안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 부동산 계약 만기 혹은 중도퇴실 시 계약서 반환을 요구하면 그대로 해야할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서는 반환 의무가 없습니다계약서 미반환을 이유로 보증금을 돌려주지 않는 것은 부당하고 법적 근거도 없습니다임대인은 계약이 종료되고 임차인이 이사를 나가면, 보증금을 법적 기한 내에 반환할 의무가 있습니다(통상 퇴실일에 바로, 늦어도 퇴실 후 2주 내 반환)이 과정에서 계약서를 돌려받지 못했다고 보증금을 안 준다는 건 불법입니다보증금 반환과 계약서 반환은 별개의 문제입니다임차인은 계약 종료 사실을 입증할 자료로 계약서를 갖고 있는 게 오히려 안전합니다
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Q. 다세대 근린생활시설 증여시 무주택으로 분류되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.무주택자 여부는 주택을 보유했는지 여부로 판단합니다소득세법과 주택공급에 관한 규칙, 주택임대차보호법 등 대부분의 법령에서는건축물대장상 용도가 주택이어야 주택으로 간주됩니다근린생활시설은 주택이 아닙니다1층 132.9㎡이 근린생활시설(점포)으로 건축물대장에 등재되어 있다면수증자는 무주택자로 계속 인정됩니다따라서 근린생활시설을 증여받는 것만으로는 무주택자 지위에 영향을 미치지 않습니다,외할아버지의 주택 수 확인 방법은? 정부24에서 건축물대장 열람, 또는 청약홈 주택보유수 조회를 해보시면 알수 있습니다가장 확실한 방법은 외할아버지의 동의를 받아서 정부24에서 열람하는 방법입니다건축물대장으로 확인 시, 해당 건물이 주택인지, 근생인지, 다세대인지 명확히 구분됩니다
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Q. 재건축시 조합원으로 현금청산 아니고 분양권으로 인정받을수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2025년 3월에 토지거래허가구역으로 지정된 것은 소급적용되지 않기 때문에, 본인의 경우 실거주를 하지 않아도 조합원 분양권을 받을 수 있습니다단, 아래 조건을 충족해야 합니다재건축 조합설립인가 전까지 등기 완료되어 있어야 합니다매수 당시 토허제 지역이 아니어야 하고실거주 요건은 토허제 지정 이후 매수자에게만 적용됩니다현재처럼 2025년 2월에 등기를 마쳤고, 그보다 나중인 3월에 토허제 지정이 된 경우에는 실거주 2년 요건은 적용되지 않습니다
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Q. 계약 만료 전 전세 -> 반전세 변경 시 궁금한점
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,기존 전세 계약의 해지와 함께, 반전세 조건의 새로운 임대차 계약서 작성이 필요합니다계약 조건이 바뀌었기 때문에 반드시 다시 받아야 합니다확정일자는 보증금 보호를 위한 법적 우선변제권 확보에 필요합니다2021년 6월부터 시행된 임대차 신고제에 따라,보증금 6천만 원 초과 or 월세 30만 원 초과 시에는 임대차 계약 신고가 의무입니다따라서 1억 2천/월 55만 원 계약은 반드시 신고해야 합니다,임대차 계약의 당사자는 본인(질문자)이므로,확정일자나 임대차 신고와 관련된 연락은 누나에게 가지 않습니다임대차 신고는 계약 당사자 기준으로 신고되고 주소에 등록된 다른 사람(예: 누나)에게 별도로 통보되지 않습니다
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Q. 집을 최초로 살 때는 어떤걸 사는게 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.첫 집은 실거주 + 자산 형성이 가능한 아파트 위주로 접근하는 게 유리합니다단기 수익성이나 매매가 저렴함만 보고 오피스텔이나 빌라를 선택하면되팔기 어렵고, 가격도 잘 안 오르는 함정에 빠질 수 있습니다,빌라/다세대주택의 장점은구입 가격이 저렴, 실거주 접근성은 좋을 수 있고 신축급은 아파트 대체 수요로 가능성 있습니다단점은 시세가 불투명, 대출이 어렵거나 부족합니다매도 시 수요가 적어 유동성이 낮고재개발/재건축 가능성 없으면 가격이 오르지 않습니다보안, 주차, 커뮤니티시설이 없어서 불편합니다서울 진입이 어렵다면, GTX 노선이나 신도시 아파트로 방향을 잡는 것이 좋습니다
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Q. 2년 계약인데 1년 n개월 후 중도해지 시 위약금과 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전에 이사를 했고 아직 집이 안나갔으면 보통은 만기까지 월세와 관리비를 내게 됩니다그래서 계약 기간이 중요합니다그러니 집을 빨리 빼기위해서는 부동산 몇곳에 방을 내놔야합니다부동산 수수료도 만기전에 나가게 되면 임차인의 부담이 됩니다원칙은 임대인이 내야 되지만 판례에 임대인도 보증금을 만기에 줘도 된다는 점때문에 서로가 협의로 보증금을 내주는대신 수수료는 내고 나가는 구조가 되었습니다만기때까지 방이 안나가면 수수료는 임대인이 내게 됩니다빨리 방이 나가기를 바라겠습니다
