 70% LTV 적용받을 수 있습니다다만, 무조건 되는 건 아니고 소득 요건과 주택 가격, 대출 금액, DSR 한도 등 조건 충족이 필요합니다
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Q. 보증금 변동 없이 집 계약 연장하는데, 임대차 계약서를 꼭 부동산에서 작성해야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.은행이 요구하는 서류 형식이 다를 수 있으므로, 대출 연장하려는 은행에 먼저 문의해서 어떤 계약서 양식을 원하는지 확인을 하시기 바랍니다부동산에 써야 한다면 부동산에서 계약서를 작성하시고 그렇지 않다면 두분이 하셔도 됩니다반드시 부동산에서 작성할 필요는 없습니다다만, 대출 연장 목적이라면 갱신된 계약서는 꼭 필요하므로, 직접 작성하든 부동산을 통해 하든 계약서는 새로 만들어야 합니다
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Q. 신규 아파트 분양 시 무주택자 여부 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.등기부등본상 주택으로 등재되어 있고,전용면적 85㎡ 이하 또는 비싼 주택이 아닌 경우,그리고 주거용으로 사용할 수 있는 구조라면 주택으로 간주됩니다겸용건물이라도 주택 부분이 있는 경우 주택으로 판단될 수 있습니다주택과 상가가 함께 있는 겸용건물의 경우,주택의 연면적이 전체 연면적의 1/2 미만이면 무주택으로 간주될 수 있습니다 (주택공급에 관한 규칙 제53조 등)즉, 상가 면적 > 주택 면적인 경우 무주택자로 인정 가능합니다단, 등기부등본상 주택으로 구분등기되어 있다면 상황이 복잡해질 수 있습니다1. 등기부등본 확인주택 부분이 구분등기 되어 있는지, 건물 전체가 단일 등기로 되어 있는지 확인2. 건축물대장 확인용도 구분 (주택/비주택), 면적 비율 확인3. 청약 신청 전, 한국부동산원 청약홈 또는 LH/SH 등 공식기관에 사전 문의자신의 겸용건물이 무주택 판단 기준에 부합하는지 정확히 확인 가능합니다확인해보시고 신청하시기 바랍니다
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Q. 소형 아파트를 투자할 때 주의할 점이 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소형 아파트 투자는 상대적으로 진입 장벽이 낮고, 임대 수요가 꾸준한 장점이 있지만 시장 사이클과 입지, 수익률 계산에 따라 리스크도 있는 투자입니다지금같이 부동산 시장이 불안정한 시기에는 더 신중해야 하며,특히 수익형 투자라면 철저한 기준과 분석이 필요합니다공실, 세금 포함해서 수익률 계산을 잘해야 합니다입지는 1~2인 수요가 많은 지역을 선택하시는것이 좋습니다 (대학, 산업단지, 역세권 등)매입가는 주변 시세와 비교해야 하고향후 매도 가능성도 잘따져 봐야 합니다여러가지 조건들을 잘살펴서 투자하시기 바랍니다