안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 토지보상에 대한 기준은 어떻게 마련이 되는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지보상은 공익사업(예: 신도시 개발, 도로 건설, 철도 건설 등)을 위해 사유지를 강제로 수용하는 경우, 국가나 지방자치단체가 정당한 보상을 지급해야 하는 제도입니다이 보상은 헌법 제23조 제3항에 따라 정당한 보상으로 규정되어 있습니다3기 신도시 등에서 토지보상이 지지부진한 이유 중 하나는 보상 기준의 산정 방식, 감정평가 절차, 주민 반발, 예산 문제 등이 복합적으로 얽혀 있기 때문입니다보상의 종류는 토지 보상금,지장물(건물, 수목 등) 보상,영업 손실 보상,이주 대책 지원,농업손실보상 등보상 기준일은 공고일, 사업인정 고시일, 또는 보상 협의 개시일 등이 됩니다기준일 이후 발생한 개발 호재는 반영되지 않습니다 (지분 쪼개기 등 투기 방지).,감정평가로 가격이 정해지나요?네. 감정평가는 보상금 산정의 핵심 도구입니다1. 양측 감정평가사 제도사업시행자(정부나 LH 등) 측 감정평가사 1인,토지 소유자가 추천한 감정평가사 1인,공통 추천 감정평가사 1인 → 총 3인의 평가 결과를 산술 평균하여 보상금 산정즉, 일방적으로 감정평가가 이루어지는 것은 아닙니다,수용자(토지주) 입장에서 감정평가를 통해 가격을 높일 수 있나요?어느 정도 가능하지만 현실적으로는 한계가 있다고 합니다
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Q. 살던 집을 매매 계약하면서 동시에 단기간 전세계약하는거 문제 없을까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이런 경우는 최근 거래 절벽 상황에서 특히 중대형 평형 아파트에서 종종 시도되는 거래 방식입니다매수인이 매입 의사를 밝히되, 자금 일부를 전세금으로 해결하고, 추후 다른 임차인을 구해 그 전세금을 넘겨받겠다는 방식입니다당장 거래가 성사될 수 있는 긍정적인 면도 있지만, 매수인이 후속 전세 세입자를 구하지 못하면 매도인(당신) 입장에서 법적/금전적으로 상당히 불리한 상황이 될 수 있으므로, 신중한 계약 및 철저한 특약 기재가 필수입니다,본 매매계약과 함께 체결되는 전세계약(전세금 6억원, 임대인: 매수인, 임차인: 매도인)은 매매 잔금일 또는 잔금 이전까지 매수인이 제3자 전세 임차인을 확보하는 조건으로 한시적 계약임,매수인이 잔금일 기준으로 제3자 임차인을 확보하지 못하는 경우, 매도인은 계약 해제 또는 계약 연기 여부를 선택할 수 있으며, 이로 인해 발생하는 손해는 매수인이 부담한다, 매수인이 전세 임차인을 확보하지 못할 경우, 매수인은 잔금일에 전세금 6억원 전액을 현금으로 납부하여야 하며, 이를 이행하지 못할 경우 계약은 해제되며 계약금은 매도인에게 귀속된다이런 특약을 넣어서 계약히시기 바랍니다
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Q. LH의 미분양 아파트 매입 관련 설명회...
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.LH는 수도권이 아닌 지방의 준공 후 미분양 아파트 약 3,000호를 매입하기로 했습니다대상은 입주자 모집이 완료된 전용 50~85㎡ 규모의 주택입니다매입 방식: 역경매 + 감정가 기준감정평가액의 83%를 매입 상한가로 정하고, 그 내에서 매도 희망가를 낮게 제시한 단지부터 우선 매입하는 역경매 방식을 도입했습니다공사비 연동형 방식(실제 공사비 기준으로 가격 산정)을 도입해, 원금이라도 건지는 가격 설정이 가능하도록 개선했습니다,공급 방식: ‘분양전환형 든든전세’전세형 임대 공급매입된 주택은 시세의 약 90% 수준 전세금으로 제공되며, 최대 6년 거주 후, 분양 전환도 선택 가능하고, 원하지 않을 경우 추가 2년 연장도 가능합니다이 제도는 무주택 실수요자의 부담을 줄이고, 내 집 마련 기회를 제공하는 내용을 담고 있습니다,정책 확대 방향 (향후 계획)2026년 물량 확대2025년 3,000호에서 2026년에는 5,000호를 추가해 총 8,000호 매입 예정, 매입 상한가도 감정가의 90%로 상향 추진 중입니다,추가 공고 및 확대2025년 8월 말 기준으로 LH가 지방 미분양 아파트 8,000호까지 확대 매입 예정이며, 상한가 기준을 감정가의 90%로 상향 조정하면서 매입 규모를 대폭 늘리고 있습니다설명회에서는 위 정책 전반(매입 기준, 공급 방식, 향후 확대 계획 등)과 함께 참여 절차, 신청 조건, 일정 등이 구체적으로 안내될 것으로 보입니다