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Q. 시공사가 공사비 증액을 당연하게 요구해도 되는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.시공사가 공사비 증액을 요구할 수는 있지만,그것이 자동 승인되는 것은 절대 아니며,조합이 협의 및 검토 후 거절하거나 조정할 수 있습니다조합은 사업 주체로서 시공사의 일방적인 요구에 무조건 응할 필요가 없습니다다만, 계약 구조와 실제 조합의 협상력에 따라 현실적으로는 압박을 받는 경우가 많습니다시공사가 무리하게 요구할 경우, 계약 해지도 가능하지만 쉽지는 않다고 합니다
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Q. 토지보상에 대한 기준은 어떻게 마련이 되는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지보상은 공익사업(예: 신도시 개발, 도로 건설, 철도 건설 등)을 위해 사유지를 강제로 수용하는 경우, 국가나 지방자치단체가 정당한 보상을 지급해야 하는 제도입니다이 보상은 헌법 제23조 제3항에 따라 정당한 보상으로 규정되어 있습니다3기 신도시 등에서 토지보상이 지지부진한 이유 중 하나는 보상 기준의 산정 방식, 감정평가 절차, 주민 반발, 예산 문제 등이 복합적으로 얽혀 있기 때문입니다보상의 종류는 토지 보상금,지장물(건물, 수목 등) 보상,영업 손실 보상,이주 대책 지원,농업손실보상 등보상 기준일은 공고일, 사업인정 고시일, 또는 보상 협의 개시일 등이 됩니다기준일 이후 발생한 개발 호재는 반영되지 않습니다 (지분 쪼개기 등 투기 방지).,감정평가로 가격이 정해지나요?네. 감정평가는 보상금 산정의 핵심 도구입니다1. 양측 감정평가사 제도사업시행자(정부나 LH 등) 측 감정평가사 1인,토지 소유자가 추천한 감정평가사 1인,공통 추천 감정평가사 1인 → 총 3인의 평가 결과를 산술 평균하여 보상금 산정즉, 일방적으로 감정평가가 이루어지는 것은 아닙니다,수용자(토지주) 입장에서 감정평가를 통해 가격을 높일 수 있나요?어느 정도 가능하지만 현실적으로는 한계가 있다고 합니다
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Q. 살던 집을 매매 계약하면서 동시에 단기간 전세계약하는거 문제 없을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이런 경우는 최근 거래 절벽 상황에서 특히 중대형 평형 아파트에서 종종 시도되는 거래 방식입니다매수인이 매입 의사를 밝히되, 자금 일부를 전세금으로 해결하고, 추후 다른 임차인을 구해 그 전세금을 넘겨받겠다는 방식입니다당장 거래가 성사될 수 있는 긍정적인 면도 있지만, 매수인이 후속 전세 세입자를 구하지 못하면 매도인(당신) 입장에서 법적/금전적으로 상당히 불리한 상황이 될 수 있으므로, 신중한 계약 및 철저한 특약 기재가 필수입니다,본 매매계약과 함께 체결되는 전세계약(전세금 6억원, 임대인: 매수인, 임차인: 매도인)은 매매 잔금일 또는 잔금 이전까지 매수인이 제3자 전세 임차인을 확보하는 조건으로 한시적 계약임,매수인이 잔금일 기준으로 제3자 임차인을 확보하지 못하는 경우, 매도인은 계약 해제 또는 계약 연기 여부를 선택할 수 있으며, 이로 인해 발생하는 손해는 매수인이 부담한다, 매수인이 전세 임차인을 확보하지 못할 경우, 매수인은 잔금일에 전세금 6억원 전액을 현금으로 납부하여야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 계약은 해제되며 계약금은 매도인에게 귀속된다이런 특약을 넣어서 계약히시기 바랍니다
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Q. LH의 미분양 아파트 매입 관련 설명회...
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.LH는 수도권이 아닌 지방의 준공 후 미분양 아파트 약 3,000호를 매입하기로 했습니다대상은 입주자 모집이 완료된 전용 50~85㎡ 규모의 주택입니다매입 방식: 역경매 + 감정가 기준감정평가액의 83%를 매입 상한가로 정하고, 그 내에서 매도 희망가를 낮게 제시한 단지부터 우선 매입하는 역경매 방식을 도입했습니다공사비 연동형 방식(실제 공사비 기준으로 가격 산정)을 도입해, 원금이라도 건지는 가격 설정이 가능하도록 개선했습니다,공급 방식: ‘분양전환형 든든전세’전세형 임대 공급매입된 주택은 시세의 약 90% 수준 전세금으로 제공되며, 최대 6년 거주 후, 분양 전환도 선택 가능하고, 원하지 않을 경우 추가 2년 연장도 가능합니다이 제도는 무주택 실수요자의 부담을 줄이고, 내 집 마련 기회를 제공하는 내용을 담고 있습니다,정책 확대 방향 (향후 계획)2026년 물량 확대2025년 3,000호에서 2026년에는 5,000호를 추가해 총 8,000호 매입 예정, 매입 상한가도 감정가의 90%로 상향 추진 중입니다,추가 공고 및 확대2025년 8월 말 기준으로 LH가 지방 미분양 아파트 8,000호까지 확대 매입 예정이며, 상한가 기준을 감정가의 90%로 상향 조정하면서 매입 규모를 대폭 늘리고 있습니다설명회에서는 위 정책 전반(매입 기준, 공급 방식, 향후 확대 계획 등)과 함께 참여 절차, 신청 조건, 일정 등이 구체적으로 안내될 것으로 보입니다