안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 9.7 부동산대책 발표 내용은 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,주요 분야 주요 내용 공급 확대 수도권 2030년까지 135만 가구 착공 (연 27만 가구)대출 규제 강화 규제지역 LTV 40%, 사업자 LTV 0%, 전세대출 2억 제한감독 강화 부동산감독원 신설, 거래 신고 강화, 허가권 확대, 탈세 단속평가 및 과제 긍정적 시그널 vs 실행 속도 및 조직 역량 필요9.7 부동산대책은 공급 확대와 수요 억제를 동시에 추진하는 양동 작전 성격의 정책입니다특히, 실수요자에게 체감될 수 있는 착공 중심 공급, 대출 규제 강화, 그리고 시장 감독 체계 강화가 주요 핵심입니다
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Q. 오늘 나온 9.7 부동산 대책 내용이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1.수도권 주택 공급 대폭 확대2030년까지 수도권에서 매년 27만 가구 착공, 총 135만 가구 공급 목표 제시.LH(한국토지주택공사)가 공공택지를 직접 시행—민간 매각 없이 공공 주도 방식으로 전환, 공급 속도 및 개발이익 환수 강화.도심 내 유휴지 및 노후 공공시설 활용을 통한 공급: 노후 임대주택 재건축 2.3만 가구, 공공청사 및 국유지 활용 2.8만 가구 예상.정비사업 활성화 및 복합사업 도입: 공모·제안 방식으로 5만 가구, 1기 신도시 정비 등을 통해 6.3만 가구 추가 착공 계획.민간 공급 여건 개선: 인허가 통합 심의, 기반시설 기부채납 규제 완화, 오피스텔·도시형생활주택 신축 매입, 비아파트 공급 확대 등을 포함한 다양한 방식으로 공급 확대.2. 대출 규제 강화규제지역 및 수도권의 무주택자 LTV(담보인정비율) 상한이 기존 50%에서 40%로 강화. 이는 내일부터(9월 8일) 바로 시행됩니다주택 매매·임대사업자는 수도권 및 규제지역 내 주담대 불가1주택자의 전세대출 한도는 2억 원으로 일괄 축소.3. 규제 정책 관련 입장국토부는 규제지역 확대에는 신중해야 한다는 입장을 밝혔으며, 시장 상황을 면밀히 관찰하면서 조심스럽게 접근하겠다고 전했습니다.이번 대책의 기준은 인허가가 아닌 착공 중심으로 설정되었기 때문에 보다 실질적인 시장 효과가 기대된다는 의견도 나왔습니다.공급에 강력히 방점을 둔 대책이며,다주택·사업자·무주택자 모두를 대상으로 한 대출 규제 강화도 병행되었습니다발표 시기가 주말임에도 정책 발표가 이루어진 것, 그만큼 시급성과 의지를 엿볼 수 있습니다
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Q. 청약 가입 시의 지역 수정 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,청약통장 가입 시 선택한 지역(예: 수도권, 지방 등)은 우선공급지역과 관련된 항목으로, 은행 방문 또는 모바일 앱(은행 앱, 청약홈 등)을 통해 변경할 수 있습니다단, 이 선택은 청약 우선순위나 청약자격에 영향을 줄 수 있기 때문에 주의가 필요합니다,네, 청약은 넣을 수 있습니다.청약은 가입 지역과 무관하게 전국 어디든 지원이 가능합니다민영주택 청약: 지역 상관없이 가능 (청약통장 지역은 큰 영향을 안 미침)국민주택 청약: 일정 기간 해당 지역에 거주한 사람에게 우선공급될 수 있습니다우선공급 대상에 영향을 줄 수 있으므로 가입 지역과 실제 청약 지역이 다르면 불이익이 있을 수 있습니다예: 지방에 거주 중인데 수도권으로 청약하려면, 수도권 청약 자격 요건(거주 기간, 청약통장 유지기간 등)을 충족해야 합니다,수정해야만 한다면 언제까지 해야 하나요?청약 신청 전까지 수정하면 됩니다정확히는 청약 신청일 이전까지 청약통장 지역을 변경하면, 변경된 지역 기준으로 청약 자격이 적용됩니다청약 신청 당일 또는 이후에는 변경해도 해당 청약에 적용되지 않습니다청약홈(https://www.applyhome.co.kr)이나 주택청약 앱 또는 은행 앱에서 본인의 청약통장 정보를 확인하고 지역 변경 신청할 수 있습니다청약 자격(우선공급 대상, 가점제 등)은 통장 지역 외에도 거주지, 무주택 기간, 납입 횟수 등 여러 조건이 영향을 미치니 함께 확인하시기 바랍니다
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Q. 오늘(7일) 부동산 대책이 2030년까지 수도권 공급만?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울 및 수도권은 인구 유입, 직장 접근성 등으로 주택 수요가 높은 반면, 비수도권은 인구 감소와 산업 침체로 수요가 낮아 미분양이 쌓이는 지역이 많습니다정부는 상대적으로 수요가 몰리는 수도권에 공급을 집중해 집값 상승을 진정시키려는 전략을 취하고 있습니다수도권 공급 확대는 주택시장 안정을 위해 상대적으로 효과가 크다는 판단입니다지방 주택은 수요 회복이 먼저 동반되지 않으면 공급 자체만으로는 투자나 분양 유인이 부족하다는 지적도 있습니다비수도권 지역에는 미분양 해소를 위한 세제 혜택, LH 매입, CR 리츠 활용 등의 정책이 일부 시행되고 있으나, 실질적으로 지방의 수요를 진작시키는 금융·세제 지원은 부족하다는 비판이 많습니다지방 미분양 해소를 위해 다양한 정책 시도는 있으나, 수요를 끌어올리기 위한 금융·세제 인센티브는 아직 부족한 실정인거 같습니다