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Q. 부동산에서 전세계약 재계약시 대필료는 받는다는데 도장을 못찍어주겠다고 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서 법적 효력은 계약 당사자 간 서명/날인이 있다면 법적 효력은 발생합니다문제는 계약서 작성자가 공인중개사가 아니거나 책임지지 않을 경우, 추후 분쟁에서 중개사의 조력을 기대할 수 없습니다확정일자, 전입신고 부동산 도장이 없더라도 가능하나, 문제 발생 시 보호가 약화될 수 있습니다안전하게 재계약하려면 공식 등록된 부동산에서 중개사 책임 하에 계약서 작성 및중개사 도장이 찍힌 계약서로 진행해야 합니다이 경우, 대필료가 아닌 중개보수 요금표 기준으로 정식 수수료 지급이 원칙입니다부동산과 다시 협의를 해보시기 바랍니다
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Q. 전세 만기 이후에 퇴거해달라는 임대인의 요청
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임차인이 방을 얻지않았다면 보통 그날자에 맞춰 방을 얻어서 나가는 편입니다들어온 날자에 딱 맞춰서 나갈수는 없습니다본인이 살고 있는 집이 나가면 그날자에 맞춰서 임차인들은 방을 얻습니다방이 안나가면 돈이 없어서 보증금을 못내주기 때문에 그런식으로 서로가 협조를 합니다임대인 역시 임차인께 정중하게 날자를 협조를 부탁해야 합니다서로가 기분상하지 않는 선에서 해결을 하시는것이 좋습니다
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Q. 월세 등기부 문의드립니다…………..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.실제 주거용 오피스텔이라면, SGI서울보증을 통해 보증보험 가입이 가능한 경우도 있습니다하지만, 근린생활시설로 되어 있으면 거의 불가능에 가깝습니다1. 해당 물건이 실제로 주거용으로 사용 중인지 확인하세요2. 계약 전, SGI서울보증에 사전 심사 요청을 해보시는 걸 추천드립니다3. 보증보험 가입이 꼭 필요하다면, 등기상 주택 또는 주거용 오피스텔로 등록된 물건을 찾아보시는 게 안전합니다
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Q. 신생아 특례대출 (대환) 방공제 관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.신생아 특례대출은 방공제 면제 대상입니다출산 가구를 위한 정책 금융 상품이므로, 기본적으로 방공제가 적용되지 않고 대출 한도 산정에서 제외됩니다다만, 주택 가격이 6억 원을 초과하는 경우에는 예외적으로 방공제가 적용될 수 있습니다2024년 기준 수도권 디딤돌대출 등 일반 대출에서 방공제를 적용하던 것과 달리, 신생아 특례대출은 이를 배제한 정책적 예외로 운영됩니다.방공제 적용 여부는 주로 대출 실행 시 은행 심사 시스템에서 자동 반영됩니다별도 신청 없이 반영되는 경우가 많습니다집값(6억 원 이하)을 잘 확인하시고, 가능하다면 은행 상담 시 방공제 면제 대상인지 여부를 명확히 확인해 보시는 것이 좋습니다의문이 계속된다면, 한국주택금융공사(HF)나 기금e든든 고객센터에 문의하는 방법도 있습니다
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Q. 부동산 규제를 하면 집값이 어느정도 통제되어야 하는데, 오히려 집값이 오르는것은 무슨 이유일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.겉보기엔 모순처럼 느껴지지만, 부동산 시장은 단순한 수요-공급이 아니라 심리, 정책, 금융이 복잡하게 얽힌 구조입니다규제의 목적은 가격 억제보다 시장 안정에 있습니다그러나 정책 타이밍·방향·시장 심리에 따라 집값은 오를 수도 있습니다
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Q. 월세 계약시 보증금 지연 송금에 대한 협의 가능성
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산에 미리 얘기를 해서 협의를 하시기 바랍니다협의가 안될수도 있습니다돈이 있어서 전세입자한테 내줄 보증금이 있다면 가능하겠지만 없다면 마련을 해야 합니다그런 부분을 미리 협의해서 대처하시기 바랍니다
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Q. 가로주택정비사업으로 9월 내 집을 비워야한다는데요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,집을 바로 비워야 하나요? 법적 근거 없이 요구만으로 퇴거 의무 없습니다,강제로 퇴거당할 수 있나요? 임대인이 마음대로 강제 퇴거 못 하고 반드시 소송 절차 필요합니다명도소송 진행 시? 정당한 계약 종료 + 통보 절차 + 법원 판단 있어야 퇴거합니다대응 방법 계약 내용 확인 + 협의 요청 + 필요 시 법률적 대응을 하셔야 합니다계약 기간이 남아 있다면 퇴거할 의무 없습니다계약이 끝났다고 해도 적절한 이사비 등 보상 없이 퇴거는 불합리합니다명도소송이 진행되어야만 강제 집행 가능합니다이사비 약속을 철회한 것은 증거 남기면 협상 재개 근거가 될 수 있습니다