안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 1주택이 비조정지역에 저가이고, 추가 매입하려는 2주택이 조정지역에 있을 때 취득세율
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.조정대상지역 내 주택을 추가로 취득하는 경우에는, 기존 주택이 어느 지역에 있든 간에 다주택자가 조정지역 내 주택을 취득하는 것으로 간주되어, 중과세율이 적용될 수 있습니다다만, 예외가 있습니다기존 주택의 공시가격이 1억 원 이하이고, 비조정지역에 있다면, 이는 중과 제외 주택으로 간주되어 2주택이 되어도 중과되지 않습니다따라서 조정지역 주택을 추가로 취득해도 중과세율(8~12%) 미적용되고 기본 취득세율 (1~3%) 적용됩니다
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Q. 집계약만료이후 보증금 못받을땐 소송없이 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,원칙적으로는 임대차 계약이 만료된 후에도 보증금을 반환하지 않아서 발생한 손해(대출 이자 포함)는 집주인에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다보증금 반환 지연으로 인해 피해를 본 경우에는 손해배상으로 청구 가능합니다대출이자를 지불해야 하는 사정이 보증금 반환 지연 때문임을 증명할 수 있어야 합니다이 경우에는 추후 소송 등을 통해 이자 상당의 손해배상 청구를 하는 방식이 될 수 있습니다단,사전 합의 없이 대출을 연장하고 생긴 이자를 무조건 청구하는 것은 다툼의 소지가 있습니다내용증명 등으로 질문자님의 보증금 미반환으로 인해 대출 연장이 불가피하게 발생했고, 이로 인한 손해도 청구할 수 있다는 점을 통보해두는 것이 중요합니다,계약 연장을 하기 전에 내용증명을 발송하시는것이 좋습니다내용: 계약 만료에 따라 보증금 반환을 요구하며, 반환 지연 시 손해배상 청구 가능함을 통보합니다이런내용으로 먼저 보내시기 바랍니다,법무사보다 변호사 상담이 더 적절합니다법무사는 등기나 서류 작성, 일부 민사사건 대리 등이 업무 범위고, 법적 자문이나 소송 가능성에 대한 검토는 변호사의 영역입니다현재 상황은 향후 소송까지 갈 수 있는 문제이므로, 임대차 전문 변호사에게 30분~1시간 정도 상담받는 것을 추천드립니다혹시 비용이 부담되시면 대한법률구조공단이나 지자체 무료 법률상담을 활용해 보시는 것도 좋습니다
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Q. 주택매매시, 온라인으로 자금조달계획서 작성 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.자금조달계획서는 정정이 가능합니다단, 정정이 가능한 시점과 방법은 실거래신고 완료 여부와 정정 사유에 따라 달라집니다실거래신고 후 30일 이내에는 공인중개사 또는 매수인이 관할 시·군·구청에 정정 요청 가능합니다실거래신고 이후라도, 정정 사유가 타당하다면 (예: 대출 미승인, 차입 구조 변경 등)자금조달계획서 정정 접수 가능합니다
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Q. 매출점수는 실제매출을 의마하는가?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.3613만 점은 실제 매출 3,613만 원으로 봐야 합니다이 정도 매출은 오픈 초기 마케팅 + 3인 운영이면 가능합니다실장/디자이너도 월 350~400 정도는 충분히 가능성 있습니다 (동업 or 인센 구조 여부에 따라)
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Q. 토지거래허가구역 아파트를 공동명의로 매수시 실거주 요건
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.토지거래허가구역 내 주택을 공동명의로 매수할 경우, 실거주 요건은 공동명의자 모두에게 적용됩니다즉, 부모님도 실거주 요건을 충족해야 합니다
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Q. 미국에서 이번에 불법체류자로 체포된 한국인들이 강제추방이나 출국 하게 되면 현재 건설중인 공사는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.불법체류자로 체포된 근로자들이 강제추방될 경우, 해당 공사는 즉각적인 인력 부족으로 공정 지연과 비용 상승이라는 실질적 영향을 받게 됩니다대부분의 경우 미국 내 합법 인력을 재배치하거나 신규 채용하여 공사를 이어가지만, 그 과정에서 경제적, 시간적 부담이 크게 증가합니다특히 한국 기업이 미국에서 추진 중인 투자가 연관된 프로젝트라면, 신속한 인력 대체 전략과 비용 재산정, 공정 조정이 중요해집니다
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Q. 이번 정부에서 발표한 부동산 대책은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.