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Q. 공공재개발 지역 부동산 교환시 입주권 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1+1 입주권은 개인 단위가 아닌 세대 단위로 부여됩니다공유지분 소유자 각각이 독립된 세대로 인정받는 경우, 각자 입주권을 받을 수 있습니다단순히 공유지분만 있다고 해서 자동으로 1+1 입주권 2개가 주어지지는 않습니다공공재개발 지역 내 66평짜리 주택을 두 사람이 공유(예: 59%/41%)로 소유하고 있고,그 중 41%를 교환한 사람이 실제 해당 지분에 거주했으며,주민등록상 독립 세대이고,기준일에 소유권과 거주 상태가 확인된다면,1+1 입주권을 개별적으로 받을 가능성 있습니다하지만 이는 지자체·사업시행자·LH의 판단에 따라 달라질 수 있습니다관할 구청 재개발 담당 부서 또는한국토지주택공사(LH) 또는 재개발 전문 변호사/세무사를 통한 사전 검토를 꼭 받아보시기 바랍니다
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Q. 이제 공공분양은 거의 없다고 볼 수 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공공분양은 완전히 사라지는 건 아니지만,예전처럼 대규모 + 저렴한 가격 + 인기 폭발 형태로 나오기는 어려워질 가능성이 큽니다정부의 공급 기조가 민간 중심으로 바뀌었고,LH도 자체 개발 중심으로 방향을 트는 중이라 기대할 수 있는 공공분양 기회는 줄어들 것입니다그래도 무주택 요건을 계속 유지하면서,3기 신도시의 남은 공공분양 물량이나서울 내 알짜 공공임대 or 장기전세 기회를 노리는 것이 좋습니다청약홈, LH 청약센터, SH 공사 알림톡 등을 수시로 모니터링 하시기 바랍니다
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Q. 상가주택 중 상가비율이 더 커도 1가구 1주택인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상가주택이라도 주택 면적이 50% 이상이면 일반적으로 주택으로 간주됩니다하지만 질문자님의 경우엔 상가비율이 더 크므로, 비주거용 건물(상가)로 분류될 가능성이 높습니다건축물대장이나 등기부등본 상의 용도가 중요합니다일반적으로 상가주택에서 상가면적이 더 크면 주택으로 보지 않는 비주거용 건물로 분류되어 주택 수에 포함되지 않습니다건축물대장 상 주택인지 근린생활시설 인지 국세청이나 지자체에서 주택 수 산정 시 주택으로 보는지 여부를 확인이 필요합니다 ,현재로선 1가구 1주택으로 간주될 가능성이 높습니다.다만, 국세청과 지자체는 상가주택의 주택 부분이 크지 않더라도 주택 수로 포함하는 경우가 일부 있습니다정확한 확인은 관할 세무서(양도세 관련) 또는 구청 세무과(취득세 관련)에 문의가 안전합니다취득세는 1가구 1주택으로 보는 경우주택 가격이 6억 초과 9억 이하인 신축 아파트(7억)일때 취득세 1.1% ~ 2.0% 예상됩니다
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Q. 역세권에 주택 물건이 있다면 이를 철거하고 원룸으로 바꾸면 월세 수요가 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울·수도권 역세권은 1~2인 가구 월세 수요가 꾸준히 존재합니다다만, 공급 경쟁이 심한 지역에서는 신축이라도 공실 리스크가 존재할 수 있습니다역세권이라도 수요가 없는 지역은 노후 주택가만 밀집해 있고,주변에 직장/학교/대중소비시설이 없거나 원룸 공급이 과도하게 몰린 지역은 수요가 없을수 있으니 주의를 하셔야 합니다
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Q. 전입후 다시 기존주소로 재전입 할수있는기간이 있는가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재전입 자체는 언제든 가능합니다법적으로 일정 기간이 지나야 다시 전입할 수 있다는 제한은 없습니다다만, 일부 행정 혜택 또는 청약, 세금, 학교 배정 등에서 제한이 생길 수 있으니 그런부분을 고려해서 전출입을 하시기 바랍니다
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Q. 아파트 단지 내 노인정 설치도 의무적으로 해야 하는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공동주택(아파트)을 건설할 때 부대시설 및 복리시설을 함께 설치해야 합니다이 중 경로당(노인정)은 복리시설에 포함되며, 일정 규모 이상일 경우 의무 설치 대상입니다300세대 이상 공동주택 단지는 노인정(경로당) 1개소 이상 의무 설치해야 합니다면적 기준 통상 약 66㎡ 이상입니다 (지자체 조례에 따라 다름)어린이집도 마찬가지로 500세대 이상 단지는 의무 설치 대상입니다운영 주체는 보통 노인회(경로회) 혹은 지역 복지센터/지자체 등이며,아파트 관리주체(입주자대표회의나 관리사무소)와는 독립된 구조로 운영됩니다이 때문에 운영 상에서 갈등이 생기기도 합니다