안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 자금조달계획서(공동명의, 대출 단독명의, 가족간 차용) 관련 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 아내 명의 자금이 부족한 상태에서 공동명의 50:50을 하면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다공동명의 50:50으로 하려면 각자 5.325억씩 자금조달 명확히 해야 합니다현재 구조에서 공동명의 50:50을 유지하고 증여세를 피하는 건 현실적으로 매우 어렵습니다가장 안전하고 현실적인 방법은지분 비율을 실제 자금 투입에 맞춰 조정 (예: 남편 70%, 아내 30%)대출도 공동명의로 진행하여 자금조달 계획서상 불일치 해소장인어른 자금은 증여로 인정하고 증여세를 투명하게 납부하는 것도 고려해보시기 바랍니다거래를 진행한 부동산과 협의를 잘해서 금액을 맞춰보시기 바랍니다
부동산
Q. 관리소에서는 아파트 선수금 자체가 규약에 없다고하는데....
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.선수관리비는 납부할 필요 없습니다1. 관리규약에 근거가 없고, 관리사무소에서 제도 자체가 없다고 명확히 밝힘2. 입주자대표회의나 관리단에서 결정한 공식 예치금이 아니라, 단지 개인 간 거래라면 법적 강제력이 없음3. 관리사무소에서 예치확인서도 없고 기록도 없다는 건, 제도적으로 운영되지 않았다는 의미입니다따라서 매도인이 주장하는 예전에 내가 냈으니, 너도 나한테 줘야 한다는 사적인 주장일 뿐이며, 이를 따를 법적·계약상 의무는 없음매도인에게 선수관리비 납부할 필요 없으며, 계약 위반도 아닙니다오히려 매도인이 이걸 강요한다면 부당 요구로 해석될 수 있습니다그런 부분을 잘설명하고 부동산과 함께 정리를 하시기 바랍니다
부동산
Q. 재건축 예정 아파트 매매시 입주권이 없나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재건축 아파트 매매 시 입주권(분양권) 취득 여부는 매입 시점과 매도자의 자격 여부에 따라 달라집니다조합설립 인가 전에 매수한 경우에는,입주권(분양권)이 매수인에게 승계됩니다입주권이 생깁니다조합설립인가 전 매수 조합 설립 인가 신청일이 아니라 인가일 기준입니다소유권 이전 등기 완료 계약만으로는 부족하고, 등기까지 완료되어야 합니다1세대 1주택 요건 등 자격 문제 없고 투기 방지 목적으로 청약 자격 제한은 따로 존재할 수 있습니다잘 알아보고 하시기 바랍니다
부동산
Q. 무주택세대구성원 부모님 해외장기체류 중 주택소유 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.어머니가 해외 장기 체류자로 인정되면, 신청자는 무주택세대구성원으로 인정될 수 있습니다단, 이를 위해 관련 증빙자료를 반드시 제출해야 하며,해당 기관(LH, SH 등)의 판단을 받아야 합니다1. LH/SH 고객센터 또는 지역 지사에 문의하여 사전 검토를 요청하세요전화 또는 방문 상담 시, 서류를 기반으로 무주택세대구성원 인정 가능성을 검토해 줍니다2. 청약 시에는 반드시 서류 첨부 및 설명문을 함께 제출해야 합니다보통 예외사항은 시스템에서 자동 판별되지 않기 때문에, 수기로 심사되는 경우가 많습니다3. 심사 기간이 길어질 수 있으니 미리 준비하시는 게 좋습니다
부동산
Q. 수도권 주택공급 확대 정책이 나왔는데 부동산 안정에 도움이 될까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.정부의 수도권 주택 공급 확대 정책은 장기적인 시장 안정과 서민층 주거 안정을 위한 중요한 기반입니다특히 공공주택 확대, 신혼·청년층 맞춤형 공급, 투기 수요 차단장치가 함께 마련되었다는 점에서 의미가 큽니다다만, 실행력이 관건이며, 입지, 품질, 수요자 만족도까지 고려한 지속적이고 균형 있는 정책 추진이 병행되어야 실질적인 효과를 기대할 수 있을 것으로 보입니다
부동산
Q. 1주택자 또는 2주택자 이상에 대해서도 무조건 전세자금대출은 최대 2억원만 된다는 거죠? 예외는 없나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1주택자라도, 전세자금대출 한도가 무조건 2억 원으로 고정되는 것은 아닙니다보증기관(HUG, HF, SGI)와 상품 유형에 따라 한도는 달라질 수 있고, 정부지원 상품의 경우 조건 충족 시 2억 원을 넘어서는 경우도 있습니다2주택자 이상의 경우 기본적으로 대출은 어렵지만, 기존 주택 매도 예정 등의 실수요를 증빙할 경우 예외 적용이 가능합니다이사시에는 반드시 은행상담을 받아보고 진행하시기 바랍니다
