상가주택 중 상가비율이 더 커도 1가구 1주택인가요?
안녕하세요 1가구 2주택 관련 궁금한점이 있습니다
제 명의로 상가주택이 하나 있습니다
21년 1월 취득했고(2억대 매매) 아버지와 살다가 결혼하며 세대분리가 되어서 현재는 2층에 아버지만 사십니다
1층 상가 101.05
2층 주택 97.62
상가비율이 좀더 커서 예전 부동산 담보대출로 대출을 받았었던 기억이 납니다(현재는 상환)
상가주택 비율이 더 크면 상가로 구분된다는 말도 있어서 여쭤봅니다.
결혼하며 전세로 살다가 이제 남편 명의로
매매를 생각중인 상황입니다
세대주 - 남편
세대원 - 저
금액은 약 7억 정도 하는 아파트 입니다
(27년 완공예정인 신축 아파트)
부부합산 1가구 2주택으로 보나요?
취등록세등 몇프로 정도 내야하는건지 궁금합니다.
상가주택이 제 명의라서 안좋은점 알려주세요
현재 계획으로는 아빠는 계속 상가주택에 거주하실것같습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
상가주택의 경우 주택부분 전용면적이 20m2이하일 경우만 주택수에 제외가 되고 초과일 경우 주택수에 포함이 되게 됩니다. 따라서 위의 경우 상가주택 주택수에 포함이 되게 되고 분양권이나 주택을 취득을 하게 되면 부부 둘다 1가구2주택자가 되게 됩니다. 취득세의 경우 규제지역 및 거래금액에 따라 취득세율이 달리 적용이 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
상가(101.05㎡)가 주택(97.62㎡)보다 넓은 경우에는 “주택”이 아닌 “비주택(상가)”으로 분류되는 것이 원칙입니다. 즉, 이 건물은 세법상 ‘주택 수 계산’에서 주택으로 보지 않기 때문에, 현재 기준으로는 1주택자가 아닙니다.
하지만, 몇가지 확인할 사항이 있습니다.
먼저 거주 여부와 임대 여부입니다. 상가주택이라도 실제 임대하거나 거주하는 경우 종합부동산세·양도소득세에서 다른 기준이 적용될 수 있습니다. 그러나 아버지가 거주 중이지만 질문자 본인 세대와는 분리된 상태라면 큰 문제는 없습니다.
다음으로는 양도소득세입니다. 상가주택은 상가 부분과 주택 부분을 구분해 과세합니다. 추후 매도 시 주택 부분에 대해서는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있으나, 상가 부분은 일반 과세 대상입니다. 면적 비율이 상가 쪽이 커서 주택으로 전체를 묶어 비과세 받기는 어렵습니다.
정리하면, 현재 상황에서는 상가 면적이 더 크므로 상가주택은 주택으로 보지 않아 남편 명의 신축 아파트 매수 시 1가구 1주택에 해당, 취득세는 일반세율만 부담하시면 됩니다.
궁금하신 사항에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가주택의 경우 주택의 면적이 크다면 전체를 주택을 보지만, 상가의 면적이 더 큰 경우 주택부분에 대해서만을 주택으로 보게 됩니다. 즉, 상가주택이라도 주택수에는 포함이 된다고보셔야 하고, 그에 따라 추가적인 주택을 구매할 때 2주택으로 볼수 있습니다.
취등록세의 경우는 상가주택을 구매하시는게 아니기 때문에 새로구매하는 부동산이 일반주택이라면 1~3%가 적용되겠으나, 규제지역내 주택 구매시에는 2주택에 따른 중과세가 적용될수 있습니다.
상가주택이 본인 명의라서 안좋은 점이라면 당연히 주택수 포함에 따른 각종 세금의 중과세나 추가주택구매시 무주택에서 1주택 구입에 따른 공공대출 혜택이나 세제혜택등은 어려울수 있고 전세대출시에도 규제로 인해 한도가 제한적일수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
상가주택에서 상가 면적이 주택 면적보다 더 크더라도 세법상 1가구 1주택인지 여부는 주택과 상가의 실사용 용도와 면적 비율에 따라 다릅니다.
상가 면적이 조금 더 크더라도 주택 부분의 실사용 면적과 법적 등기용도, 세대분리 상태를 고려해 1가구 1주택 여부가 결정됩니다.
세제 혜택 등에서 불리하지 않게 하려면 세무사 등 전문 상담을 받아 정확한 법적 지위를 확인하는 것이 좋습니다.
결혼 등으로 세대 분리된 상태라면 주택 양도 및 취득 시 신중히 계획해야 하며 남편 명의 아파트와 합산해 1가구 2주택 판단될 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상가주택이라도 주택 면적이 50% 이상이면 일반적으로 주택으로 간주됩니다
하지만 질문자님의 경우엔 상가비율이 더 크므로, 비주거용 건물(상가)로 분류될 가능성이 높습니다
건축물대장이나 등기부등본 상의 용도가 중요합니다
일반적으로 상가주택에서 상가면적이 더 크면 주택으로 보지 않는 비주거용 건물로 분류되어 주택 수에 포함되지 않습니다
건축물대장 상 주택인지 근린생활시설 인지 국세청이나 지자체에서 주택 수 산정 시 주택으로 보는지 여부를 확인이 필요합니다
,현재로선 1가구 1주택으로 간주될 가능성이 높습니다.
다만, 국세청과 지자체는 상가주택의 주택 부분이 크지 않더라도 주택 수로 포함하는 경우가 일부 있습니다
정확한 확인은 관할 세무서(양도세 관련) 또는 구청 세무과(취득세 관련)에 문의가 안전합니다
취득세는 1가구 1주택으로 보는 경우
주택 가격이 6억 초과 9억 이하인 신축 아파트(7억)일때 취득세 1.1% ~ 2.0% 예상됩니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
상가 면적이 주택보다 크면 건축물 용도가 상가주택 이라도 세법상 주택으로 인정됩니다., 따라서 본인 명의 아파트 매수 시 1가구 2주택이 되어 취득세 중과(보통 8%) 대상이 될 수 있습니다. 상가 비율은 대출 심사에 영향이 크고, 세법상은 주택 면적 기준이 아니라 실제 주거 여부와 등기 기준으로 판단합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
상가 비율이 크더라도 주택 부분이 있으면 주택으로 인정이 되어 1가구 1주택 인정을 받을 수 있습니다 세대 분리와 상관 없이 남편 아파트 구매 시 부부 합산 2주택으로 간주가 되어 취등록세 기본 세율에서 1-2% 중과세가 적용이 되실 수 있습니다. 상가 주택을 보유하시는 경우 장기보유특별공제 세제 혜택에서의 제약과 대출 시 금융기관 평가에서도 제약이 있을것으로 보여집니다.