연간 27만 가구 착공 목표, 2030년까지 수도권에 총 135만 가구 공급 계획작년 대비 1.7배 수준으로, 공급 속도를 크게 끌어올리려 하는 대책입니다LH(한국토지주택공사)가 용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행이는 공급 지연과 매각 절차의 불확실성을 줄여, 착공을 앞당기기 위한 전략입니다내년까지 3만2천 가구 공공주택 분양 추진계획이고 3기 신도시 등 주요 공공택지를 활용한 전환형 공급입니다인허가 절차 단축 및 용적률 상향, 유휴부지 활용 등으로 37만2천 가구 추가 공급을기대하고 사업 기간을 2년 이상 단축하고, 상업용지를 주택용지로 전환하도록 유도합니다3기 신도시 및 신규 택지 조기 착공, 신도시 교통 개선 방안도 포함2029년까지 서리풀지구, 과천 등 신도시 착공을 차질 없이 시행 예정입니다,LTV 규제 강화도 병행규제지역에서 LTV 상한을 기존 50%에서 40%로 축소, 주택매매·임대업자 대출 전면 금지 등으로 수요 억제2025년 9월 8일 후속 규제 조치: 대출 규제 강화LTV 추가 축소, 특히 서울 강남 3구와 용산 등의 규제지역에 적용주택담보대출비율을 50% → 40%로 강화하고, 사업자 대출 전면 금지정부는 금융 규제와 공급 확대를 양축으로 시장 안정을 추구하고규제 강화로 투기 수요를 억제하고, 공급 확대를 통해 실수요 기반의 주택 시장을 구축하겠다는 전략입니다신축 공급이 포함되었나요?네, 신축 공급 확대 방안이 포함되어 있습니다9월 7일 발표된 공급 대책은 공공이 주도하는 대규모 공급이 핵심이며, 연간 수도권 27만 가구 착공 계획, LH 직접 시행, 인허가 절차 단축 등 구체적 실행 전략을 담고 있습니다
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Q. 원룸 4년 전세후 퇴거하는데 견적내용 이게 맞나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,법적으로 강제할 수 없습니다.청소는 기본적으로 세입자의 의무가 아니며,통상적으로 간단한 정리/청소만 하면 됩니다처음 계약 시 청소비 부담을 서면으로 명시했거나 별도로 입주 청소 비용을 지급하기로 합의하지 않았다면,집주인이 요구하는 전문청소비(10만원 이상)는 강제할 수 없습니다이미 간단히 청소하고 나왔고, 전문 청소는 별도 합의가 없었다면 청소비는 지급할 필요가 없습니다.당신이 직접 설치한 블라인드라면, 철거하고 나가는 것이 일반적입니다.철거하지 않았다면 집주인이 기존과 다르다”는 이유로 교체할 수는 있지만,그 비용을 세입자에게 청구할 근거는 약합니다집주인의 자산이 아닌 블라인드를 교체하는 비용을 세입자에게 부담시키는 건 정당하지 않습니다꼬꼬핀 자국이나 침대 헤드 자국은 사용 중 생기는 흔적으로 정상적인 주거 사용에 따른 마모(자연마모)로 간주될 여지가 큽니다특히 4년이나 거주한 경우, 벽지는 이미 감가상각이 크게 진행된 상태라서전면 도배를 요구하며 비용 전가하는 것은 과도할 수 있습니다그런부분을 임대인께 자세히 설명하시기 바랍니다과도한 보증금 공제 시 관할구청에 분쟁조정위원회에 상담을 받아보시기 바랍니다,대한법률구조공단,주택임대차분쟁조정위원회
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Q. 셀프 아파트 등기 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.근저당 말소는 매도자 측의 책임입니다기존 근저당은 매도자(채무자)가 대출을 갚고 금융기관이 말소 서류를 준비합니다매수자(당신)는 말소에 직접 관여하지 않아도 되며,등기소 제출까지 매도자 측에서 해주는 게 일반적입니다단, 같은 날 잔금+등기+말소가 동시에 진행되기 때문에 매수자와 매도자 간에 등기 관련 서류를 협업하게 됩니다,셀프 등기 준비 서류잔금일에 다음과 같은 서류를 서로 주고받고,그걸 바탕으로 등기소에 신청하시면 됩니다매수자(당신) 준비물:신분증 주민등록증 또는 운전면허증인감도장 필요할 수 있으니 지참 권장주민등록등본 1통 (3개월 이내)취득세 납부 영수증 취득세는 등기 전 반드시 납부등기 신청서 등기소에서 직접 작성 가능 (미리 준비해도 됨)매도자 측이 제공해야 할 서류:부동산 매매계약서 원본 1부 (중도금/잔금 확인 포함)등기권리증 (또는 등기필증) 원본 (소유권 이전에 필수)인감증명서 1통 (3개월 이내, 매매용)위임장 필요 시 작성 (등기대리인 위임용)신분증 사본 매도자의 신분증 앞면매도자 인감도장 날인 서류 여러 서류에 인감 날인 필요이런서류를 챙겨서 등기소에 가서 절차를 확인하시고 셀프등기를 해보시기 바랍니다
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Q. 지역주택조합의 장점은 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.지역주택조합의 장점1. 분양가가 저렴할 수 있다시행사(건설사)의 마진이 빠지고,조합원이 직접 사업을 추진하는 구조이기 때문에 일반 분양보다 최초 예상 분담금이 낮게 책정되는 경우가 많습니다이 장점은 이론상 가능한 것이고,실제로는 중간에 땅 매입 문제, 사업 지연, 시행비 증가 등으로 분담금이 올라가서 결국 일반 분양가와 비슷하거나 더 비싼 사례도 많습니다2.청약통장이 없어도 가입 가능일반 분양은 청약 통장이 필요하고,경쟁률이 높아 당첨이 어렵습니다반면, 지역주택조합은 청약 없이도조합원 자격만 되면 누구나 참여할 수 있습니다따라서 청약 점수가 낮은 무주택자나 실수요자에게는 청약 대신 내 집 마련의 우회로가 될 수 있다는 점에서 매력적입니다3.초기 단계부터 원하는 지역에 집을 마련할 수 있다일부 조합은 서울·수도권 주요 지역 등 희소성 높은 입지에 추진되기도 합니다조합이 토지를 확보하고 건설 허가를 얻기만 한다면,인기 지역에 내 집을 마련할 수 있는 기회가 됩니다4. 특정 조건을 만족하면 세제 혜택을 받을 수도 있습니다무주택자가 일정 조건을 만족하고 조합원으로 가입하면 1주택 요건 유지, 취득세 감면 등의 혜택이 있을 수 있습니다물론 이건 시기와 정책에 따라 다르며, 꼼꼼히 따져야 합니다장점은 이론상 존재하지만,현실에서는 그 장점이 온전히 실현되는 경우가 매우 드뭅니다그래서 많은 전문가들이 정보력이 부족한 일반인에게는 부적합하다고 합니다주택사업 경험이 없으면 피하는 것이 상책이라고 말하는 이유입니다