부동산
Q. 올해 지금시점의 오징어와 꽃게가격은 어떤가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,상반기에는 오징어 어획량이 크게 줄면서 가격이 크게 올랐으나, 중반 이후 조금씩 회복세로 전환된 양상입니다마트 소비자가격(신선냉장 오징어)은 ㎏당 약 10,000원대 초반 수준입니다산지가격은 위 수치처럼 ㎏당 8,000원대로, 마트가격이 더 높음을 알 수 있습니다이는 유통, 가공, 유통 마진 등의 영향으로 유통 단계마다 가격이 상승했기 때문이라고 합니다,꽃게는 봄철에 부진했으나 가을로 접어들며 풍어, 회복세가 뚜렷합니다정확한 실시간 마트 소비자가격은 미확인이나, 과거 사례로 2023년 가을, 어획량 증가로 인해 위판가격(산지) 약 5,865원/kg, 전년보다 약 30% 저렴했습니다마트에서는 대형마트간 꽃게 대전, 100g당 약 760원 수준 등의 특가 경쟁도 벌어지는 상태입니다㎏당 7,600원 수준입니다이를 통해, 마트 소비자가는 혜택, 쿠폰, 카드할인 등을 활용시 산지가격보다 유리한 가격에 구매 가능할 수도 있다고 합니다
부동산
Q. 매매일 전세 계약서 작성시 고려사항이 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소유권 이전 등기 접수증 확인이 가장 중요한 부분입니다B가 A로부터 소유권 이전 등기 접수증을 발급받은 상태라면, 법적으로 등기 권리자로 인정받기 시작하며, 전세 계약 체결 권한이 생깁니다접수증은 등기소에서 발급되는 서류로, 소유권이 완전히 이전되기 전(보통 며칠 소요)이라도 대출 실행, 계약 체결이 가능해집니다C(전세 세입자)는 반드시 이 접수증 사본을 직접 확인하고, 계약서에 접수증을 확인하였음을 특약으로 명시하세요B가 새로운 소유자가 되자마자 C와 전세 계약을 맺는 구조이기 때문에, 실제로는 보증금 반환 능력을 판단하기 어렵습니다1: 전세보증보험 가입보험가입 여부를 계약서 특약으로 명시2: 근저당, 담보권 확인B 명의의 기존/추가 근저당이나 담보 설정 여부를 등기부등본으로 확인해야 합니다전입 + 확정일자 시점보다 선순위 권리가 있으면 전세보증금 보호가 어려워질 수 있습니다이런부분을 잘확인해서 계약하시기 바랍니다
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 취득하는 데에는 어느정도의 시간이 걸리나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1차, 2차로 나뉘며, 한 번에 다 붙는 것도 가능합니다1차 부동산학개론, 민법 및 민사특별법 개념 중심, 암기 + 이해 2차 공인중개사법령 및 실무, 부동산공법, 부동산세법, 부동산공시법 암기량 많고, 난이도가 높습니다공무원 시험은 경쟁률과 커트라인 때문에 점수 잘 나와도 탈락할 수 있지만, 공인중개사는 일정 점수 이상이면 모두 합격하는 구조입니다.공인중개사 자격증은 1~2년 공부하면 충분히 취득 가능합니다공무원 시험보다 공부량은 적지만, 암기량은 많고 꾸준함이 필요합니다본인의 상황에 맞는 공부 시간과 전략이 필요하니 계획을 잘세워서 합격하시기 바랍니다
부동산
Q. 빌라 가족엄마로 명의이전 좀 할려고합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현금으로 거래(돈 주고받기) 자체는 불법은 아닙니다하지만, 증여세 회피 목적의 위장매매(가짜 거래)로 판단되면 증여로 간주되어 세금 문제가 생깁니다정상 매매로 인정받으려면 반드시 다음 사항을 지켜야 합니다1. 실제 거래가액이 오고 가야 하며2. 그 내역(자금출처)이 입증 가능해야 하고3. 가능하면 계좌이체로 증빙이 남는 것이 안전합니다,계좌이체가 중요한이유국세청은 가족 간 부동산 거래에서 실제 돈이 오갔는지를 매우 중요하게 봅니다현금으로 거래하면 증빙이 남지 않아서 국세청이 실제로 돈 안 주고 명의만 바꾼 것으로 의심할 수 있습니다그러면 해당 거래는 증여로 간주되어 증여세 부과 대상이 됩니다특히 자금출처조사 대상이 될 수 있습니다,가장 안전한 방법1. 매매계약서를 정확히 작성하세요 (실제 거래금액, 조건 등)2. 실제 매매대금을 어머니가 지불해야 합니다3. 가능하면 어머니 명의 통장에서 계좌이체로 보내는 것이 가장 안전합니다4. 세금도 정상적으로 납부해야 합니다 (취득세, 등록세 등)